Недвижимость: вопросы и ответы — страница 4

Поскольку однокомнатная квартира находится в Вашей собственности менее 3 лет (если это единственное жильё - менее 3 лет, иначе - менее 5 лет), налог с дохода от продажи подлежит уплате. При наличии двух объектов применяется 5-летний минимальный срок владения. Двухкомнатная квартира является Вашим вторым объектом на момент продажи однокомнатной? Важно учитывать, что в данной ситуации применяется специальный порядок исчисления минимального срока владения - а именно правило единственного жилья, при котором 3-летний срок действует только при условии, что второй объект приобретён не ранее чем за 90 дней до продажи первого. Именно соблюдение этого 90-дневного окна определяет, возникнет ли налоговая обязанность. В практике налоговых инспекций Москвы и регионов участились случаи отказа в применении льготного срока при несоблюдении данного условия даже на 1-2 дня, что влечёт доначисление налога, штраф и пени. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Наиболее надежный вариант — нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38, 39 СК РФ). В нем можно определить доли в квартире (например, супруге — 50%) и указать, что ипотеку выплачивает муж из личных средств. Соглашение обязательно удостоверяется нотариусом (п. 2 Ст. 38 СК РФ). Однако изменение собственника (выделение доли жене) в ипотечной квартире требует письменного согласия банка-залогодержателя (ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ст. 346 ГК РФ). Если банк согласие не даст, можно заключить брачный договор (ст. 40, 41 СК РФ), который также требует согласия банка при регистрации изменений.

Что делать:

Получить письменное согласие банка на изменение состава собственников.

Заключить нотариальное соглашение о разделе имущества или брачный договор.

После погашения ипотеки выделить доли детям по соглашению о выделении долей (нотариус не требуется, если доли родителей не меняются) или по договору дарения.

Чтобы ваша супруга гарантированно не потеряла свои права на квартиру, а вы могли спокойно выплачивать ипотеку и в будущем передать свою долю детям, вам необходимо оформить брачный договор (если вы в браке) или соглашение о разделе общего имущества. В соответствии с семейным кодексом РФ, даже если квартира и кредит оформлены только на вас, недвижимость и долг по умолчанию считаются совместно нажитым имуществом (50/50), если они приобретены в браке. Ваши единоличные выплаты не отменяют прав супруги, но юридическое закрепление схемы защитит интересы всех сторон и позволит избежать споров. Если вы хотите, чтобы дети получили долю только в будущем, вы можете составить нотариальное заверение на свою часть квартиры. В отличие от дарения, завещание можно оформить даже во время выплаты ипотеки — согласия банка на это не требуется.

Вы сейчас находитесь в официальном браке или планируете развод?

Здравствуйте.

Отвечаю как эксперт по Жилищному праву и специалист по выселению, имеющий многочисленную практику по таким делам.

Претензионный порядок при выселении лиц утративших (не приобретших право пользования) жилым помещением не обязателен.

Вы можете сразу подавать иск о их выселении из жилого помещения.

Дело рассматривается в районном суде по месту нахождения квартиры в силу статьи 30 ГПК.

С учетом того что выселяются дети обязательно привлечение к участию в деле прокуратуры.

При этом, тот факт что выселяются дети не влияет на возможность удовлетворения иска, это не Ваши дети, и Вы не связаны алиментными обязательствами по отношению к отцу или к его детям.

Суд, в зависимости об обстоятельств может предоставить отсрочку исполнения решения суда по статье 203 ГПК.

Рекомендую заявить в качестве искового требования требование о взыскание судебной неустойки по день фактического исполнения решения суда.

Если добровольно решение суда не исполнят, то будете выселять через приставов.

Приставов, наверняка придется стимулировать жалобами, административными исками в суд на бездействие.

Могу заняться Вашим делом от подготовки иска до фактического выселения

Да, выселение возможно. Вы вправе обратиться в суд с иском о выселении лиц, не являющихся членами Вашей семьи и не имеющих правовых оснований для проживания. Суд вынесет решение, после чего исполнительный лист передаётся приставам. На каком основании отец и его семья проживают в Вашей квартире - на основании устной договорённости, договора безвозмездного пользования или иного соглашения? Практика по делам о выселении в московских судах за последние полгода демонстрирует устойчивую тенденцию: при наличии у ответчика собственного жилья суды отказывают в предоставлении отсрочки исполнения решения, тогда как при её отсутствии отсрочка до 3 месяцев назначается практически в каждом 2 из 3 дел - и именно этот момент определяет реальный срок освобождения жилья. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Здравствуйте

1.Да, вы сможете их выселить. Как единственный собственник, вы имеете полное право распоряжаться своей недвижимостью (статья 209 ГК РФ).

