Делим квартиру , как повернуть все в свою сторону?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы, ваша мама, тетя и ее сын проживаете (или были зарегистрированы) в муниципальной квартире, которая еще не приватизирована. Сейчас обсуждается раздел квартиры и выкуп долей, однако квартира формально принадлежит муниципалитету (государству или муниципалитету), а не вам. Приватизация не завершена, поэтому ни у кого из вас нет права собственности на квартиру — вы только наниматели по договору социального найма.
Пока квартира не приватизирована, продать долю или требовать выкуп невозможно — у вас нет долей в праве собственности.
Попытки "раздела" или выкупа долей до приватизации юридически ничтожны.
Отношения между вами, мамой, тетей и ее сыном — это отношения сособственников (после приватизации), но сейчас — только сожителей или зарегистрированных нанимателей.

2. Применимые нормы права
- Ст. 672–677 ГК РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 — регулируют вопросы приватизации.
- Ст. 30 ЖК РФ — право на приватизацию предоставляется всем зарегистрированным в квартире гражданам (обычно на момент приватизации).
- Ст. 31 ЖК РФ — определяет права и обязанности членов семьи нанимателя.
- Пока квартира не приватизирована, действует договор социального найма.

3. Риски, сроки, ответственность и нюансы
- До приватизации квартира не может быть предметом купли-продажи, дарения, раздела или выкупа долей.
- При приватизации доли распределяются между всеми, кто зарегистрирован и согласен участвовать в приватизации.
- Если кто-то не хочет участвовать — он может отказаться, но отказ должен быть оформлен нотариально, и тогда его доля распределяется между остальными.
- Если мама давно не проживает и не зарегистрирована — она не участвует в приватизации (если снята с регистрационного учета).
- Если мама зарегистрирована, но не проживает — она имеет право на долю при приватизации, даже если не жила там 21 год.
- Ремонт, сделанный тетей, не влияет на размер доли при приватизации, если не заключалось соглашение об улучшениях.

4. Что делать пошагово
а) Уточните, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства (выписку можно получить в МФЦ или управляющей компании).
б) Решите, все ли зарегистрированные согласны на приватизацию.
в) Если кто-то не хочет участвовать — оформите нотариальный отказ от приватизации.
г) Подайте заявление на приватизацию в МФЦ или администрацию города.
д) После оформления права собственности на всех участников (или на тех, кто не отказался) — только тогда возможен раздел, продажа долей, выкуп и т.п.
е) После приватизации — если тетя хочет выкупить ваши доли, определяйте рыночную стоимость доли (можно заказать независимую оценку) и оформляйте сделку через нотариуса.
ж) До приватизации не соглашайтесь на "выкуп" или "компенсацию" — такие сделки не имеют юридической силы.

5. Какие сведения нужно уточнить
- Кто сейчас зарегистрирован в квартире?
- Все ли согласны на приватизацию?
- Есть ли у кого-то из участников иное жилье, оформленное в собственность по приватизации (это может ограничивать право на приватизацию)?
- Есть ли долги по коммунальным услугам? (Иногда это препятствует приватизации, но не всегда.)
- Каковы реальные рыночные цены на аналогичные квартиры в вашем доме? (Для последующего раздела.)
- Как оформлены отношения между вами и тетей по поводу ремонта (были ли письменные соглашения)?

Рекомендации по поведению
- Не соглашайтесь на устные договоренности или "выкуп" до приватизации.
- Не подписывайте никаких документов, не проконсультировавшись с юристом.
- Не сообщайте заранее о своем согласии на отказ от приватизации, если не уверены в выгодности этого для себя.
- Если потребуется, обратитесь к независимому оценщику для определения рыночной стоимости доли.

Для точной оценки ситуации и выработки оптимальной стратегии советую обратиться к юристу очно с документами и выпиской о зарегистрированных лицах.