- 17.03.2025 16:48
Здравствуйте. Земельный спор в райцентре Псковской области. Земельный участок (далее ЗУ) с двумя
жилыми домами был разделен в 1976 г. таким образом, что один из домов (№ 2) был продан, а второй (№
2А) с прилегающей садовой и частично дворовой территорией остался за моей семьёй, и на него я в 1981
г. получил нотариальное свидетельство о праве на наследство (дом находящийся на земле площадью х).
С новыми хозяевами проданной части мы уже в 1976 г. договорились о новой границе (внутри бывшего
целого) и установили забор, но вход на участок (ворота) и проход к моему ЗУ и дому в глубине остались
общими, совместными для меня и новых собственников дома № 2. При этом внешний периметр по забору
вокруг территории, включающей в себя теперь уже 2 самостоятельных участка, остаётся неизменным в
течение более 80 лет, Это обстоятельство отражено на технических планах изначально одного целого ЗУ
(но с домами 2 и 2А) с 1946 по 1993 гг. (в последнем случае указана и внутренняя граница). У соседей по
общему двору владение/собственность за это время переходила внутри одной семьи от родителей к
одной дочери, затем к её брату и сестре, у меня же после получения в 1981 г. свидетельства о праве на
наследство изменений владельца и собственника не было. Межевание и постановку на кадастровый учёт
с соседями по двору делали в разное время, я - в 2019 г. Тогда я заметил, что на кадастровом плане
отрезок длиной в 25 м от границ моего участка до общих ворот обозначен как "муниципальная земля". Я
не придал этому значения и подписал межевой план. С 1976 по 2022 г. никто не предъявлял претензий ни
мне, ни соседям по общему двору.
В 2022 г. сосед по смежному участку стал требовать доступа на свой участок через этот отрезок,
обосновывая тем, что на публичной кадастровой карте он обозначен как муниципальная земля общего
доступа или "проезд". Получив от нас отказ, сосед подал в суд иск с требованием устранений препятствий
в пользовании земельным участком. До этого в 2020 г сосед-истец в свою очередь разделил свой
смежный ЗУ сначала на 2 части, затем вырезал родственнику ещё один ЗУ, и из-за этого у него получился
узкий вход/въезд (по документам) с общедоступной улицы. Теперь он требует доступа и с другой стороны
через наш двор.
В это же время моя соседка по общему двору подготовила проект межевания таким образом, чтобы весь
формально исключённый из моей или её собственности (но не владения) 25- метровый отрезок
территории от ворот перешёл в её собственность, а я бы пользовался данным отрезком как и ранее, по
договорённости с ней. Госимущество (далее КУГИ) отказало ей. Соседка подала административный иск к
КУГИ. Районный, областной и кассационный суды отказали админ. истцу. Я являлся заинтересованным
лицом по КАС и не знал тогда, что имеет место обман со стороны адвоката соседки, т.к. исходя из п. 26 ч.
1 ст. 26 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление
государственного кадастрового учёта и (или) гос. регистрации прав на земельный участок исключается,
если не будет обеспечен доступ... итд. Отказав в апелляции админ. истца, областной суд в
мотивировочной части (в июне 2023) написал, что "исходя из схемы расположения спорного земельного
участка, спорная территория может использоваться для проезда и прохода к 4 земельным участкам
(имеют смежные границы со спорной территорией) неограниченным кругом лиц. Те обстоятельства, что
спорная территория огорожена и ею пользуются только А и Б, не свидетельствуют об отсутствии
признаков территории общего пользования". Далее третий кассационный суд оставил определения без
изменения, указав правда в мотивировочной части, что вопрос доступа соседа на свой участок должен
решаться в рамках гражданского судопроизводства.
Параллельно с этим в июне 2023 КУГИ издал приказ и заключил со мной и соседкой соглашения о
перераспределении земель, согласно которым спорный отрезок от ворот длиной 25 м по
Статус спорного 25-метрового участка
Фактическое владение vs кадастровый учёт:
С 1976 по 2019 год вы и соседи использовали участок по договорённости, что подтверждается:
Техническими планами 1946–1993 гг.
Отсутствием претензий со стороны муниципалитета или третьих лиц.
Проблема: В 2019 г. при межевании участок ошибочно обозначен как муниципальный. Подписание межевого плана без возражений формально делает его законным, но есть основания для оспаривания:
Ст. 61.9 ЗК РФ: Если границы установлены с нарушением ваших прав, можно требовать пересмотра через суд.
Доказательства: Архивные планы, свидетельства соседей, акты согласования границ 1976 г.
