Если фактические характеристики дома, квартиры или земельного участка не совпадают с данными ЕГРН, это может иметь не только кадастровые последствия. В определенных случаях расхождение способно повлиять и на налог.
Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 344-ФЗ уже позволяет регионам и муниципалитетам привлекать ППК «Роскадастр» к выявлению и уточнению сведений о недвижимости. С 1 января 2027 года к этому механизму добавляется возможность получать от налоговых органов сведения о конкретных объектах недвижимости.
Для собственника главный вопрос простой: соответствуют ли данные ЕГРН тому, что фактически находится на участке или используется в доме, квартире, помещении?
Какие расхождения могут иметь значение
На практике проблемы чаще всего возникают там, где недвижимость за годы изменилась, а сведения в реестре остались прежними.
Например:
- к дому сделали пристройку;
- увеличили площадь помещения;
- переоборудовали часть здания;
- реконструировали объект;
- изменились характеристики земельного участка;
- фактические границы участка отличаются от сведений ЕГРН;
- объект существует, но сведения о нем в реестре отсутствуют.
Пока такие изменения не выявлены и не оформлены, государственные сведения могут не отражать фактическое состояние недвижимости.
Но если расхождение будет установлено и сведения изменятся, последствия могут выйти за пределы ЕГРН.
Как это может отразиться на налоге
Само по себе исправление сведений ЕГРН не означает автоматического доначисления налога.
Но если изменяется характеристика, которая используется при определении налоговой базы, может измениться и налог.
Например, в ЕГРН указана площадь дома 80 кв. м, а фактически после реконструкции она составляет 110 кв. м. Если новая площадь будет официально установлена и имеет значение для расчета налога, налоговая база может увеличиться.
Возможна и обратная ситуация: если сведения в ЕГРН завышены, их исправление потенциально может уменьшить налог.
Поэтому речь не о том, что с 2027 года гражданам автоматически повысят налоги. Речь о том, что у государства появится больше возможностей сопоставлять сведения о конкретной недвижимости и налоговые данные.
При чем здесь ФНС
С 1 января 2027 года налоговые органы смогут предоставлять уполномоченным региональным и муниципальным органам сведения о конкретных объектах недвижимости в установленном порядке.
Запрос будет привязан к объекту, в частности к его кадастровому номеру.
Получается простая схема:
дом или участок → выявление расхождения → уточнение ЕГРН → возможное изменение налоговой базы → возможное изменение налога.
При этом речь не идет о передаче муниципалитету всей налоговой истории гражданина. Закон предусматривает получение сведений в связи с конкретными объектами и соответствующими полномочиями.
Кому стоит проверить свою недвижимость
Особенно внимательно стоит посмотреть документы собственникам, у которых:
- дом реконструировался или увеличивался;
- была сделана пристройка, мансарда или иное изменение площади;
- менялось назначение помещения;
- давно не уточнялись границы земельного участка;
- площадь или другие характеристики объекта вызывают сомнения;
- право собственности оформлялось много лет назад и с тех пор объект существенно изменился.
Отдельный риск — фактически существующие, но неоформленные объекты или изменения, которые собственник сделал без внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
В таких случаях вопрос может касаться не только налога. Одновременно могут возникнуть проблемы с кадастровым учетом, регистрацией прав и оформлением самой реконструкции.
Может ли налог вырасти в несколько раз
Теоретически существенное изменение налоговой нагрузки возможно, если первоначальные сведения об объекте значительно отличались от фактических.
Но определить это только по площади нельзя.
Имеют значение кадастровая стоимость, вид налога, налоговый период, ставка, льготы и другие обстоятельства.
Поэтому собственнику полезнее сначала проверить исходные данные, чем пытаться заранее рассчитать возможное доначисление.
Что проверить собственнику уже сейчас
Ждать 2027 года не нужно.
Для начала стоит открыть сведения ЕГРН и сопоставить их с фактическим состоянием недвижимости.
Для дома:
- площадь;
- этажность;
- назначение;
- наличие пристроек и других изменений;
- зарегистрированные права.
Для квартиры или помещения:
- площадь;
- назначение;
- зарегистрированные характеристики;
- изменения после перепланировки или реконструкции.
Для земельного участка:
- площадь;
- границы;
- вид разрешенного использования;
- соответствие фактического использования сведениям ЕГРН.
Если нашли расхождение, не стоит сразу исходить из того, что налог обязательно вырастет. Сначала нужно понять, какая именно характеристика не совпадает, почему возникло расхождение и какое значение она имеет для налогообложения.
Если собственник обнаружил расхождение, важно оценить его последствия до внесения изменений в ЕГРН. В зависимости от ситуации это может затрагивать не только кадастровый учет, но и регистрацию прав, законность реконструкции и налоговые обязательства. В таких случаях юридическая оценка позволяет определить, какие сведения необходимо исправить и как это сделать с минимальными рисками для собственника.
Что это значит на практике: если дом, квартира или участок за годы изменились, а данные ЕГРН остались прежними, сейчас самое время проверить эти сведения. В дальнейшем такие расхождения могут повлиять не только на оформление недвижимости, но и на налог.