2.Процесс выселения граждан, которые добровольно не хотят покидать жилье, проходит исключительно через суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения квартиры. Самостоятельно менять замки или выбрасывать вещи до решения суда крайне не рекомендуется, это могут квалифицировать как самоуправство.

3.Начите с досудебной претензии, далее иск в суд. После подачи иска, нужно чтобы судья вынес положительное решение, оно вступило в законную силу и далее приставы на основании исполнительного листа осуществили мероприятия по выселению граждан.

Здравствуйте.

Да, выселить сможете. Вы единственный собственник, они не члены вашей семьи, у них есть своё жильё — суд должен их выселит.

Процесс примерно будет выглядеть так:

1. Направьте письменное требование освободить квартиру (даёте срок, например 30 дней).

2. Подаёте иск в районный суд о выселении.

3. Судебный процесс.

4. Получаете исполнительный лист → отдаёте приставам → приставы выселяют принудительно.

Срок когда они освободят от 4 до 12 месяцев.

Добрый день вы обязаны уведомить всех проживающих с вами рядом т.к они имеют первоочередное право покупки, либо письменно либо устно, и они обязанны вам дать письменный отказ от приобретения жилья, после этого можете подавать иск в суд о принудительном выселении приложив этот отказ о приобретении жилья, суд рассмотрит ваш иск и примет решение.так же вам нужно доказать о том что отцу с супругой есть куда выезжать, можно по другому более человечно выкупить у отца долю и не продавать жилье если вы с ними не уживаетесь.

Здравствуйте. Выселить, вероятно, можно, но не автоматически: суд проверит, как отец, его жена и ребенок вселились, было ли соглашение, не участвовали ли они в приватизации и имеют ли право пользования. Наличие другого жилья важно, но само по себе вопрос не решает. Обычно направляют письменное требование, затем подают иск о прекращении права пользования и выселении. Основание: ст. 31, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Как лицо, не являющееся собственником, Вы не вправе распоряжаться квартирой. Регистрация по месту жительства не порождает права собственности. Мошенники не могут совершить сделку от Вашего имени с этой квартирой, поскольку Вы не являетесь правообладателем. Запись о праве собственности в ЕГРН оформлена на другого человека - именно он нуждается в защитном запрете через МФЦ. Квартира приобреталась в браке, по наследству или до регистрации отношений? Практика показывает, что в подобных ситуациях важно учитывать: даже при корректно установленном запрете через Росреестр мошеннические схемы нередко строятся через оспаривание самого запрета путём подачи поддельного заявления об его отмене. Именно поэтому грамотно выстроенная защита предполагает не только запрет, но и дополнительный контроль через личный кабинет на портале Госуслуг с подключением уведомлений о любых действиях с объектом. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Здравствуйте

1.Вам как просто прописанному жильцу делать такой запрет не нужно. Вы даже не сможете этого сделать, так как услуга подачи заявления о невозможности регистрации сделок без личного участия доступна только собственникам недвижимости.

2.Поскольку у вас нет права распоряжения (ст. 209 ГК РФ), то в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вашей фамилии в качестве владельца соответственно нет, мошенники не смогут продать квартиру от вашего имени, поскольку вы лишь прописаны (зарегистрированы) в квартире и не имеете никаких прав на её продажу.

Нет, вам такой запрет устанавливать не нужно, если вы только зарегистрированы в квартире и не имеете доли в праве собственности. Распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее, вправе собственник (ст. 209 ГК РФ). Запись о невозможности регистрации сделок без личного участия также может внести именно правообладатель недвижимости (ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ). Поэтому зарегистрированный, но не являющийся собственником человек самостоятельно продать квартиру или распорядиться ею не может. Мошенники не смогут оформить продажу от вашего имени только на основании вашей регистрации.

Здравствуйте. Если вы только зарегистрированы в квартире, но не указаны собственником в ЕГРН, устанавливать запрет через МФЦ вам не нужно. Продать квартиру от вашего имени нельзя: право распоряжения принадлежит собственнику (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Исключение — наличие у представителя надлежащих полномочий. Собственнику целесообразно подать заявление о запрете сделок без личного участия.

Добрый день. Вам не нужно делать никаких запретов. Человек имеющий регистрацию по месту жительства в квартире не имеет никаких имущественных прав на данную квартиру. Распоряжаться данной квартирой может только собственник этой квартиры.

Если мои рекомендации оказались полезными, оставьте ваш отзыв в моем профиле.

Ситуация сложная, и риск быть признанной соучастницей действительно существует, если следствие докажет, что вы знали о фиктивности сделки. Однако ваша неосведомлённость может стать защитой. Покупка непригодного жилья с завышением стоимости — классическая схема мошенничества с маткапиталом.

