- Вчера в 04:56
Добрый день!
Планируем продажу квартиры и переезд в другой регион. На данный момент в квартире которой проживаем и которую хотим продать был использован маткапитал. При продаже нам необходимо выделить доли детям в новом жилье. Но регионе куда планируем переезжать мы выбрали вариант в строящемся доме. В связи с этим вопрос. Как выделить доли детям в квартире строящегося дома, если до момента постройки и передачи нам ключей права на квартиру еще не будут зарегистрированы?
При продаже квартиры, в которой был использован материнский капитал, и покупке новой недвижимости в строящемся доме, выделение долей детям имеет свои особенности.
1. Обязанность выделить доли детям
По закону, при использовании маткапитала вы обязаны выделить доли в новом жилье:
супругу (если есть),
детям (включая тех, на которых оформлялся маткапитал, и последующих).
Срок для оформления долей – 6 месяцев после:
погашения ипотеки (если квартира в залоге),
получения свидетельства о праве собственности (если жилье куплено без обременения).
2. Особенности с новостройкой (долевое строительство)
Пока дом не сдан, а право собственности не зарегистрировано, вы не можете официально выделить доли. Но это не освобождает вас от обязанности сделать это позже.
Что можно сделать на этапе строительства?
Включить детей в ДДУ (если возможно)
Некоторые застройщики разрешают указывать детей как содольщиков в договоре долевого участия (ДДУ).
Это не заменит выделение долей, но станет дополнительной гарантией.
Оформить нотариальное обязательство
ПФР требует нотариальное обязательство о выделении долей после регистрации права собственности.
В нем указываются:
размер долей (например, по ¼ каждому члену семьи),
сроки (6 месяцев после получения права собственности).
После сдачи дома и регистрации права
Оформить квартиру в собственность.
Подписать соглашение о выделении долей или оформить дарственные на детей.
Зарегистрировать изменения в Росреестре.
3. Важные моменты
Если квартира будет в ипотеке, банк может потребовать залог без обременения долями детей. В этом случае обязательство перед ПФР остается, но доли выделяются только после снятия обременения.
Размер долей определяется по соглашению (обычно равные доли на всех членов семьи).
Нотариальное обязательство обязательно, иначе ПФР может потребовать вернуть маткапитал.
Вывод
Сейчас вам нужно:
Подписать нотариальное обязательство (если еще не сделали).
После сдачи дома и регистрации права – оформить доли через соглашение или дарственные.
Подать документы в Росреестр для регистрации изменений.
Спасибо за ответ! Подскажите, правильно ли я понял что в моей ситуации я могу продать квартиру при условии что подпишу нотариальное обязательство и при этом у покупателя моей квартиры не будет ни каких проблем с переходом прав на мою квартиру?
Да, вы правильно поняли.
1. Продажа квартиры с использованным маткапиталом
Вы можете продать свою квартиру без проблем для покупателя, если:
Доли детей уже выделены (и все собственники, включая детей, участвуют в сделке).
Если доли не выделены – вы обязаны подписать нотариальное обязательство о выделении долей в новом жилье.
Покупатель вашей квартиры получит чистые права, так как:
Нотариальное обязательство касается только вашей будущей недвижимости, а не продаваемой квартиры.
Обременение (обязательство перед ПФР) не переходит на нового собственника, оно связано лично с вами.
2. Что проверит покупатель?
Обычно покупатели или их риелторы проверяют:
✅ Были ли использованы бюджетные средства (маткапитал, субсидии).
✅ Выделены ли доли детям (если нет – нотариальное обязательство).
✅ Нет ли претензий со стороны ПФР.
Если вы предоставите:
Выписку из ЕГРН (где нет обременений, кроме возможной ипотеки),
Нотариальное обязательство (если доли не выделялись),
Справку об отсутствии задолженности перед ПФР,
то у покупателя не будет оснований для беспокойства.
3. Ваши обязательства после продажи
После покупки новой квартиры в строящемся доме:
После сдачи дома – зарегистрировать право собственности.
В течение 6 месяцев – выделить доли детям (через соглашение или дарственные).
Подать документы в Росреестр и уведомить ПФР (если потребуется).
Вывод
✅ Продать квартиру можно без проблем для покупателя, даже если доли детям не выделены – нотариальное обязательство решает этот вопрос.
✅ Покупатель получит квартиру без обременений, так как ваше обязательство касается только будущего жилья.
✅ После переезда важно вовремя оформить доли в новой квартире, чтобы избежать претензий ПФР.
Благодарю, за высокую оценку.
В вашей ситуации, когда вы планируете использовать материнский капитал и обязаны выделить доли детям в ноdом жилье, но новое жилье находится в строящемся доме, есть несколько вариантов действий.
Заключение предварительного соглашения: Вы можете заключить предварительное соглашение (например, договор долевого участия), в котором будет прописана обязанность выделить доли детям после завершения строительства и регистрации права собственности на квартиру.
Нотариальное обязательство: Вы можете оформить нотариальное обязательство, в котором будет указано, что после завершения строительства и получения права собственности на квартиру вы обязуетесь выделить доли детям. Это обязательство может быть предоставлено в органы опеки и попечительства для подтверждения ваших намерений.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, если мы по какой-либо причине, не выполним условия нотариального обязательства, отразится ли это на покупателе нашей квартиры. Может ли в такой ситуации, в дальнейшем, сделка быть аннулирована или для покупателя нашей квартиры рисков не будет?
Здравствуйте! Если дети остаются вообще без собственности в случае продажи, вам опека 90% откажет. Необходимо уточнять в органах опеки того муниципалитета, где дети прописаны. По общей практике дается обязательство выделить доли в новой недвижимости и деньги с продажи вносятся на счета несовершеннолетних. Объекта как такового нет и не факт, что достроится - это логика органов власти и суды часто поддерживают. Если бы вносили маткапитал - проблем нет, а здесь уже другая ситуация. Вам в любом случае надо получить консультацию в органах опеки и попечительства и в случае их отказа можно пробовать оспорить отказ в суде.
Для защиты интересов детей при покупке строящейся квартиры необходимо нотариально заверить обязательство о выделении долей после регистрации права собственности, согласовав его условия с застройщиком и проверив соответствие требованиям ПФР. Это обеспечит выполнение закона даже до ввода дома в эксплуатацию. Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.
Опека в разрешении для продажи укажет о вашей обязанности о выделе/покупке доли. Если банк не против то, уже в договоре купли продажи укажите доли детям. Если банк возражает, то после выплаты всей суммы сходите в МФЦ и выделите доли.
В таком случае пишите заявление о переводе денег от продажи долей детей им на же счета. Потом в вы можете купить детям доли в квартире в другом регионе.
Добрый день! Слышал что с марта 2025 года запретили выделять доли детям деньгами. Правда ли это?
Сомневаюсь, что вы сможете ее продать, решайте вопрос с опекой. Пока Вы ухудшаете положение детей, вам надо разговаривать с опекой.
Добрый день! Мой вопрос был не в том смогу ли я продать свою квартиру, а в том как выделить доли детям в квартире строящегося дома, если до момента постройки и передачи нам ключей права на квартиру еще не будут зарегистрированы?
