Продажа?

Здравствуйте, Екатерина. В вашей ситуации нотариальное удостоверение договора потребуется. Правило, при котором Росреестр не требует нотариуса, применяется к случаям, когда продавец отчуждает целую долю, соответствующую одному объекту (гаражу). У вас же после объединения по соглашению о перераспределении долей числится единая доля 2/50, а продаёте вы фактически часть этой доли, 1/50. Это уже отчуждение части принадлежащей доли, а не доли целиком, а на такие сделки общее правило нотариального удостоверения распространяется в полном объёме (п. 1 Ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»), исключений здесь нет.

Что можно сделать: во-первых, обратиться к нотариусу и удостоверить договор купли-продажи гаража с долей 1/50, это самый прямой и безопасный путь. Во-вторых, теоретически можно предварительно «разделить» свою долю 2/50 обратно на две отдельные доли по 1/50 через соглашение с другими сособственниками, чтобы каждая доля вновь была привязана к конкретному гаражу как самостоятельный объект, но само такое соглашение об изменении долей также, как правило, требует нотариальной формы, поэтому экономии на нотариусе это не даст.

Перед сделкой стоит уточнить в территориальном органе Росреестра (МФЦ) вашего региона конкретную позицию по регистрации, так как практика приёма документов в разных подразделениях может отличаться. Оформление такого договора имеет нюансы, эту работу целесообразно поручить юристу или напрямую нотариусу, который будет удостоверять сделку.

При объединении долей в реестре в единую запись - 2/50 - формально возникает отчуждение части доли, что требует нотариального удостоверения. Рекомендуется предварительно разделить запись на 2 самостоятельные доли по 1/50 через соглашение. Каким образом было оформлено объединение долей в реестре - как единый объект права или как 2 отдельные записи по 1/50 каждая? На практике Росреестр в ряде регионов при сделках с долями в праве на земли под гаражными кооперативами применяет позицию, при которой ключевым критерием является не дробность доли, а её связь с основным объектом - гаражом как самостоятельным строением, и именно эта связка определяет необходимость либо отсутствие нотариального удостоверения. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Нотариальное заверение договора в вашем случае не потребуется, если сделка будет оформлена правильно.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 35), Гараж не может быть продан без земельного участка под ним. При покупке гаража к покупателю автоматически переходит право на долю в праве на землю. Росреестр не требует нотариального удостоверения сделок по продаже индивидуальных гаражей с «привязанной» к ним долей земли, так как доля здесь является зависимым (акцессорным) элементом.

Несмотря на то, что ваши доли юридически объединились в одну запись в ЕГРН (в размере 2/50), с точки зрения закона и практики Росреестра это не меняет сути правоотношений.

Да, здесь есть риск, что нотариальное удостоверение потребуется. После объединения у вас зарегистрировано 2/50 доли, и при продаже одного гаража вы отчуждаете 1/50 из принадлежащих вам 2/50, то есть часть доли в общей собственности. Исключение для гаражей в ч. 1.1 Ст. 42 Закона № 218-ФЗ прямо не предусмотрено; сама норма устанавливает нотариальную форму сделок с долями. Поэтому безопасный вариант — удостоверить договор у нотариуса, указав одновременно гараж и соответствующую 1/50 долю земли. То, что Росреестр ранее принимал такие сделки без нотариуса, не гарантирует регистрацию сейчас.

Если вы продаете гараж и одновременно с ним 1/50 долю земли по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется. Правило об обязательном нотариусе для сделок с долями (ч. 1.1 Ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) здесь не применяется, поскольку гараж — ваша единоличная собственность, а доля земли отчуждается вместе с ним как единый объект. То, что у вас было два гаража и доли объединили, значения не имеет: вы продаете один гараж и одну долю. Если Росреестр и раньше не требовал нотариуса, практика сохранится.