Что делать: 1) не подписывайте никакие документы, особенно акт приёма-передачи; 2) письменно потребуйте у риэлтора копии всех документов по сделке; 3) подайте заявление в полицию о мошенничестве, указав, что вас ввели в заблуждение; 4) обратитесь в прокуратуру с жалобой на действия риэлтора и продавца; 5) при угрозах — фиксируйте их и сообщайте следователю. Если вы действовали добросовестно, суд может признать вас потерпевшей, а не соучастницей.

Ситуация очень серьёзная. Похоже на классическую схему мошенничества с материнским (семейным) капиталом: покупка фактически непригодного для проживания дома («развалин») через посредников/риэлторов с целью обналичивания сертификата.
Вы сейчас находитесь в уязвимом положении: вас могут пытаться втянуть в роль «соучастницы», особенно если деньги маткапитала уже переведены, а документы у вас отсутствуют.

Немедленно обратитесь к адвокату
Специализирующемуся на уголовных делах (ст. 159, 159.2 УК РФ — мошенничество и мошенничество при получении выплат) и жилищных спорах.
Не давайте никаких объяснений риэлтору, «знакомой», полиции или кому-либо ещё без присутствия адвоката. Любые ваши слова могут использовать против вас.

Здравствуйте. Само доверие риэлтору и незнание о фиктивной сделке не делают вас соучастницей: по ч. 2 Ст. 32 Уголовного кодекса Российской Федерации требуется умышленное совместное участие. Не подписывайте новые документы и не передавайте деньги. Сохраните переписку, платежи, рекламу и записи звонков. При обмане подайте заявление в полицию. Важны договор, условия сертификата и ваша переписка.

Поскольку документы оформлены на вас, с точки зрения закона вы действительно находитесь в зоне высочайшего риска по статье 159.2 УК РФ (Мошенничество при получении выплат). Если правоохранительные органы придут к вам первыми, доказать, что вы «просто поверили и не знали», будет практически невозможно.

Вы подписывали какие-либо доверенности на имя риелтора у нотариуса?

Продажа Вашей доли отцу законна, однако сделка несёт существенные риски: финансовый управляющий вправе её оспорить как совершённую между заинтересованными лицами (супруг матери-банкрота) по специальным банкротным основаниям в течение 3 лет. Покупатели в рамках своего иска также могут заявить о недобросовестности, если докажут, что сделка нарушила их права как потенциальных приобретателей. Планируете ли Вы продавать долю по рыночной стоимости, подтверждённой независимой оценкой? Ситуация сложнее, чем выглядит на поверхности: здесь пересекаются режим общего имущества супругов, специальные банкротные основания оспаривания и самостоятельный иск третьих лиц. Аффилированность отца с матерью-банкротом автоматически создаёт презумпцию осведомлённости о причинении вреда кредиторам, что принципиально меняет бремя доказывания - опровергать эту презумпцию придётся Вам, а не финансовому управляющему. Без независимой оценки рыночной стоимости и правильно выстроенной документации оспаривание сделки в деле о банкротстве с высокой вероятностью завершится её аннулированием. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Продажа вашей 1/4 доли отцу формально законна, но несет серьезные риски оспаривания.

Риск в банкротстве матери: Финансовый управляющий может оспорить сделку по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ, если она совершена в течение трех лет до или после принятия заявления о банкротстве. Ключевые основания — заинтересованность (отец и сын — близкие родственники, ст. 19 Закона) и заниженная цена. Если цена ниже рыночной, суд может признать сделку недействительной. Срок давности — один год с момента, когда управляющий узнал об основаниях (п. 2 Ст. 181 ГК РФ).

Риск от покупателей: Их иск, скорее всего, не затрагивает вашу сделку, если они не оспаривают именно вашу долю. Однако если они заявят о преимущественном праве (ст. 250 ГК РФ), сделку могут перевести на них, но только при нарушении их права как сособственников.

Что делать: Продавайте по рыночной цене, подтвержденной оценкой. Уведомите остальных сособственников письменно о продаже (ст. 250 ГК РФ). Это снизит риски.

Здравствуйте. Продать долю отцу в принципе можно, но безопасность сделки зависит от цены, реальной оплаты, уведомления остальных сособственников и наличия запрета суда. Само банкротство матери не превращает вашу долю в её имущество. Однако управляющий или истцы могут оспаривать сделку при доказательствах мнимости, занижения цены, вывода имущества либо нарушения обеспечительных мер. Точный вывод возможен только после проверки иска, выписки ЕГРН, договора и материалов банкротства — именно эти документы определят реальный риск.

Вам нужно снять обременение (ипотеку) в Росреестре, чтобы стать полноправным собственником квартиры. Ситуация, когда компания-залогодержатель ликвидирована, четко регламентирована законом: согласно ст. 25.1 Федерального закона «Об ипотеке», в случае ликвидации юридического лица обременение снимается без его участия. Суд для этого, как правило, не требуется.

