-
Вопрос № 00148781
В помещении санузла промерзает перегородка, за которой проходит вентиляционный канал (общее имущество МКД). В результате в санузле значительно понижена температура, по всей высоте стены образуется конденсат.
Также в смежной комнате (спальне) в углу потолка и стены, примыкающих к вентиляционной шахте, наблюдается образование конденсата.
Для подтверждения фактического состояния конструкций мной были выполнены инструментальные замеры температуры поверхностей с использованием пирометра:
- температура поверхности стены в санузле — около +7 °C;
- температура потолка в угловой зоне спальни — около +1 °C;
при температуре воздуха в квартире около +22 °C.
Указанные значения свидетельствуют о промерзании ограждающих конструкций.
Действия управляющей компании
Управляющей компанией было проведено несколько осмотров с составлением актов.
Первоначально УК указывала на якобы имеющуюся перепланировку, однако впоследствии от этой версии отказалась. В последнем акте обследования УК пришла к выводу, что причиной образования конденсата является отсутствие притока воздуха в квартиру и «неправильная эксплуатация жилого помещения».
При этом:
- в актах отсутствуют замеры температур поверхностей стен и потолка;
- теплотехническое обследование вентиляционного канала и узлов примыкания не проводилось;
- расчёт температурного режима вентиляционного канала отсутствует;
- фактические признаки промерзания конструкций в актах не отражены;
- ответственность за промерзание общего имущества переложена на собственника.
Позиция УК
УК ссылается на инструкцию по эксплуатации квартиры, в которой указано, что собственники обязаны обеспечивать приток воздуха для нормальной работы вентиляции. Фактически УК утверждает, что при отсутствии притока вентиляционный канал охлаждается, вследствие чего происходит промерзание конструкций, и рассматривает это как нарушение эксплуатации со стороны собственника.
При этом вентиляционный канал расположен в холодной зоне, и его температурный режим напрямую влияет на примыкающие конструкции квартиры. Очевидно, что вентиляционный канал используется как источник тепла для предотвращения собственного промерзания, что вызывает сомнения в достаточности теплотехнической защиты конструкции.
Участие ГЖИ
В осмотрах квартиры участвовали инспектора Государственной жилищной инспекции. По итогам осмотра инспектора устно поддержали позицию управляющей компании, однако на момент обращения официальный акт ГЖИ не составлен и заявителю не направлен. Замеры температур поверхностей ограждающих конструкций инспекторами ГЖИ не выполнялись.
Прошу разъяснить
1. Может ли обязанность собственника по обеспечению притока воздуха рассматриваться как обязанность по предотвращению промерзания общего имущества (вентиляционного канала) и ограждающих конструкций квартиры?
2. Правомерно ли перекладывание управляющей компанией ответственности за промерзание вентиляционного канала и конструкций на собственника?
3. Обязана ли управляющая компания устранять конструктивные недостатки (в том числе выполнять дополнительное утепление вентиляционных каналов и узлов примыкания), даже если дом построен и принят по утверждённому проекту?
4. Какой порядок дальнейших действий является наиболее эффективным в данной ситуации: обращение в прокуратуру, обжалование бездействия ГЖИ либо обращение в суд?
5. Целесообразно ли проведение независимой строительной (теплотехнической) экспертизы и возможно ли последующее взыскание её стоимости с управляющей компании?
В наличии имеются акты осмотров, фотоматериалы, результаты замеров температур, переписка с управляющей компанией. Готов предоставить документы для анализа.