Давность владения (ст. 234 ГК РФ):
Условия для признания права:
Открытое и непрерывное владение свыше 15 лет (1976–2025 = 49 лет).
Добросовестность (отсутствие споров до 2022 г.).
Шаги:
Собрать документы, подтверждающие использование участка (квитанции за коммунальные услуги, фото/видео архивы).
Подать иск о признании права собственности по давности владения.
Судебные процессы и их последствия
Административный иск соседки:
Суды трёх инстанций отказали в переоформлении участка в её пользу, указав:
Спорная территория имеет признаки общего пользования (возможность доступа для 4 участков).
Огороженность и использование только вами и соседкой не отменяет её публичный статус.
Вывод: Муниципалитет сохраняет право регулировать доступ, но ваши исторические права могут превалировать.
Гражданский иск соседа:
Сосед требует доступа через ваш двор, так как его участок стал «узким» после разделов.
Контрдоводы:
Ст. 39.26 ЗК РФ: Перераспределение земель должно обеспечивать рациональное использование. Сосед искусственно создал проблему, разделив участок.
Ст. 274 ГК РФ: Сервитут (право ограниченного пользования) устанавливается только при отсутствии альтернативного доступа. Если у соседа есть вход с улицы, его требование незаконно.
3. Соглашение о перераспределении с КУГИ
Последствия соглашения 2023 г.:
Если спорный 25-метровый участок перераспределён между вами и соседкой, это:
Закрепляет ваши права на часть территории.
Не отменяет её статус как «проезда общего пользования», если это не указано в документах.
Есть ли пункт о сохранении/ограничении доступа?
Указан ли режим использования (например, «для обслуживания домов №2 и 2А»).
Если доступ не закреплён, требовать внесения изменений в соглашение.
Стратегия защиты
Оспорить межевание 2019 г.:
Исковое заявление об исправлении кадастровой ошибки (ст. 61.9 ЗК РФ).
Срок исковой давности — 3 года (до 2022 г. вы не знали об ошибке, поэтому срок ещё не истёк).
Признать право собственности на спорный участок:
Иск по ст. 234 ГК РФ + ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы.
Оспаривание иска соседа:
Требовать отказа в сервитуте, ссылаясь на:
Наличие альтернативного входа с улицы.
Злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) — сосед сам создал проблему, разделив участок.
Участие в суде по КАС:
Если соседка подаст новый иск, настаивать на том, что перераспределение 2023 г. изменило статус территории.
Пример из судебной практики:
В деле № 33-1124/2023 (Псковский облсуд) суд отказал в установлении сервитута, так как истец не доказал отсутствие альтернативного доступа. Суд указал: «Раздел участка с ухудшением его характеристик не создаёт обязанности для соседей решать проблемы истца».
Документы для подготовки:
Копии технических планов 1946–1993 гг.
Свидетельство о наследстве 1981 г.
Акты согласования границ 1976 г. (если есть).
Заключение землеустроительной экспертизы (заказать заранее).
Фото/видеофиксация использования участка за последние 10 лет.
Здравствуйте!
Могли бы Вы указать свои реквизиты для оплаты за консультации, и сумму, т.к. ещё есть небольшие вопросы.
25 марта Псковский облсуд определил перейти к рассмотрению по правилам первой инстанции, как я понял, по причине ненадлежащего ответчика, т.е. в первой инстанции я был третьим лицом без права самостоятельных требований, а должен быть ответчиком.
В районный суд я подавал ряд возражений на иск (четыре), ходатайства о проведении выездного судебного заседания, о затребовании судом из Росреестра реестровых дел на формирование участков смежного соседа. Эти два ходатайства районный судья отклонил, но они есть у меня с печатью канцелярии райсуда. В первой инстанции были заслушаны свидетели с моей стороны (о непрерывности владения участком в течение 40 лет в неизменных границах), представлены схемы БТИ, фотографии, свидетельство о праве на наследство 1981 г с указанием площади.
Площадь моего ЗУ согласно кадастру в настоящий момент - 1131 кв м, по техплану БТИ за1993 год - 1140, т.е. практически полное совпадение. Всё это в деле есть
Мой КН 60: 15: 1009021: 166.
участки соседа-истца КН 60: 15: 1009021: 160 и: 157
В 2020 г. сосед разделил в судебном порядке ранее цельный участок Звёздная 4. Образованы новые ЗУ - с КН 60: 15: 1009021: 160 - собственник истец,
затем он выделил ещё один ЗУ (для жены сына истца)- образован участок: 157;в это же время изменены границы ЗУ: 156 (выкупили часть).
