Договор считается расторгнутым при оплате и регистрации, возможно?

Отвечаю как юридический консультант в России.

1. Почему договор расторгается, если регистрация уже прошла и продавец получил деньги?

Суть пункта:
Пункты 3.4 и 3.5 вашего договора говорят, что если кто-то из сторон уклоняется от подписания Акта приема-передачи в течение 10 дней с момента поступления денег продавцу — договор считается расторгнутым.

Проблема:
В России переход права собственности на недвижимость (в т.ч. землю) происходит с момента государственной регистрации сделки в Росреестре (ст. 551 ГК РФ), а не с момента подписания акта или оплаты.
Если регистрация прошла — юридически собственник поменялся, а деньги продавец уже получил.

Акт приема-передачи — это дополнительный документ, обычно подтверждающий фактическую передачу участка. Но переход права собственности уже состоялся!
Если после регистрации продавец отказывается подписывать акт, это НЕ отменяет переход права собственности, если регистрация уже произошла.

Возникает юридическая коллизия:
- По закону, собственник уже покупатель (после регистрации).
- По договору, если нет акта — договор расторгается, но деньги уже у продавца, а участок по закону уже у покупателя.

2. Может ли продавец через суд «забрать» землю, если не подписал акт, а деньги получил?

Нет, не может.
Продавец не сможет «забрать» обратно землю через суд, если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре.
Акт приема-передачи — не основание для отмены регистрации права собственности, если договор и регистрация состоялись.
Возможны споры по поводу исполнения обязательств (например, передачи документов, или если продавец реально не передал участок), но вернуть себе собственность продавец не сможет только из-за отсутствия акта.

Однако:
Такой пункт (об автоматическом расторжении договора) может создать почву для споров, если кто-то захочет оспорить сделку, но в судах приоритетом будет госрегистрация.

3. Нужно ли вообще оформлять акт передачи земли?

По закону:
- Для регистрации перехода права собственности на земельный участок акт передачи НЕ является обязательным документом (ст. 551 ГК РФ).
- Часто Росреестр требует только сам договор (или выписку из него), акт нужен для подтверждения исполнения обязательств сторонами (например, если возникнут споры по поводу повреждений имущества и пр.).

На практике:
- На землю, особенно если нет построек — акт передачи часто не оформляют.
- Если участок свободен, и никто не мешает пользоваться им — акт передачи можно не оформлять.

Рекомендация:
- Если вы уверены, что земля передана и никаких споров не будет — можно ограничиться только договором.
- Если стороны хотят дополнительную «страховку» — подписать акт приема-передачи не помешает.

---

Выводы:

1. Если право собственности уже перешло (есть запись в Росреестре), продавец не сможет «отобрать» землю только из-за отсутствия акта.
2. Пункт о расторжении договора из-за неподписания акта — не имеет юридической силы после регистрации права собственности.
3. Акт передачи земли — не обязателен, если стороны друг другу доверяют и участок действительно передан.
4. Договор стоит отредактировать, чтобы убрать двусмысленности и не закладывать потенциальный конфликт.

Рекомендую:
- Убрать из договора автоматическое расторжение после регистрации.
- Четко прописать, что регистрация — финальный этап передачи.
- Обсудить с юристом текст договора перед подписанием.

Если нужна формулировка соответствующего пункта — обращайтесь!