Ответ нейросети:
В вашей ситуации при продаже второй квартиры (владение менее 5 лет) действительно возникает обязанность по уплате НДФЛ с дохода от ее продажи, так как минимальный срок владения для освобождения от налога — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Исключение возможно только для единственного жилья, если оно находилось в собственности более 3 лет на момент продажи (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Однако, чтобы воспользоваться трехлетним сроком для единственного жилья, важно, чтобы на момент приобретения права собственности на вторую квартиру у вас не было другой квартиры в собственности, либо чтобы другая квартира была продана до даты регистрации права собственности на вторую квартиру. В вашем случае вы сначала продали первую квартиру, а затем — вторую, но обе были у вас в собственности одновременно до даты продажи. Это значит, что на момент приобретения права собственности на вторую квартиру у вас уже была другая квартира, и формально трехлетний срок для единственного жилья не применяется.
При расчете налога налоговая инспекция будет ориентироваться на цену продажи и кадастровую стоимость (п. 5 ст. 217.1, п. 2 ст. 214.10, п. 1 ст. 220 НК РФ). Если цена продажи (3,1 млн) ниже 70% кадастровой стоимости (7 млн), то налоговая база будет считаться от 70% кадастровой стоимости, то есть от 4,9 млн рублей.
Вы вправе уменьшить этот доход на сумму имущественного налогового вычета (до 1 млн руб., если не предъявляете расходы на покупку) или на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры (3 млн руб.), если сможете подтвердить эти расходы документами (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пошаговые действия:
1. Подготовьте документы, подтверждающие расходы на покупку второй квартиры.
2. В 2026 году подайте декларацию 3-НДФЛ по итогам 2025 года, указав продажу квартиры.
3. Приложите копии договоров купли-продажи, документов об оплате и иных подтверждающих расходов.
4. Рассчитайте налоговую базу: 4,9 млн минус 3 млн (расходы) = 1,9 млн руб. С этой суммы рассчитайте НДФЛ по ставке 13%.
5. Оплатите налог до 15 июля 2026 года.
Если не подать декларацию или не уплатить налог, предусмотрены штрафы и пени (ст. 119, 122, 75 НК РФ).
Для точной оценки вашей ситуации и всех нюансов советую обратиться к юристу или налоговому консультанту.