В МФЦ вы заполните заявление на прекращение ограничения (обременения) права. Госпошлина за снятие обременения с физических лиц не взимается. На основании ст. 25.1 Закона об ипотеке Росреестр самостоятельно проверит факт ликвидации по межведомственным каналам и снимет залог. Процедура занимает до 5 рабочих дней.

Сохранились ли у вас оригиналы платежек или банковских переводов на всю сумму займа?

Уступка права требования по договору долевого участия до подписания акта приёма-передачи возможна через договор цессии. Минимальный срок владения для освобождения от налога при уступке прав по ДДУ не применяется - доход облагается в полном объёме. Налог можно законно уменьшить за счёт документально подтверждённых расходов на приобретение доли, фактически сведя налоговую базу к нулю или минимуму. Каков размер Вашей доли в ДДУ - 1/2 от полной стоимости объекта? На практике именно в подобных сделках критически важно правильно оформить соглашение между сокупателями об уступке и расторжении совместного ДДУ, поскольку застройщики нередко требуют согласования переуступки и взимают комиссию, а налоговые органы при проверке запрашивают платёжные документы по эскроу, подтверждающие фактические расходы каждого из участников. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Уступка права требования по ДДУ — самый быстрый вариант, но налог неизбежен: срок владения не применяется, льготы для семей с детьми и вычет 1 млн руб. Не действуют (письмо ФНС от 27.04.2026). НДФЛ 13% с разницы между ценой уступки и расходами на ДДУ (ст. 220 НК РФ). Дарение доли супругу или близкому родственнику не облагается НДФЛ (ст. 217 НК РФ), но требует нотариального удостоверения и согласия застройщика, если это предусмотрено ДДУ. Продажа после оформления собственности: если с даты полной оплаты ДДУ прошло 3 или 5 лет, налога нет (ст. 217.1 НК РФ).

Порядок действий: проверьте договор на запрет уступки; при дарении — оформите нотариально; при уступке — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля.

Если квартира еще не передана по акту, можно избавиться от своей доли без оформления права собственности на квартиру — заключить договор уступки права требования по ДДУ. Уступка допускается до подписания передаточного акта, при этом цена ДДУ должна быть полностью оплачена либо одновременно должен переводиться долг (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Налог зависит от суммы уступки: полученный доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на приобретение права требования, поэтому при уступке по цене, равной вашим затратам, налогооблагаемого дохода не возникает. Если сначала оформить квартиру в собственность, применяются правила ст. 217.1 НК РФ о минимальном сроке владения.

Здравствуйте, Ника. Ситуация действительно рискованная, и вы правильно её увидели до подачи документов, это можно и нужно исправить. Из текущих двух расписок формально следует, что деньги за участок вами не переданы либо переданы и тут же возвращены, то есть обязательство по оплате участка не закрыто. Это даёт продавцу основание впоследствии требовать 250 тыс. Как непогашенный долг, а вам, в свою очередь, будет сложно доказать обратное, если он поставит дату на своё усмотрение.

Важно предостеречь: переписывать расписку задним числом под другое основание (якобы возврат за неисправную скважину, компенсация за неотделимые улучшения) с реальной датой на момент передачи дома - это оформление документа с заведомо не соответствующим действительности содержанием. Такая расписка юридически ничтожна как доказательство (ст. 170, 431 ГК РФ), а при возникновении спора будет трактоваться против той стороны, которая её составила «задним числом», плюс это создаёт дополнительный риск при проверке целевого использования субсидии оператором сертификата, порядок которого устанавливается профильным федеральным или региональным актом о соцвыплате.

Правильный путь другой: оформить документ, отражающий реальный факт полного расчёта за оба объекта на дату его фактического подписания, либо оформить зачёт встречных денежных обязательств (ст. 410 ГК РФ), либо расписку продавца о получении полной суммы с приложением к акту приёма-передачи. Дата и формулировка должны соответствовать действительности, а не «подгоняться» под удобную версию.

Пока документы находятся на согласовании в комитете, не подписывайте больше самостоятельно составленных бумаг с продавцом. Корректную юридическую формулировку расписки и порядок фиксации полного расчёта по обоим объектам стоит подготовить с участием юриста до передачи денег и подачи документов на субсидию.

Ситуация рискованная: встречная расписка создаёт доказательство того, что вы не оплатили 250 тыс. Руб. За землю. Аннулировать её в одностороннем порядке нельзя — только по соглашению сторон или через суд (ст. 166 ГК РФ). Переквалификация в «неотделимые улучшения» или «скидку» не сработает: эти условия должны быть согласованы в договоре до его подписания, а не оформлены задним числом (ст. 421, 424 ГК РФ).

Что можно сделать срочно:

Не ставьте дату на встречной расписке, пока не получите акт приёма-передачи.

