-
Вопрос № 00063231
Добрый день!
Подскажите пожалуйста! Продали недвижимость (нежилая). В собственности у физ.лица была 7 лет. Продажа за 5 200 000. Покупалась за 1 380 000. При продаже нежилого помещения насколько знаю, облагается НДФЛ – 13%. Помещение сдавалось в аренду ИП.
Есть ли спобосы снижения или уйти от НДФЛ?
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ - соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом - три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 26.03.2019 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2019 N БС-4-11/6802@).
Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если, в частности, жилая недвижимость получена по наследству.
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Также обращаю ваше внимание, что при продаже физическим лицом недвижимости, на основании ст. 214.10 НК РФ, доход в целях контроля налогообложения НДФЛ, определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0, 7 кадастровая стоимость, то доход от продажи составляет величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0, 7. Понижающий коэффициент устанавливается местным законом субъекта РФ, на территории которого зарегистрирован объект недвижимости, поэтому он может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ, Письмо МФ РФ от 12.04.2019 N 03-04-05/26018).
Таким образом. если недвижимость коммерческая то срок владения не отменяет ндфл как например по жилой.
Если в ИП то можно провести налог 6%.
Также Подавайте декларацию на вычет сумма дохода минус расходы на приобретение.
Здравствуйте. Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории России и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ).
На основании п. 1.1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом - налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.
При этом ст. 217 НК РФ установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Следует учитывать, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Исключение из этого правила сделано только для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств (письмо Минфина России от 17.03.2020 N 03-04-07/20343). То есть если нежилое помещение каким-то образом использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ вне зависимости от срока нахождения участка в собственности.
Вашем случае, как я понимаю, Вы использовали нежилое помещение в предпринимательской деятельности, поэтому доход от реализации облагается налогом.
Анна Александровна, Да, физ.лицо сдавало в аренду помещение нежилое. ИП арендатор, открыл магазин розничный! ИП на УСН (доход) и патент. стояла онлайн-касса. Никаких расходов не велось, т.е не учитывали расходы в том числе аренду помещения и т.д. ИП прекратил свою деятельность за год и помещение пустовало 1 год. после продалось. Как понять - числилось как основное средство? и в моем случае это значит, что числилось или нет?
НДФЛ можно снизить, если применить вычет в сумме документально подтверждённых расходов на покупку (1 380 000 рублей). Тогда налог составит 13% от разницы между продажей и покупкой: (5 200 000 – 1 380 000) * 13% = 496 400 рублей. Если помещение использовалось в предпринимательской деятельности (сдача в аренду ИП), возможен учёт дополнительных расходов (ремонт, обслуживание), уменьшающих налоговую базу. При владении более 5 лет освобождение от НДФЛ не применяется к нежилой недвижимости, но есть шанс оспорить статус помещения, если оно фактически использовалось для личных нужд. Уточните детали использования объекта для выбора оптимального варианта.
