- 08.04.2025 09:10
Собственник 1\\2 доли квартиры приобретает вторую долю после внесения поправки ч.8.2 ст 32 ЖК РФ. и доли становятся единым объектом жилья. Дата владения этим объектом определяется с момента приобретения первой доли?
Ответ (из официального источника): Управление ФНС России по Калининградской области напоминает, что доход от продажи недвижимого имущества (доли в нем) не облагается НДФЛ и не декларируется, в случае нахождения в собственности не менее установленного минимального срока владения, который составляет три года или пять лет в зависимости от объекта недвижимости и оснований его приобретения (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
При этом срок нахождения в собственности объекта недвижимости определяется:
• при продаже объекта недвижимости, приобретенного по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), с даты полной оплаты стоимости имущества (при этом дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного объекта не учитывается).
Например. В 2018 году покупатель приобрел квартиру по ДДУ с застройщиком и полностью оплатил жилье. В 2022 году был получен Акт приема-передачи. В 2024 году произошла продажа. Таким образом, данному собственнику подавать декларацию и оплачивать налог не требуется, так как для него срок владения отсчитывается со дня полной оплаты имущества, то есть с 2018 года и составляет более 5 лет. При этом дата получения Акта приема-передачи и дата регистрации права собственности роли не играют.
• при продаже доли детей в объекте недвижимого имущества, приобретенной с использованием сертификата на материнский капитал, срок исчисляется с момента приобретения этого имущества в собственность родителем - владельцем сертификата на материнский капитал.
Указанная норма действует в отношении доходов налогоплательщиков, полученных ими от продажи такого объекта недвижимости с 01.01.2024 года.
При определении налоговой базы по доходам от продажи объектов недвижимости, полученных налогоплательщиками до 01.01.2024, данная норма не применима в случаях:
• продажи жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, с даты нахождения в собственности исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении);
• образовании жилого помещения путем объединения, с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты его полной оплаты (в случае приобретения по ДДУ).
Вывод: да, с первой доли.
Да, Вы абсолютно правы в своем предположении. В соответствии с актуальными изменениями законодательства, если Вы первоначально владели 1/2 доли квартиры, а затем приобрели вторую долю, в результате чего стали единственным собственником всей квартиры, срок владения этим объектом недвижимости исчисляется с момента приобретения первой доли.
Эта позиция подтверждается недавними изменениями налогового законодательства, которые фактически вернули правила, действовавшие до 2017 года. Сейчас, когда разные доли приобретаются в разное время и впоследствии объединяются в единый объект собственности, минимальный срок владения квартирой для целей налогообложения будет отсчитываться с даты, когда Вы получили право собственности на самую первую долю.
Стоит отметить, что для объединения долей и формального признания Вас единоличным собственником необходимо обратиться в МФЦ с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Автоматического слияния долей в единый объект в программном комплексе не происходит, даже если все доли принадлежат одному человеку.
Важно понимать, что эти нормы значительно упрощают возможность продажи объединенной квартиры без уплаты НДФЛ, если с момента приобретения первой доли прошло более 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации). Такой подход логичен, поскольку Вы фактически владели частью этой недвижимости с момента приобретения первой доли, и приобретение последующих долей лишь расширило объем Ваших прав, но не изменило саму суть отношений с данным объектом недвижимости.
Если моя помощь была Вам полезна и, если Вас это не затруднит, оставьте, пожалуйста, отзыв на сайте HARANT (в моем профиле, прокрутите вниз до "Отзывы ★★★★★" и в соответствующем поле будет возможность оставить отзыв).
Если в целях налогообложения при продаже, то 1/2 приобретенная, с даты приобретения, короче, с полквартиры придется платить налог.