Подпишите с продавцом соглашение о расторжении встречной расписки (ст. 450 ГК РФ) — до подачи документов в комитет.

Если продавец откажется — зафиксируйте отказ письменно и не подписывайте акт.

Занижение цены в договоре с субсидией может привести к признанию сделки недействительной и требованию вернуть субсидию (ст. 159.2 УК РФ, судебная практика). Рекомендую не завершать сделку без письменного урегулирования.

Не исправляйте расписку задним числом и не указывайте вымышленные основания вроде «неотделимых улучшений» — это создаст дополнительные риски. Защититься следует письменным соглашением с продавцом: зафиксировать, что 250 000 руб. Фактически переданы в счет оплаты земельного участка, задолженности перед продавцом нет, а ранее выданная расписка о возврате 250 000 руб. Не подтверждает возврат денег и стороны считают ее утратившей силу. Одновременно внесите эти условия в дополнительное соглашение к договору. Расчет подтверждается распиской продавца (ст. 408 ГК РФ). Условия договора о цене и оплате имеют значение по ст. 454, 488 ГК РФ

При объединении долей в реестре в единую запись - 2/50 - формально возникает отчуждение части доли, что требует нотариального удостоверения. Рекомендуется предварительно разделить запись на 2 самостоятельные доли по 1/50 через соглашение. Каким образом было оформлено объединение долей в реестре - как единый объект права или как 2 отдельные записи по 1/50 каждая? На практике Росреестр в ряде регионов при сделках с долями в праве на земли под гаражными кооперативами применяет позицию, при которой ключевым критерием является не дробность доли, а её связь с основным объектом - гаражом как самостоятельным строением, и именно эта связка определяет необходимость либо отсутствие нотариального удостоверения. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Нотариальное заверение договора в вашем случае не потребуется, если сделка будет оформлена правильно.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 35), Гараж не может быть продан без земельного участка под ним. При покупке гаража к покупателю автоматически переходит право на долю в праве на землю. Росреестр не требует нотариального удостоверения сделок по продаже индивидуальных гаражей с «привязанной» к ним долей земли, так как доля здесь является зависимым (акцессорным) элементом.

Несмотря на то, что ваши доли юридически объединились в одну запись в ЕГРН (в размере 2/50), с точки зрения закона и практики Росреестра это не меняет сути правоотношений.

Да, здесь есть риск, что нотариальное удостоверение потребуется. После объединения у вас зарегистрировано 2/50 доли, и при продаже одного гаража вы отчуждаете 1/50 из принадлежащих вам 2/50, то есть часть доли в общей собственности. Исключение для гаражей в ч. 1.1 Ст. 42 Закона № 218-ФЗ прямо не предусмотрено; сама норма устанавливает нотариальную форму сделок с долями. Поэтому безопасный вариант — удостоверить договор у нотариуса, указав одновременно гараж и соответствующую 1/50 долю земли. То, что Росреестр ранее принимал такие сделки без нотариуса, не гарантирует регистрацию сейчас.

Если вы продаете гараж и одновременно с ним 1/50 долю земли по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется. Правило об обязательном нотариусе для сделок с долями (ч. 1.1 Ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) здесь не применяется, поскольку гараж — ваша единоличная собственность, а доля земли отчуждается вместе с ним как единый объект. То, что у вас было два гаража и доли объединили, значения не имеет: вы продаете один гараж и одну долю. Если Росреестр и раньше не требовал нотариуса, практика сохранится.

Вам необходимо оформить нотариальную доверенность от матери на Ваше имя с правом подбора, приобретения и регистрации недвижимости в конкретном городе. Доверенность должна содержать полномочия на подписание договора купли-продажи и обращение в Росреестр. Доверенность оформлена на конкретный объект или Вам предоставлены полномочия на выбор любой квартиры в определённом городе? На практике именно в сделках по доверенности Росреестр всё чаще запрашивает дополнительные пояснения и документы, подтверждающие волеизъявление доверителя, - особенно когда доверитель не участвует лично. Грамотно сформулированный объём полномочий в доверенности напрямую влияет на то, пройдёт ли регистрация с первого раза или возникнет приостановление. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Да, вы можете полностью сопровождать покупку квартиры и оформить ее на маму, действуя как ее представитель по нотариальной доверенности. Мама обращается к нотариусу и выдает вам доверенность с полномочиями: подбирать объект, заключать и подписывать договор купли-продажи, подавать документы на регистрацию права и совершать необходимые расчеты. Доверенность на подачу документов для регистрации и распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариальной — ст. 185.1 ГК РФ. Право собственности после регистрации будет принадлежать именно маме, а не вам. В доверенности желательно конкретно и подробно прописать все необходимые полномочия.

