2 вопроса по поводу найма квартиры по договору?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы арендуете квартиру по договору найма. В квартире установлен тёплый пол, который вышел из строя по не зависящим от вас причинам. Для устранения неисправности вы вызвали электрика, который выявил проблему с проводкой тёплого пола. Собственник квартиры отказывается устранять неисправность и оплачивать ремонт, ссылаясь на условия договора.

2. Применимые нормы права
К отношениям по найму жилого помещения применяются положения главы 35 ГК РФ и статьи 67–77 ЖК РФ. По общему правилу (ст. 676 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ), наймодатель обязан поддерживать жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт, если иное не установлено договором. Наниматель обязан поддерживать чистоту, своевременно оплачивать коммунальные услуги, а также устранять повреждения, возникшие по его вине (ст. 678 ГК РФ).

3. Риски, нюансы и ответственность
- Если неисправность возникла не по вашей вине (что подтверждается тем, что вы не пользовались тёплым полом), устранение таких поломок относится к обязанностям наймодателя (собственника), если договором не предусмотрено иное.
- Однако договор может возлагать часть обязанностей по ремонту на нанимателя. Если в пункте, на который ссылается собственник, прямо указано, что вы обязаны устранять подобные неисправности за свой счёт, собственник может быть прав, но только если речь идёт о мелком ремонте (например, замена лампочек, розеток и т.д.).
- Замена или ремонт проводки с нарушением целостности стен — это не мелкий ремонт, а работы, относящиеся к капитальному или текущему ремонту, которые, как правило, осуществляет собственник (ст. 681 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25).
- Оплата ЖКХ: наниматель по договору обычно оплачивает коммунальные услуги, а вот взносы на капитальный ремонт и содержание общедомового имущества платит собственник (ст. 154 ЖК РФ), если иное не указано в договоре. Но на практике эти платежи часто перекладывают на нанимателя, что не соответствует закону.

4. Что делать пошагово
- Ознакомьтесь внимательно с договором найма, особенно с пунктом о ремонте: если там есть фраза о "мелком ремонте" — это не ваш случай, если речь о штроблении стен и замене проводки.
- Письменно (по электронной почте или через мессенджер с подтверждением) уведомите собственника о неисправности и необходимости срочного ремонта, приложите заключение электрика и фотографии.
- Попросите собственника организовать ремонт за свой счёт или компенсировать ваши расходы, если вы уже оплатили услуги электрика.
- Если собственник отказывается, вы вправе обратиться в суд с требованием о возмещении расходов (ст. 678 ГК РФ), если сможете подтвердить, что работы были необходимы и не связаны с вашим неправильным использованием имущества.
- По вопросу оплаты ЖКХ и взносов за капремонт: если договором на вас возложена оплата взносов на капремонт и содержание общедомового имущества, вы вправе потребовать перерасчёт или возврат этих сумм, так как по закону эти платежи обязан нести собственник.

5. Что нужно уточнить
- Точный текст пункта договора о ремонте (чтобы оценить, не возложены ли на вас дополнительные обязанности сверх закона).
- Подтверждение, что неисправность тёплого пола возникла не по вашей вине (заключение электрика, акты, фото).
- Каким образом вы оплачиваете коммунальные услуги и взносы — по квитанциям от управляющей компании или через собственника.

Для точной оценки вашей ситуации и составления грамотных требований собственнику рекомендую обратиться к юристу с текстом договора и подтверждающими документами.