Ответ нейросети:
1.
Кто должен принимать оплату и на кого должен быть оформлен счёт
По российскому законодательству (ст. 182 ГК РФ), если вы действуете по доверенности, то совершаете сделки от имени и в интересах доверителя — вашей тёти. Получать оплату за аренду вы вправе, если это указано в доверенности, но фактически вы принимаете деньги за квартиру, которая принадлежит тёте. Значит, формально арендные отношения возникают между нанимателем и вашей тётей как собственником, а вы — её представитель.
Счёт (например, банковский, если арендаторы платят по безналу) должен быть открыт на имя вашей тёти, либо вы можете принимать оплату наличными или на свой счёт, если доверенность это прямо разрешает. Но даже если деньги поступают на ваш счёт, по закону это поступления в пользу тёти, а не ваши личные доходы.
2.
Можете ли вы платить налог как самозанятая
Налог на доход от сдачи квартиры в аренду обязан платить собственник — ваша тётя (ст. 208, 210 НК РФ). Оформить доход от сдачи чужой квартиры как свой — даже по доверенности — нельзя: самозанятый может учитывать только свои собственные доходы, полученные от сдачи в аренду собственного имущества либо от оказания личных услуг (ФЗ № 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»", ст. 2, 4).
Сдать в аренду чужую квартиру и платить налог как самозанятый вы не вправе, даже при наличии доверенности: квартира не ваша, а тёти. Если вы оформите сдачу квартиры как свою услугу (например, "сдаю квартиру, которую арендую у тёти, и пересдаю третьим лицам"), это будет уже субаренда — для этого нужен отдельный договор между вами и тётей и разрешение на субаренду.
Риски и нюансы
- Если вы оформите доход как самозанятый, это может быть расценено как получение дохода от чужого имущества, что противоречит правилам самозанятости. Есть риск признания таких операций незаконными, доначисления налогов и штрафов.
- Если налог не будет уплачен тётей, у неё возникнет налоговая задолженность, что может повлечь штрафы и пени.
- Для нерезидентов РФ налог на доходы от аренды составляет 30% (ст. 224 НК РФ), для резидентов — 13% (или 4% по самозанятости, если сдаёт самозанятый собственник).
Пошаговые действия
1. Уточнить, позволяет ли доверенность вам получать оплату на свой счёт (это важно для практической работы с арендаторами).
2. Оформлять договор аренды от имени тёти (вы — представитель по доверенности).
3. Принимать оплату за квартиру — по доверенности (наличные или перевод на ваш счёт, если это разрешено).
4. Передавать тёте информацию о полученных доходах для декларирования и уплаты налога.
5. Если тётя хочет минимизировать сложности, она может оформить вас своим налоговым представителем (ст. 26 НК РФ) — тогда вы сможете подавать декларации и платить налог за неё.
6. Рассмотреть вариант субаренды, если тётя сдаёт квартиру вам, а вы уже пересдаёте её как самозанятый, но это требует отдельного договора и согласия тёти.
Что нужно уточнить
- Формулировку доверенности: позволяет ли она вам принимать оплату на свой счёт.
- Налоговый статус тёти в РФ (резидент/нерезидент).
- Готова ли тётя оформить вас налоговым представителем.
Для точной оценки ситуации и оформления всех документов рекомендую проконсультироваться с юристом по недвижимости и налогам.
