-
Вопрос № 00197371
Здравствуйте недвижимость приобретена в браке, планирую подать на развод есть согласие на продажу дома от супруги могу ли я его продать по кадастровой стоимости, и может супруга оспорить эту сделку?
Сергей, здравствуйте. Ситуация с продажей недвижимости, купленной в браке, имеет свои «подводные камни», даже если у вас есть согласие супруги.
Вот юридические аспекты, которые вам необходимо знать, чтобы избежать проблем:
1. Можно ли продать по кадастровой стоимости?
С точки зрения закона — да, можно. Никаких запретов на продажу объекта по цене, равной или даже ниже кадастровой, в ГК РФ нет. Стороны свободны в определении цены договора (ст. 421 ГК РФ)
Однако есть нюансы:
• Налоговый риск (НДФЛ): Если вы продадите дом дешевле, чем 70% от его кадастровой стоимости, для налоговой инспекции доходом будет считаться именно 70% от кадастровой стоимости. Вам придется заплатить налог (НДФЛ 13%) с этой суммы, даже если по факту вы получили меньше.
• Риск оспаривания супругой: Если вы продадите дом по цене, которая существенно ниже рыночной (за бесценок), супруга может заявить в суде, что сделка была совершена на крайне невыгодных условиях, чтобы вывести имущество из раздела.
2. Может ли супруга оспорить эту сделку?
Если у вас есть нотариальное согласие супруги на продажу, оспорить сделку ей будет крайне сложно, но теоретически возможно в следующих случаях:
1. Злоупотребление правом: Если супруга докажет, что вы продали дом специально, чтобы лишить её законной доли в деньгах, вырученных от продажи (например, продали по цене в 3 раза ниже рыночной своему другу/родственнику).
2. Отзыв согласия: Если до момента регистрации перехода права собственности супруга аннулирует нотариальное согласие и уведомит об этом Росреестр (хотя это спорный момент, так как согласие нотариальное).
3. Притворная сделка: Если вы продали дом «своему человеку», а фактически остались его владельцем, супруга может через суд признать сделку недействительной.
3. Как себя обезопасить?
Чтобы супруга не пришла в суд через неделю после сделки с криками «он меня обманул» или «деньги мне не отдал», сделайте следующее:
• Распределение денег: В идеале, после продажи сразу разделите вырученные средства пополам. Если вы переведете половину суммы на её личный счет с назначением платежа «Доля от продажи дома по адресу...», это станет вашим железным алиби. Она никогда не докажет, что вы её «обокрали».
• Рыночная цена: Старайтесь продать дом максимально близко к рыночной цене. Если цена будет сильно занижена, это «красная тряпка» для суда при разделе имущества.
• Соглашение о разделе: Лучший вариант — перед продажей составить и заверить у нотариуса Соглашение о разделе имущества, где четко прописать, что дом продается, а деньги делятся в такой-то пропорции. Это закрывает все вопросы навсегда.
Здравствуйте, Сергей. В нотариальном согласии от супруги должно быть указано условие (нужно текст внимательно посмотреть).
Алена Павловна, спасибо за ответ! В скором времени обращусь за консультацией к вам лично.
Благодарю за обращение, Сергей. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости сама по себе не является основанием для оспаривания сделки. Выбор цены продажи — будь то кадастровая, рыночная или иная — не влияет на юридическую силу согласия супруги, при условии, что оно оформлено надлежащим образом. Поскольку Вы планируете расторгнуть брак, не исключено, что супруга может попытаться оспорить сделку. Готова подробно проконсультировать Вас после ознакомления со всеми обстоятельствами дела. Обращайтесь.
