-
Вопрос № 00234318
Что делать .Добрый день. Возник вопрос спорный, хотим продавать долю в квартире, второй собственник отказывается из за того, что квартира была в 2025 по дарственной передана им в собственность, и утверждают, что надо ждать три года чтобы не платить налог. Хочу спросить действительно ли если квартира была по дарственной, кадастровая стоимость квартиры 1400 000, и не прошло три года, дарение было между близкими родственниками, будет облагаться налогом? Просто нам два юриста сказали что налог платить не нужно будет. Просто нам сособственник сказал продавайте и компенсируйте мне тогда налог , который будет после продажи квартиры.
Здравствуйте! Разберу налоговый вопрос по Налоговому кодексу РФ - он касается минимального срока владения и НДФЛ при продаже доли, полученной по дарственной.
1. Дарение между близкими родственниками. Сам договор дарения между близкими родственниками (членами семьи) налогом не облагается - НДФЛ при получении подарка от близкого родственника не уплачивается (п. 18.1 Ст. 217 НК РФ). Так что за само дарение налога нет.
2. Продажа подаренной доли до истечения срока владения. Чтобы продать имущество и не платить НДФЛ, надо владеть им не менее минимального срока. Для недвижимости, полученной по наследству или в порядке дарения от члена семьи / близкого родственника, минимальный срок владения составляет 3 года (п. 3 Ст. 217.1 НК РФ). Если продать ранее 3 лет - доход от продажи облагается НДФЛ. То есть сособственник в данном случае прав: при продаже доли, полученной по дарственной в 2025 году (менее 3 лет назад), НДФЛ возникает.
3. Но налог может быть небольшим или нулевым. При продаже доли можно применить имущественный налоговый вычет. По ст. 220 НК РФ: вместо документов о расходах можно уменьшить налогооблагаемый доход на 1 000 000 руб. (В отношении доли при продаже доля в вычете учитывается пропорционально). Также учитывается правило о кадастровой стоимости: облагаемый доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости (п. 5 Ст. 217.1 НК РФ). При кадастровой стоимости квартиры 1, 4 млн руб. Доход по доле вряд ли превысит вычет - налог может составить 0 либо быть небольшим.
4. Практический вывод.
1. Если доля получена по дарственной и продаётся до истечения 3 лет - НДФЛ потенциально возникает, но с учётом вычета (1 млн и кадастрового порога). Оцените расчёт: облагаемый доход = продажная цена (не ниже 70% кадастра) минус вычет; при доходе не выше вычета налог = 0.
2. Компенсировать сособственнику налог в отрыве от реального расчёта оснований нет - налог рассчитывается по фактическому доходу с применением вычета. Рекомендую посчитать по формуле с учётом доли каждого.
3. Альтернатива - дождаться истечения 3 лет владения, чтобы продать без НДФЛ.
4. Требование сособственника о \\"компенсации налога\\" следует сверить с фактической налоговой базой; без расчёта оно завышено. Вопрос продажи доли решается с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).
При дарении между близкими родственниками одаряемый освобождён от уплаты налога на доходы. При последующей продаже минимальный срок владения составляет 3 года - начиная с даты государственной регистрации права собственности. При продаже до истечения 3 лет продавец обязан уплатить налог с дохода, превышающего кадастровую стоимость объекта. При кадастровой стоимости 1 400 000 рублей налогооблагаемая база рассчитывается с учётом понижающего коэффициента 0, 7. Каждый собственник обязан самостоятельно декларировать и уплачивать налог со своей доли - перекладывать это обязательство на иных участников сделки неправомерно. На практике именно в делах о продаже имущества, полученного по договору дарения, Верховный Суд неоднократно подтверждал: обязанность по уплате налога возникает персонально у продавца соразмерно его доле, и требовать компенсации этого налога от другого собственника возможно только при наличии письменного соглашения между сторонами, иначе такое требование судами отклоняется. Дата дарения зафиксирована в договоре или в выписке из Единого государственного реестра недвижимости? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Нет, юристы ошибаются: налог при продаже возникнет, если не прошло 3 года. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, составляет 3 года (п. 3 Ст. 217.1 НК РФ). Срок исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты договора дарения. Если квартира подарена в 2025 году, а продажа планируется в 2026-м, налог платить придется.
Сам факт дарения между близкими родственниками НДФЛ не облагается (п. 18.1 Ст. 217 НК РФ), но это не отменяет налог при последующей продаже до истечения 3 лет.
Налоговая база — доход от продажи, уменьшенный на вычет 1 млн руб. (Ст. 220 НК РФ). С кадастровой стоимостью 1 400 000 руб. Налог может составить до 52 000 руб. (13% С 400 000). Собственник, требующий компенсацию, вправе ее получить, если продажа состоится до 2028 года.
Если доля получена в 2025 году по договору дарения от близкого родственника, трехлетний срок действительно применяется, но до его истечения доход от продажи может облагаться НДФЛ. Сам факт дарения между близкими родственниками освобождает от налога при получении дара, но не отменяет налог при последующей продаже. При продаже раньше трех лет налоговая база может быть уменьшена на имущественный вычет до 1 млн руб. Либо на документально подтвержденные расходы, предусмотренные ст. 220 НК РФ. Поэтому утверждение юристов, что налога точно не будет, без расчета цены продажи и обстоятельств неверно. Сособственник не вправе требовать от вас компенсации его налогов, если вы отдельно об этом не договоритесь.
