-
Вопрос № 00170067
Можно ли сдавать жилье в аренду купленное в ипотеку за материнский капитал, переехали жить за границу жилье пустует, сумма за сдачу жилья соответствует сумме ежемесячной оплаты ипотеки, открыли самозанятость чтоб платить налоги, и переживаем что нельзя сдавать такое жилье, как быть? Спасибо
Добрый день!
Сам по себе факт того, что квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала, не запрещает сдавать её в наём.
Ключевой нюанс здесь не в маткапитале, а в ипотеке. По общему правилу залогодатель сохраняет право пользоваться заложенным имуществом, а условия договора, полностью лишающие его такого права, ничтожны; вместе с тем вопрос сдачи предмета залога в пользование другим лицам регулируется с учётом ст. 346 ГК РФ и условий конкретного договора ипотеки. На практике это означает: сначала нужно проверить ипотечный договор, потому что в нём может быть прямо предусмотрена обязанность получить согласие банка на сдачу квартиры в наём. Если такой оговорки нет, по общему правилу сдача возможна; если есть — лучше получить письменное согласие банка, чтобы не создавать риск претензий со стороны залогодержателя.
То, что вы открыли самозанятость, в целом соответствует закону: ФНС прямо разъясняет, что плательщик НПД вправе сдавать в аренду жилые помещения. То есть сама схема «сдавать квартиру как самозанятый и платить налог» — законна. Но отдельно нужно проверить ещё два практических вопроса: выделены ли доли детям, если это уже должно было быть сделано, и не нарушаются ли условия банка как залогодержателя. Именно эти два пункта чаще всего и создают проблемы, а не сама аренда.
Если хотите, напишите мне в личные сообщения — я точечно проверю вашу ситуацию по документам и скажу, можно ли сдавать квартиру уже сейчас без риска, либо что нужно срочно исправить, чтобы банк, СФР или органы опеки потом не поставили вас в крайне неприятное положение.
С уважением,
А.В. Тарнюев
Сдавать такую квартиру можно, и ваше решение оформить самозанятость — абсолютно верный шаг с точки зрения закона.
Никаких прямых запретов на сдачу жилья, купленного с маткапиталом или в ипотеку, в законодательстве РФ нет. Это ваша собственность, и вы имеете право извлекать из неё доход.
Уплата налога на профессиональный доход (НПД) легализует ваш доход и снимает вопросы со стороны налоговой.
Главное — вовремя формировать чеки в приложении «Мой налог».
Здравствуйте, обычно сдавать можно, даже если квартира в ипотеке и с маткапиталом, запрета в законе нет. Но проверьте договор ипотеки: иногда банку нужно ваше уведомление/согласие. И важно соблюсти обязанность по маткапиталу — выделить доли детям после снятия обременения (или как указано в вашем обязательстве). Налоги платите как самозанятые. Если банк против — берите письменное согласие.
