Налог с продажи дома?

1. Суть ситуации и правовая оценка

Ваша мама в 2025 году продала дом, который был её единственным жильём, за 4 800 000 рублей, и купила квартиру за 3 800 000 рублей. Дом был приобретён в браке, после смерти отца мама унаследовала его долю, а вы с сестрой отказались от наследства в её пользу. Мама — пенсионер, проданный дом и новая квартира — её единственное жильё. Вопрос — какой налог на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает при продаже дома и можно ли его уменьшить.

2. Применимые нормы права

- Ст. 217.1 НК РФ — освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, если владение более минимального срока (3 или 5 лет).
- Ст. 220 НК РФ — имущественный налоговый вычет при продаже и покупке недвижимости.
- Ст. 210, 214.1, 224 НК РФ — определение налоговой базы и ставки (13% для резидентов РФ).
- Ст. 217 НК РФ — перечень необлагаемых доходов.

3. Риски, сроки, ответственность и важные нюансы

- Если с момента приобретения права собственности на весь дом (после оформления наследства) прошло менее минимального срока владения (3 или 5 лет), возникает обязанность по уплате НДФЛ с дохода от продажи.
- Минимальный срок владения — 3 года, если имущество получено по наследству от члена семьи (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Налог рассчитывается с разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (или с учётом имущественного вычета).
- Мама как пенсионер имеет право на имущественный вычет, но освобождения от НДФЛ по возрасту нет.
- Ответственность за неуплату налога — пени и штрафы (ст. 122 НК РФ).
- Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи; уплата налога — до 15 июля.

4. Что делать клиенту пошагово

1. Определить срок владения домом:
- Доля, принадлежавшая маме как супруге — с момента покупки дома в браке.
- Доля, полученная по наследству — с момента вступления в наследство (2025 год).
- Если обе доли в собственности менее 3 лет на момент продажи, налог возникает со всей суммы.

2. Рассчитать налоговую базу:
- Можно уменьшить доход на сумму имущественного вычета (1 млн руб.) или на сумму расходов на приобретение дома (если есть документы).
- Если дом был получен по наследству, расходы — это стоимость, указанная в свидетельстве о праве на наследство или кадастровая стоимость, если нет документов.

3. Учитывать покупку новой квартиры:
- Если в этом же году куплена квартира, мама может получить имущественный вычет по покупке (до 2 млн руб.), но этот вычет не уменьшает налог с продажи напрямую, а уменьшает налогооблагаемый доход по покупке.

4. Подать декларацию 3-НДФЛ:
- В налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля 2026 года.
- Указать доход от продажи и расходы/вычеты.

5. Уплатить налог:
- До 15 июля 2026 года.

5. Какие сведения нужно уточнить

- Когда дом был изначально приобретён в браке (год покупки)?
- Когда оформлено свидетельство о праве на наследство?
- На кого и когда оформлялось право собственности на дом после наследства?
- Есть ли документы, подтверждающие расходы на покупку дома?
- Была ли у мамы иная недвижимость, кроме этого дома и новой квартиры?

Пример расчёта (если доля в собственности менее 3 лет):

- Доход от продажи: 4 800 000 руб.
- Минус имущественный вычет: 1 000 000 руб.
- Налогооблагаемая база: 3 800 000 руб.
- НДФЛ: 3 800 000 × 13% = 494 000 руб.

Если срок владения долей, полученной по наследству, превысил 3 года, налог платить не нужно.

Вывод:
В большинстве случаев, если мама владела домом менее 3 лет (по наследству), ей нужно будет заплатить НДФЛ с продажи, уменьшив налоговую базу на вычет (1 млн руб.) или расходы на покупку, если они документально подтверждены. Для точного расчёта необходимо уточнить даты приобретения и наследования, а также наличие документов на расходы.

Для точной оценки вашей ситуации и расчёта налога рекомендую обратиться к юристу с документами на дом и квартиру.