Как оспорить свою дарственную?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы оформили дарственную (договор дарения) на свою долю в унаследованной квартире в пользу брата, полагаясь на его обещания и объяснения. Сейчас брат собирается продать квартиру, требует вашей выписки и выписки детей, а вы не имеете доступа к квартире и иного жилья. Возникает вопрос: можно ли оспорить дарственную и вернуть свою долю.

2. Применимые нормы права
Оспорить договор дарения возможно только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), в частности:
- ст. 178 ГК РФ — сделка, совершённая под влиянием заблуждения;
- ст. 179 ГК РФ — сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
- ст. 177 ГК РФ — сделка, совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (например, по состоянию здоровья);
- ст. 166 ГК РФ — ничтожность сделки, если она противоречит закону.

Также, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, их права защищаются ст. 20 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ, а также Семейным кодексом РФ.

3. Риски, сроки, ответственность, нюансы
- Оспорить дарственную возможно только в судебном порядке.
- Срок исковой давности по таким спорам — 1 год с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав (ст. 181 ГК РФ).
- Для признания сделки недействительной по мотиву обмана или заблуждения потребуется доказать эти обстоятельства (например, переписка, свидетели, аудиозаписи, иные доказательства того, что брат ввёл вас в заблуждение).
- Само по себе отсутствие доступа к квартире и отсутствие иного жилья не является основанием для признания дарения недействительным.
- Прописка (регистрация) несовершеннолетних детей даёт им право пользования жилым помещением, и их выписка возможна только с согласия органов опеки и попечительства либо по решению суда с обязательным предоставлением иного жилья (ст. 31 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ, ст. 20 ЖК РФ).
- Если дарственная была оформлена добровольно, без давления, доказать обратное крайне сложно.

4. Что делать пошагово
1) Соберите все документы: договор дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о регистрации права, документы о регистрации (прописке) вас и детей, переписку с братом, любые доказательства давления, обмана или заблуждения.
2) Обратитесь к юристу для анализа перспектив оспаривания сделки (важно оценить, есть ли доказательства обмана или введения в заблуждение).
3) Если есть основания, подавайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры о признании договора дарения недействительным.
4) Если брат подаст иск о выписке вас и детей, обязательно участвуйте в процессе, заявляйте о невозможности выписки детей без предоставления иного жилья, обращайтесь в органы опеки и попечительства.
5) Если квартира будет продана, новый собственник может также обратиться в суд о снятии с регистрационного учёта, но выписка несовершеннолетних без предоставления другого жилья крайне затруднительна.

5. Какие сведения нужно уточнить
- Есть ли у вас какие-либо доказательства того, что брат ввёл вас в заблуждение или обманул?
- Когда именно была оформлена дарственная (важно для срока исковой давности)?
- На кого оформлено право собственности сейчас?
- Как оформлена регистрация детей и ваше проживание (постоянная/временная)?
- Есть ли письменные или иные доказательства договорённостей с братом?

Вывод:
Ваша ситуация сложная: оспорить дарственную возможно только при наличии доказательств обмана или введения в заблуждение, и только в суде. Прописка несовершеннолетних детей усложняет брату или новому собственнику возможность выписать вас без предоставления иного жилья. Рекомендую срочно собрать все возможные доказательства и обратиться к юристу для оценки ваших шансов и подготовки иска.

Для точной оценки перспектив и выработки стратегии защиты ваших прав рекомендую обратиться за личной консультацией к юристу.