-
Вопрос № 00223589
Здравствуйте. С мужем есть квартира, взятая в ипотеку на 30 лет, выплачено только 6. Квартиру он хочет продать, а я не даю на это согласия, т.к. условия, которые он мне предлагал, меня не устраивают. В итоге спустя кучу споров пришли к договоренности, что я даю согласие на продажу, а он с продажи сразу гасит нашу общую ипотеку и даёт мне денег на покупку квартиры нашему сыну/либо сам ее покупает. Отсюда вопросы - как правильно оформить это все у нотариуса, чтобы после того, как я соглашусь он не мог уже повесить на меня мою часть ипотеку и не соскочил с покупки квартиры?На кого лучше оформить эту квартиру, чтобы в дальнейшем я могла ее сдавать/продавать, а он на нее никак претендовать не мог, на меня или на сына?
Не давайте отдельное нотариальное согласие на продажу, пока не будет одновременно согласована вся сделка с банком, покупателем и документами о расчетах. Простое обещание мужа «погасить ипотеку и купить сыну квартиру» не защитит вас: до полного погашения и снятия обременения вы можете оставаться обязанной перед банком, даже если квартира уже продана.
Как оформить безопаснее
Оптимально провести сделку как связанную последовательность через нотариуса, банк и аккредитив/эскроу:
Банк письменно согласует продажу заложенной квартиры и порядок досрочного погашения кредита.
В договоре купли-продажи указывается, какая часть цены перечисляется банку для полного закрытия ипотеки, а какая — поступает на защищенный счет.
В нотариальном соглашении о разделе общего имущества супругов фиксируется:
кому и сколько из чистых средств от продажи причитается;
что долг по ипотеке погашается из цены продажи;
обязанность мужа купить конкретную квартиру для сына либо перечислить конкретную сумму на ее покупку;
срок покупки, характеристики квартиры, источник доплаты, ответственность за нарушение;
запрет выдавать остаток денег мужу до выполнения условия.
Деньги, предназначенные сыну, помещаются на аккредитив/эскроу или номинальный счет, а не переводятся мужу «под обещание».
Согласие банка принципиально: перевод долга, замена заемщика или освобождение созаемщика без согласия банка юридически не действует.
Как исключить ипотечный риск
Если вы являетесь созаемщиком или поручителем, нотариальное соглашение между вами и мужем само по себе не освободит вас перед банком. Ваш риск исчезнет только после:
полного досрочного погашения кредита и получения справки банка об отсутствии долга;
снятия ипотечного обременения в ЕГРН;
либо внесения банком изменений в кредитный договор, исключающих вас из числа заемщиков/созаемщиков.
Не подписывайте согласие на продажу раньше, чем банк подтвердит механизм полного расчета.
На кого оформить квартиру
Если квартира оформляется на сына, муж не сможет претендовать на нее как на ваше совместное имущество. Но распоряжаться ею — продать, обменять, заложить, а также обычно сдать в аренду — до совершеннолетия сына можно будет только с учетом требований органа опеки; для продажи недвижимости несовершеннолетнего обязательно предварительное разрешение опеки.
Если квартира оформляется на вас, вы сможете сдавать ее без опеки. Но если покупка происходит в браке за деньги от продажи общей ипотечной квартиры, муж в будущем может заявить о правах на нее как на совместно нажитое имущество. Чтобы этого избежать, нужны одновременно:
нотариальное соглашение о разделе, где деньги/новая квартира прямо закреплены за вами;
прослеживаемый безналичный расчет от продажи до покупки;
указание в договоре покупки, что квартира приобретается на ваши личные средства, полученные по соглашению о разделе.
Практический выбор
Если приоритет — гарантированно исключить претензии мужа, оформляйте квартиру на сына с предварительно согласованной схемой в опеке и защищенными расчетами. Если приоритет — возможность свободно сдавать и потом продавать без опеки, оформляйте ее на себя, но только после нотариального раздела с четко закрепленными за вами денежными средствами и источником их происхождения.
До подписания документов нужен индивидуальный проект у нотариуса, который проверит кредитный договор, состав заемщиков, ЕГРН, цену продажи, порядок расчета с банком и возраст сына.
Вам нужно заключить нотариальное Соглашение о разделе имущества.
Соглашение о разделе имущества: В нем вы прописываете, что квартира продается, и четко фиксируете:
Сумму, которая идет на полное погашение ипотеки (обязательно укажите, что это происходит одновременно с получением денег от покупателя).
Обязательство мужа передать вам (или сыну) определенную сумму денег или приобрести конкретный объект недвижимости.
Условие, что после продажи и выполнения этих обязательств у сторон не остается взаимных претензий по ипотечному кредиту.
Банк, в котором взята ипотека, должен дать согласие на продажу заложенного имущества.
Гарантии исполнения обязательств
Чтобы минимизировать риски надо привлечь банк в котором ипотека как посредника в расчётах. Средства от продажи квартиры можно перечислить на специальный счёт (аккредитив), с которого банк часть денег переведет сразу на закрытие ипотеки, часть вам для покупки квартиры или оставит их на этом счёте с которого будет проводится оплата вашей (сына) квартиры, а остаток переведёт супругу на указанные им реквизиты.
После погашения ипотеки обязательно возьмите в банке справку о полном погашении кредита и отсутствии задолженности.
На кого лучше оформить новую квартиру?
Это зависит от ваших целей:
Вариант А: Оформить на себя.
Плюсы: Вы — полноправный собственник. Вы можете продать, подарить или сдать квартиру без чьего-либо согласия.
Минусы: Если вы остаетесь в браке, эта квартира формально снова становится «совместно нажитым имуществом». Чтобы она стала вашей личной собственностью, нужно оформить нотариально Брачный договор, где будет указано, что эта квартира является вашей личной собственностью и не подлежит разделу при разводе.
Вариант Б: Оформить на сына.
Плюсы: Это будет личная собственность сына. Муж не сможет претендовать на нее ни при каких обстоятельствах.
Минусы: Если квартира оформлена на несовершеннолетнего, вы не сможете ее продать или обменять без разрешения органов опеки. Опека даст разрешение только в том случае, если взамен ребенку будет куплено жилье не хуже (по площади и стоимости). Сдавать квартиру можно, но распоряжаться деньгами от аренды нужно в интересах ребенка.
Чтобы полностью защитить себя от обмана, вам необходимо оформить нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов одновременно с брачным договором (или включить все условия в один брачный договор), а новую квартиру оформлять на имя вашего сына с выделением вам права пожизненного пользования и управления либо на ваше имя с условием, что она является вашей личной собственностью.
- Сколько лет вашему сыну (совершеннолетний ли он)?
- Квартира была куплена в браке?
Сыну 10 лет. Да, ипотечная квартира куплена в браке. А если покупать на сына с выделением права пожизненного пользования, то это право будет только у меня или у него, как отца, оно будет тоже?
Продать квартиру, закрыть ипотеку и гарантированно получить жилье для сына можно, но устные обещания здесь не работают. Как только вы дадите нотариальное согласие на продажу, муж сможет забрать деньги и распределить их по своему усмотрению, а долг по ипотеке останется общим, если банк не получит всю сумму. Чтобы полностью обезопасить себя и сына, вам нужно юридически зафиксировать договоренности до того, как вы подпишете согласие на продажу квартиры.