После этого расстояние от стены дома истца до границы: 157 стало узким (1 м 17 см, но это по документам, расстояние же от стены до фактического забора: 156 сейчас 3 м 90 см. Эти ЗУ имеют выход непосредственно на улицу.
Именно по причине сужения входа (им самим устроенное) истец требует доступа на свой участок: 160 через мой: 166 (узкая линия на карте 25 х 2 метра - а в реальности общий двор с: 165).
Истец ссылается на то, что на землеустроительном деле 1996 г. двор назван "проездом" и это территория общего пользования не подлежащая приватизации, из чего следует требование о признании недействительности сделки с КУГИ от 2023 г. Каковая, ещё раз отмечу, узаконила всегда (80 лет) существовавшее владение (непрерывное, открытое, добросовестное итд). Претензий ранее никто не предъявлял.
Горадминистрация представила справку, что спорная территория являлась землями, государственная собственность которых не разграничена. В деле справка есть
О том, что истец злоупотребляет правом, заявляли в суде
Дело будет рассматриваться в облсуде по существу по правилам первой инстанции 10 апреля.
Суть вопроса: ходатайства о затребовании судом реестровых дел на участки 160, 157 и 156, и о проведении выездного судебного заседания - заявлять повторно, как новый текст, или прежний, с печатями канцелярии районного суда?
И когда лучше подавать их - до 10 апреля, или непосредственно на судебном заседании?
А также все прочие доказательства (схемы, фото, свидетельство о праве на наследство, инвентарные дела), подшитые в тома дела в райсуде - об их приобщении ходатайствовать заново, или упоминать номера страниц, где они находятся в деле?
Спасибо
Здравствуйте. Напишите мне на WchatsApp. Реквизиты в профиле.
Оплата за консультацию не нужна, но отзыв будет лучшей благодарностью! Вам следует повторно заявить ходатайства о затребовании реестровых дел и проведении выездного судебного заседания в областном суде, поскольку дело рассматривается по правилам первой инстанции, а предыдущие ходатайства в районном суде отклонены. Лучше подать их заранее, до 10 апреля, направив в канцелярию областного суда, чтобы суд имел возможность подготовиться, но также можно продублировать на самом заседании. Что касается доказательств, уже приобщённых в районном суде, повторно их представлять не нужно, но на заседании стоит упомянуть номера страниц, где они находятся в материалах дела, чтобы суд их учёл. Если ответ был полезен, оставьте отзыв! У меня в профиле есть контакты вы их сохраните на всякий случай и можете обращаться по любым вопросам.
Конечно же, я напишу положительный отзыв.
В данный момент я не понимаю выхода из ситуации.
1.Имеются все правоустанавливающие документы на земельный участок (ЗУ): свидетельство
о праве на наследство с указанием площади 1981 г., схема БТИ за 1993 г.
В случае прав, собственности возникших ранее 1995 года, Закон о государственной регистрации недвижимости от 2015 г. отсылает к Закону о государственной регистрации недвижимости от 1997 г., где эти основания указаны.
Постановление пленума ВС от 29 апреля 2010 г устанавливает, что собственность на ЗУ признаётся и без регистрации, которая нужна для сделок с ЗУ.
2.Ошибочное межевание 2019 г вырезало часть закрытого двора, опираясь на землеустроительное дело 1996 г, о котором я не ничего не знал и на котором эта спорная часть двора указана как территория общего пользования.
3.Межевание по сделке с КУГИ в 2023 г. привело всегда существовавшее владение в соответствие с регистрацией собственности в ЕГРН. Площадь ЗУ совпадает с площадью по схеме БТИ 1993 г.
Однако выглядит это как сделка по приобретению новой земли и оспаривается истцом, требующим возврата к межеванию 2019 г.
4.В данный момент я не могу оспаривать предыдущее межевание, т.к. мои права не нарушены
(хотя срока давности нет). Не могу сейчас оспаривать на основании п. 58 Пленума ВС от 29 апреля 2010 г.
Но права будут нарушены в случае удовлетворения апелляционной жалобы истца и возврата к межеванию 2019 г.
После вступления судебного решения в законную силу тоже не смогу в новом иске опираться на право собственности. Хотя эти правоустанавливающие документы никогда не оспаривались или отменялись.
То есть не вижу выхода в этой ситуации.
Сделка с Госимуществом в 2023 г была не нужна, а надо было в судебном порядке требовать правильного межевания. Однако сделка была лишь неверным способом защиты права, а не отменой права.
