Регистрация прав на недвижимое имущество ЛНР?

Ситуация, когда квартира находится в долевой собственности троих лиц, но один из сособственников отсутствует и связи с ним нет, достаточно распространена и регулируется российским законодательством (в первую очередь Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости").

Ваша ситуация в деталях:

- Квартира приватизирована в долях на троих.
- Две доли зарегистрированы в Росреестре.
- Один из сособственников (третий) с 2022 года находится на Украине, связи с ним нет (не выходит на контакт).

Возможные варианты действий:

1. Права на долю третьего сохраняются.
Факт отсутствия связи не прекращает его право собственности на долю. Никто не вправе распоряжаться его долей без его согласия или законных оснований.

2. Регистрация права.
Если третья доля не зарегистрирована в Росреестре, но приватизация оформлена (например, есть договор передачи), это не лишает его права собственности, просто право не внесено в ЕГРН. Вы не можете зарегистрировать эту долю без участия этого собственника.

3. Вопросы распоряжения квартирой.
Любые сделки с квартирой (продажа, сдача в аренду, перепланировка и т.п.) требуют согласия всех сособственников. Без согласия третьего собственника совершить такие действия невозможно.

4. Вынужденная продажа доли (ст. 252 ГК РФ).
Если использование квартиры невозможно из-за того, что собственник не появляется, теоретически можно обратиться в суд с требованием о продаже его доли с публичных торгов с выплатой ему стоимости доли (ст. 252 ГК РФ). На практике суды крайне неохотно удовлетворяют такие требования, если нет веских оснований (например, доля ничтожно мала, собственник препятствует пользованию и т.д.). Отсутствие связи обычно не считается достаточным основанием.

5. Обращение в суд о признании собственника безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ).
Если собственник не появляется более года, можно попытаться признать его безвестно отсутствующим через суд. После этого возможно назначение опекуна для управления его имуществом, но распоряжаться его долей (продать, передать) всё равно нельзя, только управлять в его интересах.

6. Необходимость участия всех сособственников.
Для регистрации сделок или иных действий с квартирой необходимы документы от всех сособственников. Без участия третьего лица (или его доверенного представителя по нотариальной доверенности) сделать что-либо с его долей невозможно.

Рекомендации:

- Соберите все возможные документы, подтверждающие попытки установить связь с отсутствующим сособственником.
- Если потребуется совершить значимые действия с квартирой (продажа, выдел долей, раздел, сдача в аренду и т.п.), обратитесь к юристу для анализа возможности обращения в суд.
- Рассмотрите вариант подачи заявления о признании собственника безвестно отсутствующим, если срок отсутствия превышает 1 год.
- Если доля не зарегистрирована, а есть только свидетельство о приватизации или иной документ, оформить её на себя или других сособственников нельзя без его участия или решения суда.

Важно:
Никаких односторонних действий по отчуждению, продаже, сдаче в аренду всей квартиры или доли третьего собственника без его участия или решения суда совершать нельзя. Его права защищены законом.

Если потребуется более подробная консультация или подготовка документов для суда, рекомендую обратиться к юристу с документами на квартиру и подробной хронологией событий.