Да, вы можете помочь маме с покупкой квартиры в другом городе. Есть два законных способа, выбор зависит от того, насколько мама доверяет вам и насколько сама готова участвовать в сделке.

Если мама впоследствии захочет вернуть часть денег через имущественный вычет, важно правильно оформить платежные документы. ФНС разъясняла: если вы оплачиваете квартиру за маму по доверенности, она сохраняет право на вычет — при условии, что доверенность подтверждает передачу денег от вас маме для оплаты от ее имени и за ее счет

Требование о возврате денег, скорее всего, правомерно, а вот требования о неустойке и моральном ущербе — нет.

Квалификация суммы. Банковский перевод с комментарием «аванс» без письменного соглашения о задатке однозначно квалифицируется как аванс (п. 3 Ст. 380 ГК РФ). Задаток требует письменной формы, иначе сумма считается авансом.

Неустойка возможна только при наличии письменного соглашения сторон, которого нет. Моральный вред по ст. 151 ГК РФ компенсируется только при нарушении личных неимущественных прав; спор из договора купли-продажи к ним не относится.

Порядок действий:

Верните сумму аванса, чтобы избежать начисления процентов по ст. 395 ГК РФ с момента, когда узнали о неосновательности удержания.

Письменно зафиксируйте возврат (расписка или платёжное поручение с назначением «возврат аванса»).

Требования о неустойке и моральном вреде отклоните со ссылкой на отсутствие правовых оснований.

Перечисленная Вами сумма квалифицируется как неосновательное обогащение, поскольку письменное соглашение об авансе отсутствует. Суд с высокой вероятностью обяжет Вас вернуть денежные средства. Имеются ли у Вас документальные подтверждения понесённых расходов и упущенной выгоды за период после получения перевода? Требования о взыскании неустойки и морального вреда в данной ситуации судом, как правило, не удовлетворяются - практика по аналогичным спорам показывает: из 10 подобных дел в 9 взыскивается исключительно сумма перевода без каких-либо дополнительных санкций, поскольку договорные отношения между сторонами не возникли, а значит, договорная ответственность неприменима. Ключевым здесь является разграничение между кондикционным и деликтным требованием - именно это разграничение определяет объём того, что суд реально присудит. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Требование покупателя о возврате суммы обоснованно. Само отсутствие подписанного соглашения не лишает его права требовать деньги обратно: по п. 3 Ст. 380 ГК РФ при сомнении сумма считается авансом, а не задатком. Поскольку договор купли-продажи и соглашение о задатке не заключались, удержание денег после отказа от сделки не имеет правового основания и может быть взыскано как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. Расходы времени и упущенные покупатели сами по себе не дают права удерживать аванс. Неустойка и компенсация морального вреда автоматически не взыскиваются; для них нужны предусмотренные законом основания. Рекомендую вернуть полученную сумму в установленный срок.

Здравствуйте!

В данном случае, к сожалению требование покупателя правомерно, поскольку вы получили неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ). Данные средства покупатель легко может потребовать через суд и докажет, поскольку договора купли-продажи или иного соглашения по данной сумме нет, а банковский перевод есть и он легко отслеживается.

Если дело дойдёт до суда, с вас могут взыскать+ проценты по ст.395 ГК РФ и все судебные издержки, включая расходы на юриста.

Вашу ситуацию можно разобрать более детально, если вы предоставите больше информации.

Здравствуйте, Вы можете дать оценку правомерности требований покупателя исходя из того, что денежный перевод без договора сам по себе не превращает сумму автоматически в «задаток», а значит, его требования о неустойке и «моральном вреде» в общем случае под сомнением. Но вопрос о возврате денег зависит от того, как суд квалифицирует полученную сумму: как предварительный платеж (аванс), как задаток, либо как неосновательное обогащение.

В такой ситуации у вас есть хорошие правовые основания для отказа. Согласно п. 1 Ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, только если покупатель докажет, что они возникли до передачи дома. Просто «найти погрешности» недостаточно — бремя доказывания лежит на покупателе.

Что делать практически:

Не платить добровольно и не признавать требования.

Письменно попросить покупателя предоставить доказательства: заключение эксперта, подтверждающее, что недостатки возникли до передачи, а не являются следствием износа или его ремонта.

Указать, что дом продавался в состоянии, которое покупатель видел и принял при осмотре, а естественный износ для здания 1965 года не является скрытым недостатком.

Если покупатель обратится в суд — настаивать на экспертизе, которая должна установить причину и время возникновения недостатков. Без такого доказательства суд, скорее всего, откажет.

