- 06.04.2025 12:56
Есть 2 квартиры, у которых 2 собственника (у каждого по 1/2 доле в этих квартирах).
Первый собственник проживает в 3х комнатной квартире, второй собственник проживает в 1к квартире. Первый собственник переживает, что продав 3х комнатную квартиру и разделив деньги пополам второй собственник откажется продавать 1к квартиру и предложит ему выкупить долю по неадекватной цене. Можно ли составить юридическое соглашение между собственниками, в котором можно будет избежать такой ситуации. Оба собственника не против продажи 2х объектов, но есть недоверие, что кто-то кого-то кинет.
Ситуация, когда у двух лиц имеется по ½ доле в каждом из двух объектов недвижимости, действительно может создавать сложности с реализацией имущества и справедливым распределением денежных средств. Чтобы избежать риска того, что после продажи одной квартиры второй собственник откажется продавать другую квартиру или попытается навязать невыгодные условия, можно заранее оформить юридически обязывающее соглашение. Ниже основные варианты и рекомендации:
1. Соглашение о порядке распоряжения общим имуществом
• Согласно ст. 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует согласия всех сособственников.
• Вы можете заключить соглашение, в котором стороны письменно закрепят взаимные обязательства:
1. Общую волю к продаже обеих квартир;
2. Сроки и порядок осуществления сделок (например, что продажа обеих квартир будет происходить одновременно или в определённой последовательности, но с жёстким соблюдением сроков);
3. Обязательство не чинить препятствий и не затягивать продажу второй квартиры;
4. Условие о цене и способе её распределения (пропорции и возможные компенсации при существенной разнице в ликвидности квартир);
5. Возможную неустойку или штраф, в случае если одна из сторон уклоняется от сделки или требует заведомо «неадекватную» цену.
2. Предварительный договор купли-продажи
• Если уже есть потенциальные покупатели, стороны могут заключить предварительные договоры относительно обеих квартир и в тексте прописать взаимозависимость сделок (чтобы продажа одной квартиры не могла быть завершена без оформления сделки по второй).
• Однако этот вариант требует конкретных договорённостей с покупателями, а также согласования условий обоих объектов одновременно.
3. Нотариальная форма и/или заверение
• Для дополнительной уверенности в обязательности такого соглашения целесообразно нотариально его удостоверить. Нотариус поможет проверить правильность формулировок, а также разъяснит сторонам последствия неисполнения.
• Нотариально удостоверенное соглашение будет иметь более высокую доказательственную силу в суде.
4. Включение механизма условного депонирования (эскроу)
• При необходимости можно воспользоваться эскроу-счетом (депонированием средств), чтобы у сторон не возникло сомнений в добросовестном выполнении сделки. При продаже одной квартиры часть средств может находиться на эскроу-счёте до момента продажи второй квартиры.
5. Дополнительные условия для урегулирования споров
• В соглашении можно предусмотреть порядок урегулирования возможных разногласий (например, через медиацию, третейский суд или обязательное обращение к нотариусу).
Вывод: Составление такого соглашения (часто называемого «соглашением о порядке реализации имущества» или «соглашением об условиях продажи и распределения средств») вполне возможно и с правовой точки зрения целесообразно. Оно поможет заранее зафиксировать волю собственников, способ и сроки продажи, а также определить ответственность за нарушение договорённостей.
Если у Вас возникнут дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке и оформлении этого соглашения, будем рады помочь в индивидуальном порядке.
Можно подготовить взаимосвязанное соглашение, где условия продажи обеих квартир будут жестко увязаны между собой. Например, прописать, что средства от реализации трёхкомнатной квартиры поступают на эскроу-счёт и распределяются между сторонами только после завершения продажи однокомнатной квартиры. В документе стоит зафиксировать конкретные сроки, порядок определения рыночной цены для каждой квартиры (например, через оценку независимым экспертом), а также механизм принудительного выкупа долей по заранее согласованной формуле (например, 50% от кадастровой или рыночной стоимости). Для усиления позиций можно включить штрафные санкции за односторонний отказ от продажи: неустойку, обязанность компенсировать упущенную выгоду, возмещение судебных издержек. Рекомендую также предусмотреть поэтапный алгоритм действий: сначала совместное принятие решений о цене и покупателях для обеих квартир, затем одновременное подписание договоров купли-продажи, и только после этого получение денег. Чтобы исключить риски оспаривания, соглашение лучше оформить у нотариуса с детальным описанием всех процедур и последствий их нарушения.
Если моя помощь была Вам полезна и, если Вас это не затруднит, оставьте, пожалуйста, отзыв на сайте HARANT (в моем профиле, прокрутите вниз до "Отзывы ★★★★★" и в соответствующем поле будет возможность оставить отзыв).
Здравствуйте, Ольга!
В данном случае смысла в заключении каких-то соглашений нет.
Если второй собственник откажется продавать 1-комнатную квартиру, то это его право. Он может предложить выкупить долю в квартире сособственнику за определенную стоимость, но у того нет обязанности выкупать эту долю по стоимости, которая его не устраивает. В этом случае второй собственник может продать эту долю постороннему лицу за ту же стоимость, по которой она была предложена сособственнику.
Но и первый собственник может продать свою долю в праве на квартире, предварительно уведомив сособственника о продаже.
Сделки по продаже доли в праве подлежат нотариальному удостоверению.
Соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи квартиры между собственниками долевого участия, заверить у нотариуса
