- 24.03.2025 15:56
Нам необходимо продать квартиру с маткапиталом, детям 2,5,9 и 14 лет, всем выделены доли. Взамен хотелось бы не покупать недвижимость, а положить деньги пропорционально детям на счет. С учетом того, что год уже не живем в РФ. Как это сделать? Какой порядок действий?
Добрый день!
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862):
перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения;
полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве.
При определении размера долей в указанном случае не применяются правила жилищного законодательства, ограничивающие минимальный допустимый размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников и определяемой пропорционально размеру доли (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий.
Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо выделение долей детям в приобретаемом одновременно равноценном жилом помещении (путем покупки или дарения). Указанные доли по общему правилу должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади. Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
За нотариальное удостоверение указанного договора необходимо уплатить государственную пошлину (при обращении к частному нотариусу - единый нотариальный тариф, включающий федеральный тариф в размере госпошлины и региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере). Размер госпошлины (федерального тарифа) зависит от стоимости квартиры. При этом для отдельных категорий лиц законодательством предусмотрены льготы. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами единый нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25, ст. 333.38 НК РФ; ч. 1, 3 - 5, 7, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате; Приложение N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3, 4 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В указанном случае, а также если стороны сделки возражают против подачи заявления нотариусом, документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Обратитесь в опеку. Они могут вынести постановление об обязании открытии отдельных счетов на каждого для размещения вами денег от продажи принадлежащих детям долей. Отказ можете оспорить в суде. Думаю сложностей не будет. Вы можете согласовать вопрос с опекой по телефону и выдать доверенность уполномоченному лицу. Но, есть одно но. Нотариус может оформить доверенность на основании постановления опеки, что они разрешают оформить доверенность. Обратитесь в консульство по этому вопросу.
Поскольку речь идёт о детях, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Они следят за соблюдением интересов несовершеннолетних, чтобы гарантировать, что их права на жильё не будут ущемлены.
Это понятно, но нас нет в Москве, кто это может урегулировать с органами опеки и как? Какие бумаги нужны? И можно ли будет положить деньги на счет детям до достижения ими 18 лет? Тк покупать что-то взамен нет смысла.
Если вы сами не можете приехать в Москву для участия в таком вопросе. вам необходимо делегировать полномочия путем оформления доверенности. В любом случае вам необходимо найти либо риэлтора, кто будет ходить и решать ваши вопросы, либо этим займется агентство. Чтобы продать квартиру с вложенным материнским капиталом, нужно соблюсти следующие условия:
Квартира переведена в общую собственность всей семьи по долям. Если жильё куплено в ипотеку, выделить доли бывает непросто, но всё-таки можно. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства, если доли в квартире принадлежат несовершеннолетним.
Дети старше 18 лет должны дать письменное согласие на продажу.
Получено согласие банка на сделку, если при покупке использовали заёмные средства.
Родители (опекуны) не могут совершать сделки с недвижимостью ребёнка без разрешения органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Так государство следит за соблюдением прав несовершеннолетних. Перед продажей квартиры родителям потребуется получить письменное разрешение на сделку. Опека выдаст его, если в результате сделки условия проживания ребёнка не ухудшатся.
Этого можно достигнуть следующими путями:
1. В новом жилье несовершеннолетнему выделяют такую же или бо́льшую долю, а само жильё не хуже предыдущего.
2. Детские доли в новой квартире могут быть меньше, но при этом условия проживания несовершеннолетних должны значительно улучшиться. Например, семья переезжает в благоустроенный дом из аварийного жилья.
3. Можно разместить на банковском счёте сумму, эквивалентную стоимости детской доли. Доступ к деньгам ребёнок получит после совершеннолетия.
На практике опека идёт на вариант пункта 3 не очень охотно, но может разрешить сделку, если семья планирует переезд или живет в другом регионе.
Получится ли разрешить ваш вопрос в том ключе или нет, заранее сказать нельзя. многое будет завесить от позиции Опеки. Однако, законодательно запрета нет.
По третьему пункту, случае, если деньги на счёте, включая проценты, то должны быть застрахованы, а сумма в одном банке не должна превышать 1, 4 млн рублей: это предусмотренный законом порог полного возмещения по вкладам при банкротстве банка.
Для получения разрешения Опеки, надо подать в опеку заявление, приложив к нему пакет документов. Единого установленного их перечня при этом нет, он определяется на местах.
Как правило, требуются:
паспорта родителей и детей старше 14 лет;
свидетельство о рождении ребёнка (детей);
согласие ребёнка на отчуждение доли (если он старше 10 лет);
выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую квартиры;
отчёт о рыночной стоимости имущества;
справка о стоимости детских долей;
выписка из лицевого счёта квартиры.
Заявление рассматривается в течение 15 рабочих дней, после чего выдаётся либо разрешение, либо мотивированный отказ.
Если сделку не удалось завершить, разрешение придётся получать заново.
Продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, можно в любой момент, никаких ограничений не установлено. Главное — выделить доли и получить разрешение опеки на сделку. Без этого нотариус её не удостоверит, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Что касается самих сроков продажи такой недвижимости, то как правило, быстро её продать не получится, так как только рассмотрение документов органами опеки и попечительства займёт около двух недель. Также надо учитывать. что на сегодняшний день сделки на вторичном жилье очень просели из высокой ставки ЦБ и практически невозможности взять ипотеку при нынешних условиях. Как правило, кредит на вторичку дают, если у покупателя есть 60 процентов от цены квартиры.
oбращайтесь, если нужна более подробная и полная консультация
(мои контакты в профиле)
В таком вопросе вам необходимо разрешение органа опеки, а также надо искать риэлтора или обращаться в агентство недвижимости, кто будет заниматься всеми вопросами по сопровождению сделки.