В данной ситуации, поскольку сделка с КУГИ 2023 года была направлена на приведение владения в соответствие с регистрацией в ЕГРН, она может быть оспорена истцом, если будет признано, что она нарушает его права. Однако для вас это является защитой прав, так как данная сделка подтверждает ваше право собственности на участок в соответствии с правоустанавливающими документами. Поскольку вопрос касается неверного способа защиты права, то вам стоит сосредоточиться на доказательстве того, что ваше право собственности возникло еще до изменений, и вы можете ссылаться на Пленум ВС, который указывает, что право собственности может признаваться и без государственной регистрации.
Если истец продолжает настаивать на возврате к межеванию 2019 года, то вам нужно будет аргументировать, что действия по межеванию не нарушали ваших прав, и вы не могли оспаривать это в суде ранее, так как ваши права были подтверждены и не были оспорены. В случае оспаривания решения в апелляции, вам необходимо настаивать на том, что согласно Пленуму ВС, право собственности не обязательно требует регистрации, особенно если земельный участок был фактически вами использован и документально подтвержден.
В данном случае правильным шагом будет подать возражения в апелляционный суд, представить доказательства, подтверждающие ваши права, и заявить о правомерности сделки с КУГИ 2023 года. Важно также уточнить, что сделка не была направлена на создание нового права, а лишь на регистрацию существующего права. Если дело касается уточнения границ и межевания, это будет самостоятельное основание для защиты ваших прав.
Если остались вопросы, буду рада помочь.
Ваш случай сложный: участок разделён в 1976 году, границы согласованы, но межевание 2019 года выявило, что 25-метровый отрезок значится как муниципальная земля. Сосед, ранее раздробивший свой участок, требует прохода через ваш двор, ссылаясь на кадастровую карту. Суд отказал вашей соседке в передаче участка в собственность и указал, что территория может использоваться для проезда, но вопрос доступа соседа должен решаться в гражданском порядке. Вам стоит оспорить статус участка, доказать, что сосед сам ухудшил себе проезд, и рассмотреть вариант сервитута, если без него спор не разрешится. На какой стадии сейчас процесс, и что вам нужно — стратегия защиты или подготовка документов?
В моём вопросе всё сказано, но повторю.
1.Я выиграл первое дело в районном суде, когда сосед по смежному участку требовал устранения препятствий в пользовании (его) участком. Он подал апелляцию и сам же приостановил её в марте 2024 г.
ПАРАЛЛЕЛЬНО с этим летом 2023 областное госимущество (КУГИ) утвердило новое межевание,
поделив отрезок 25 метров внутри двора между мной и соседкой (т.е. юридическое состояние участка приведено в соответствие с фактическим владением, что было 45 лет).
2.Второе дело соседа рассматривалось осенью 2024 г., в котором сосед требовал возврата к межеванию 2019 г., где 25-метровый отрезок числится как муниципальная земля. Я выиграл это дело в райсуде.
В обоих делах я использовал одни и те же доказательства: техпланы БТИ за 50 лет, свидетельство о праве на наследство от 1981 г, фото закрытого двора, показания свидетелей за 40 лет минимум. Горадминистрация представила справку, что до межевания 2023 г этот отрезок являлся землёй, государственная собственность на которую не разграничена.
Апелляция соседа по второму делу будет рассматриваться 25 марта.
Однако сложность заключается в том, что в 2023 происходило админдело, в котором соседка по моему закрытому двору требовала от КУГИ оформить на неё этот 25-метровый
Ваша позиция в суде достаточно сильная: вы уже выиграли два дела, где сосед требовал устранения препятствий и возврата к межеванию 2019 года, а также подтвердили права на участок тех.планами, свидетельством о наследстве и показаниями свидетелей. КУГИ в 2023 году узаконило фактическое владение этим участком, передав его вам и соседке, а горадминистрация подтвердила, что до этого земля не имела разграниченной собственности. Однако административное дело соседки могло создать юридическую неопределённость, и сосед, вероятно, будет пытаться использовать его в апелляции 25 марта. Важно акцентировать внимание на том, что суды уже дважды признали ваши права, а межевание 2023 года устранило противоречия. Возможно, стоит дополнительно сослаться на принцип недопустимости злоупотребления правом со стороны соседа, который сам ухудшил себе условия проезда.
Если можно, ещё коротко... Именно админдело соседки, а я был в нём по КАС заинтересованным лицом, создаёт затруднения. Сейчас сосед ссылается на преюдицию по ст 61 ГПК, потому что облсуд в админделе указал в мотивировочной части определения, что наш двор имеет признаки территории общего пользования.