Покупатель вправе предъявить требования лишь при наличии скрытых недостатков, о которых Вы заведомо знали и умолчали. Самостоятельный демонтаж стен покупателем - его добровольное решение, не порождающее Ваших обязательств. Был ли составлен акт приёма-передачи с фиксацией состояния дома и подписан ли он покупателем? Подобные споры решаются на стыке норм о скрытых недостатках и бремени доказывания осведомлённости продавца - без понимания того, как именно суды разграничивают явные и скрытые недостатки применительно к объектам 1960-х годов постройки, выстроить защиту крайне сложно. Практика показывает, что при наличии подписанного акта передачи и отсутствии доказательств умысла продавца суды в подавляющем большинстве случаев отказывают в удовлетворении подобных требований. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

В данной ситуации закон на вашей стороне. Вам не нужно паниковать и соглашаться на условия покупателя, так как он осмотрел дом перед покупкой, принял его в текущем состоянии, а дефекты обнаружились только после того, как он сам частично разрушил или изменил конструкцию здания (разобрал стены).

Согласно ст. 475 И ст. 557 ГК РФ, покупатель может требовать соразмерного уменьшения цены только в том случае, если дефекты были скрытыми, возникли до передачи товара и не могли быть обнаружены при обычном осмотре. Дом 1965 года постройки априори предполагает естественный износ конструкций, о чем покупатель знал при покупке.

Покупатель требует деньги устно или уже прислал письменную претензию?

Если покупатель добровольно осмотрел дом, принял его по передаточному акту, а выявленные после разбора стен недостатки не были вами скрыты, требование автоматически удовлетворять не нужно. По ст. 557 И 475 ГК РФ покупатель должен доказать наличие недостатков, существовавших до передачи дома, и их существенный характер; по ст. 476 ГК РФ бремя доказывания лежит на покупателе. Сам по себе ремонт после покупки не дает права требовать часть цены. Рекомендую письменно отказать в выплате, сохранить договор, акт приема-передачи и переписку, а при обращении в суд требовать судебную экспертизу причин и времени возникновения недостатков.

Здравствуйте. Право первой покупки доли возникает только тогда, когда вы продаёте её человеку со стороны, а не другому владельцу доли.

Нюанс: Ваша сестра уже владеет долей в этой квартире. Поэтому, если вы продаёте долю именно ей, право первой покупки других владельцев не применяется. Вы можете договориться с ней о любой цене.

Да, вы можете продать сестре свою половину по цене, о которой вы договоритесь. Если вы захотите продать долю человеку со стороны, сначала нужно письменно предложить купить её сестре по той же цене.

Есть ли у квартиры другие владельцы долей, кроме вас и сестры?

Да, вы можете продать свою долю сестре и предложить свою цену. Поскольку она уже является сособственником, соблюдать процедуру преимущественного права покупки (извещение через нотариуса) не требуется — она применяется только при продаже доли постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Цена определяется исключительно соглашением сторон, оценка не обязательна (ст. 555 ГК РФ).

Порядок действий:

Согласуйте цену с сестрой.

Оформите договор купли-продажи доли у нотариуса (обязательно для сделок с долями).

Зарегистрируйте переход права в Росреестре.

Да. Если 1/2 доли принадлежит сыну, а 1/2 — сестре, сын вправе продать свою долю непосредственно сестре по согласованной между ними цене. Поскольку сестра уже является сособственником, правила о преимущественном праве покупки по ст. 250 ГК РФ в данном случае не требуют направления ей предложения о покупке. Цена определяется сторонами самостоятельно. Продажа доли в квартире оформляется через нотариуса

Да, если дочь продает матери именно 1/2 долю в праве собственности на квартиру, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Родство между сторонами этого требования не отменяет. Это прямо установлено ч. 1.1 Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После нотариального удостоверения переход права регистрируется в ЕГРН. То, что квартира приватизирована до брака, маткапитал и кредиты не использовались, на необходимость нотариального удостоверения не влияет. Если мать уже является собственником второй доли, после сделки она станет единственным собственником квартиры.

Риск есть: при наличии исполнительных производств пристав вправе наложить арест на долю до регистрации сделки (ст. 80 Закона № 229-ФЗ). Банкротство также возможно, а совершенную до него сделку могут оспаривать при наличии оснований по ст. 61.2–61.3 Закона № 127-ФЗ; специальные правила установлены ст. 213.32. Перед сделкой проверьте ЕГРН непосредственно перед подачей документов, ФССП и наличие заявления о банкротстве в ЕФРСБ. В договоре укажите полную рыночную цену, расчеты через аккредитив/эскроу и отсутствие намерения причинить вред кредиторам. Наиболее безопасно — погасить исполнительные производства и получить подтверждение прекращения взысканий до сделки.

Да, риск оспаривания такой сделки при будущем банкротстве продавца действительно существует и является главным риском для вас. Если продавец в течение 3 лет после продажи подаст на банкротство, арбитражный управляющий может попытаться признать сделку недействительной, так как на момент продажи у него уже были неисполненные обязательства (исполнительные производства).

