Как заставить второго собственника продать квартиру?

Отвечаю на ваш вопрос как юридический консультант, исходя из российского законодательства и сложившейся судебной практики.

1. Выселение отца младшего брата из квартиры

Поскольку отец не является собственником квартиры и не зарегистрирован (не прописан) в ней, а просто проживает по факту, ситуация выглядит следующим образом:

- Если он проживает с согласия хотя бы одного из собственников (младшего сына), то выселить его без согласия этого собственника практически невозможно.
- Если согласие младшего брата будет отозвано, либо старший брат докажет, что отец проживает без законных оснований (например, нет договора найма, нет родственных обязательств между собственником и проживающим), теоретически можно подать в суд иск о выселении на основании отсутствия прав на пользование жилым помещением.
- На практике суды часто становятся на защиту фактических проживающих, особенно если они не мешают и не нарушают права собственников. Но если один из собственников (старший брат) не согласен с проживанием, а отец не прописан, шансы на выселение существуют, особенно если проживающий не сможет доказать правовые основания для проживания.

2. Принудительная продажа квартиры через суд

Ваша ситуация типична для "раздела совместной собственности":

- Старший брат вправе продать свою долю (2/3) постороннему лицу с соблюдением преимущественного права покупки младшего брата (ст. 250 ГК РФ). Но на практике доли в таких квартирах продаются с большим дисконтом, так как "долю" без права на конкретную комнату мало кто покупает.
- Если совместное проживание и пользование квартирой невозможно (например, собственники враждуют, не могут договориться, квартира небольшая и т.д.), любой из собственников может через суд потребовать выдела своей доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). В хрущевке это практически невозможно, так как технически разделить квартиру нельзя.
- В этом случае можно требовать в суде продажи квартиры с публичных торгов с разделом вырученных средств пропорционально долям. Суды идут на это, если докажете невозможность мирного пользования квартирой.

Выводы и рекомендации:

- Выселение: Если отец проживает только с согласия младшего брата, выселить его можно только при отсутствии такого согласия и при условии, что он не имеет иных прав на проживание (например, не был вселен по суду, не имеет права пользования по завещанию/договору дарения и т.п.).
- Продажа: Старший брат может инициировать процесс "выдела доли" или продажи всей квартиры через суд, если мирно договориться не удается.
- Алгоритм действий:
1. Письменно предложить младшему брату выкупить его 2/3 доли по рыночной цене.
2. Если младший брат откажется или не ответит в течение месяца, можно продать долю любому третьему лицу.
3. Если никто не купит, подать в суд иск о продаже всей квартиры с распределением средств.
4. Одновременно можно заявить требование о выселении отца, если проживает без законных оснований.

Рекомендация: Перед подачей исков желательно проконсультироваться с квалифицированным юристом для анализа всех нюансов вашей ситуации и подготовки документов.

Если потребуется образец искового заявления или детальный разбор документов — обращайтесь!