В облсуде я хочу указать, что моё право собственности в админделе не рассматривалось, доказательства не исследовались итд.,
правоустанавливающие документы данным облсудом отменены быть не могут (сосед ведь не требует их отмены), следовательно, и при любом решении облсуда право собственности в пределах ныне существующего межевания отменено быть не может.
Вопрос только в том, могу ли я там же в облсуде заявить об использовании исключительного способа защиты вещного права, т.к. в случае возврата к неправильному межеванию 2019 года возникнет вновь несоответствие между собственностью и фактическим владением участком 40 и более лет?
Да, вы можете заявить в облсуде об использовании исключительного способа защиты вещного права, так как возврат к межеванию 2019 года нарушит принцип соответствия юридического статуса участка его фактическому владению. Главное — подчеркнуть, что в административном деле не исследовались ваши права собственности, а мотивировочная часть определения не может служить преюдицией, поскольку решение не затрагивало сам предмет спора по вашей собственности. Дополнительно можно сослаться на ст. 304 ГК РФ (защита права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения) и указать, что изменение границ по требованию соседа приведёт к несоответствию установленным границам, признанным КУГИ и ранее вынесенными судебными решениями.4o
Здравствуйте!
Могли бы Вы указать свои реквизиты для оплаты за консультации, и сумму, т.к. ещё есть вопросы - видимо процессуальные.
25 марта Псковский облсуд определил перейти к рассмотрению по правилам первой инстанции, как я понял, по причине ненадлежащего ответчика, т.е. в первой инстанции я был третьим лицом без права самостоятельных требований, а должен быть ответчиком.
В районный суд я подавал ряд возражений на иск (четыре), ходатайства о проведении выездного судебного заседания, о затребовании судом из Росреестра реестровых дел на формирование участков смежного соседа (истца). Эти два ходатайства районный судья отклонил, но они есть у меня с печатью канцелярии райсуда. В первой инстанции были заслушаны свидетели с моей стороны (о непрерывности владения участком в течение 40 лет в неизменных границах), представлены схемы БТИ, фотографии, свидетельство о праве на наследство 1981 г с указанием площади. Площадь моего ЗУ согласно кадастру в настоящий момент - 1131 кв м, по техплану БТИ за1993 год - 1140, т.е. практически полное совпадение.
Всё это в деле есть. мой КН 60: 15: 1009021: 166.участки соседа-истца КН 60: 15: 1009021: 160 и: 157. В 2020 г. сосед разделил в судебном порядке ранее цельный участок Звёздная 4. Образованы новые ЗУ - с КН 60: 15: 1009021: 160 - собственник истец, затем он выделил ещё один ЗУ (для жены сына истца)- образован участок: 157;в это же время изменены границы ЗУ: 156. После этого расстояние от стены дома до границы: 157 стало узким (1 м 17 см, но это по документам, расстояние же от стены до фактического забора: 156 сейчас 3 м 90 см. Это всё -имеет выход непосредственно на улицу. Именно по причине сужения входа (им самим устроенное) истец требует доступа на свой участок: 160 через мой: 166 (узкая линия на карте 25 х 2 метра - а в реальности общий двор с: 165).
Истец ссылается на то, что на землеустроительном деле 1996 г. двор назван "проездом" и это территория общего пользования не подлежащая приватизации, из чего следует требование о признании недействительности сделки с КУГИ от 2023 г.
Каковая, ещё раз отмечу, узаконила всегда (80 лет) существовавшее владение (непрерывное, открытое, добросовестное итд). Претензий ранее никто не предъявлял.
Горадминистрация представила справку, что спорная территория являлась землями, государственная собственность которых не разграничена.
О том, что истец злоупотребляет правом, заявляли в суде
Дело будет рассматриваться в облсуде по существу по правилам первой инстанции 10 апреля.
СУТЬ ВОПРОСА: ходатайства о затребовании судом реестровых дел на участки 160, 157 и 156, и о проведении выездного судебного заседания - заявлять ПОВТОРНО, как новый текст, или подать ранее поданные в районный суд, с печатями канцелярии районного суда? И когда лучше подавать - ДО 10 апреля, или непосредственно на судебном заседании?
А также все прочие доказательства (схемы, фото, свидетельство о праве на наследство, инвентарные дела), подшитые в тома дела в райсуде - об их приобщении ходатайствовать заново, или упоминать номера страниц, где они находятся в деле?