Согласен ли проблемный продавец направить часть выплаты на закрытие долгов прямо в ходе сделки?

Здравствуйте, Марианна.

Вполне может подать на внесудебное банкротство при определенных условиях.

Но есть нюансы.

Могу оказать Вам необходимую правовую помощь.

С уважением, профессиональный юрист Ларин Олег Юрьевич, профессиональный юридический стаж более 16 лет, г. Екатеринбург.

Нет, автоматически долг на отца не перейдёт. По общему правилу задолженность по ЖКУ остаётся за тем, кто её накопил, то есть за вами. Новый собственник (отец) обязан оплачивать только платежи, начисленные после регистрации перехода права.

Солидарная обязанность по старым долгам сохраняется до момента дарения. После регистрации сделки вы перестаёте быть собственником, и новые долги к вам не относятся. Чтобы перевести старый долг на отца, нужно согласие УК и специальное условие в договоре дарения (ст. 391 ГК РФ).

Что делать: 1) до сделки письменно уведомите УК о дарении и попросите разделить лицевые счета; 2) в договоре дарения чётко укажите, что долг остаётся на вас; 3) после регистрации подайте в УК заявление о перерасчёте и закрытии старого лицевого счёта.

После государственной регистрации договора дарения вы перестанете быть собственником, однако уже образовавшаяся задолженность за ЖКУ автоматически на отца не переходит. До даты перехода права вы отвечаете за свою долю задолженности, поскольку сособственники оплачивают ЖКУ соразмерно долям (ст. 153 ЖК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 22). Исключение — задолженность по взносам на капитальный ремонт: она в силу ч. 3 Ст. 158 ЖК РФ переходит к новому собственнику. После оформления дарения текущие начисления полностью возлагаются на отца. Рекомендуется до сделки получить расчет задолженности с разделением периодов.

Здравствуйте. После государственной регистрации дарения будущие начисления оплачивает отец как единственный собственник. Старый долг за обычные коммунальные услуги автоматически на него не переходит: перевод долга требует согласия кредитора — пп. 1–2 Ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исключение — капремонт: задолженность переходит новому собственнику по ч. 3 Ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Выписка долг не отменяет. До сделки получите справку о задолженности.

Долг по ЖКХ следует за собственником. После дарения вы перестаёте быть собственником — обязанность по оплате переходит к отцу. Но долг, возникший за период, когда вы были собственником, могут взыскать с вас, если исковая давность не истекла. Если долг старый — 3 года. После дарения вы не отвечаете за будущие платежи. За прошлые — могут, но только за вашу долю.

Виталий! При наличии задолженности, подтверждённой судебными решениями, собственник доли не вправе совершать с ней сделки. В ЕГРН может быть внесён запрет на распоряжение долей в праве собственности на квартиру. По постановлению судебного пристава. Так что сделку с долей Вы сможете совершить только с разрешения судебного пристава или суда.

Да, можно обратиться в суд с требованием о выселении, если человек вселился без законных оснований и согласия нанимателя. Отсутствие договора соцнайма на руках само по себе не лишает вас права пользования: ордер СССР может подтверждать основание предоставления квартиры, а отношения фактически регулируются нормами ЖК РФ. Верховный Суд прямо указывает, что незаконно вселившееся лицо подлежит выселению без предоставления другого жилья (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 14). При этом важно подтвердить ваши права на квартиру и факт самовольного вселения. Ссылаться следует на ст. 11, 69, 70 ЖК РФ.

Да, выселение через суд возможно, если будет доказано, что человек вселился самовольно. По Жилищному кодексу, если право пользования жильем прекращено, гражданин должен освободить помещение по требованию собственника на основании решения суда. Верховный Суд разъясняет, что вселение без письменного согласия нанимателя и наймодателя считается незаконным и ведет к выселению без предоставления другого жилья.

Важный момент: ваш статус по ордеру СССР может быть приравнен к договору социального найма, но это нужно подтверждать в суде.

Устный договор найма, если вы фактически проживали и платили, считается заключенным. Смерть собственника не прекращает его: наследник становится наймодателем на тех же условиях (ст. 675 ГК РФ). Требование дочери о выселении неправомерно, пока вы платите и не нарушаете договор. Расторжение возможно только через суд при неоплате более 2 раз или порче жилья (ст. 687 ГК РФ). Вложения: неотделимые улучшения возмещаются только с письменного согласия наймодателя (ст. 623 ГК РФ).

Устное согласие нужно доказать (свидетели, переписка, чеки). Без доказательств согласия деньги не вернуть. Что делать: соберите доказательства оплаты и согласия на ремонт; направьте письменное уведомление о сохранении договора; при отказе — суд. Долг по ЖКХ перейдет к наследникам (ст. 1175 ГК РФ), текущие платежи — ваша обязанность.