- 23.05.2025 13:34
Здравствуйте. Хотим приобрести дом у застройщика. Дом находится в пригороде города Симферополя, мкр Каменка. Участок 3 стоки, на котором построен дом, относится к категории СНТ. Этот момент нас смущает. Застройщик утверждает что разницы с ИЖС никакой нет, и при желании можно без проблем перевести в ИЖС. Однако из интернета вычитали, что перевод в ИЖС делается только через суд, для ИЖС необходим участок размером от 5 соток. Застройщик прислал нам документы на участок, которые я прикреплю к вопросу. В них мы особо не разбираемся. Могли бы вы разъяснить, какие риски при покупке такого дома, будем ли мы собственниками земли и дома, можно ли его переделать в ИЖС, и нужно ли это?
Игорь, кратко и по сути:
1. Вы будете собственником земли и дома?
Да, если дом и участок оформлены в Росреестре и вы получите свидетельства о праве собственности (выписку из ЕГРН).
В выписке, которую вы приложили, участок действительно оформлен как собственность (категория — земли населённых пунктов, разрешённое использование — ведение садоводства).
2. Риски при покупке дома в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество):
Дом на земле СНТ — это не ИЖС.
На таких участках нельзя официально прописаться (регистрация по месту жительства возможна только после признания дома жилым и внесения изменений в разрешённое использование).
Могут быть сложности с подключением коммуникаций (газ, вода, канализация), дорогами, вывозом мусора, школой и поликлиникой.
Площадь участка — 3 сотки.
Для перевода в ИЖС по закону в Крыму и большинстве регионов требуется участок от 5 соток.
Перевод в ИЖС:
Это сложная процедура, часто возможна только через суд, не всегда гарантирована.
Необходимы согласие администрации, соблюдение градостроительных норм, соответствие минимальному размеру участка.
3. Нужно ли переводить в ИЖС?
Если нужна постоянная регистрация (прописка), официальное оформление дома как жилого — да, перевод в ИЖС нужен.
Если устраивает дачный формат (без прописки, с сезонным проживанием) — можно оставить как есть.
Для постоянного проживания, прописки детей в школу/садик, оформления субсидий и т.д. — ИЖС предпочтительнее.
4. Вывод и рекомендации
Будете ли собственником? Да, если получите выписку из ЕГРН на дом и участок.
Можно ли перевести в ИЖС? Маловероятно при участке 3 сотки — обычно требуется минимум 5 соток, часто через суд.
Нужно ли переводить? Только если нужна прописка и полноценное городское обслуживание.
Основные риски Нет прописки, сложности с коммуникациями, возможные проблемы с регистрацией дома.
Совет:
Если нужна прописка и полноценное проживание — ищите участок с ИЖС или не менее 5 соток. Если дача устраивает, можно покупать, но учитывайте ограничения.
Если хотите подробный разбор документов — отправляйте их, посмотрю и дам рекомендации по конкретной ситуации.
По ПЗЗ городского округа Симферополь - это зона СХ-1.
В соответствии с градостроительным регламентом в данной зоне ИЖС и садоводство - это основные ВРИ (виды разрешенного использования). Минимальная площадь для ИЖС и садоводства 300 кв.м. Фактически требования для ИЖС и садоводства одинаковые. Разницы по требованиям нет.
В массиве несколько тысяч участков. Посмотрел случайных 20 штук (нашел 3 участка ИЖС). Большинство садоводство, но встречаются и ИЖС.
Дом который вы хотите купить стоит с нарушением требований ПЗЗ по расстояниям от смежных участков.
В ПЗЗ есть указание, что возможно получить разрешение на отклонение от норм.
Дом стоит на расстоянии 0.60 метра от границы смежного участка - это очень мало.
Хотя в массиве у половины участков дома стоят с нарушением расстояний. Возможно - это местная специфика.
Думаю переделать участок в ИЖС возможно. Уверен, что на месте есть \\"товарищи\\", которые знают местную специфику и могут это сделать...
Владелец участка в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) - это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности на земельный участок, расположенный в границах данного СНТ. Этот участок может быть использован для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства и иных целей, разрешенных в СНТ. Вы не несете никаких рисков, более того можете использовать участок для своих целей, посадка рассады к примеру.
Владелец участка ИЖС - это лицо, которому принадлежит земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это означает, что он имеет право построить на этом участке жилой дом и хозяйственные постройки. означает, что участок предназначен только для дома и гаража, участком нельзя пользоваться в ведении хозяйства.
Не сможете перевести в ИЖС, если участок менее нормы установленной для данного региона постановлением администрации населенного пункта. Есть риск остаться без прописки в этом доме.
