Купля-продажа дома?

В вашей ситуации дом находится в долевой собственности: 3/4 у одного собственника, 1/4 — у второго. Для продажи всего дома оба должны участвовать в сделке: лично или через представителя по доверенности.

1. Оформление договора купли-продажи (ДКП):
— ДКП заключается с обоими собственниками: первый продаёт свою долю самостоятельно, второй — через представителя по доверенности (если доверенность даёт такое право).
— В договоре обязательно указывается, что продаются обе доли, с описанием размера каждой доли и сведениями о каждом продавце.

2. Нотариальное удостоверение:
— По ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке", сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Соответственно, ваш ДКП должен быть удостоверен нотариусом.

3. Согласие супруги второго собственника:
— По ст. 35 Семейного кодекса РФ, если доля была приобретена вторым собственником в браке, для её продажи требуется нотариально удостоверенное согласие его супруги (если только доля не является личной собственностью, например, полученной по наследству или в дар).
— Если собственник не состоит в браке или доля приобретена до брака/по безвозмездной сделке, согласие не нужно, но нотариус обычно просит подтверждающие документы.

4. Пошаговые действия:
1. Проверьте доверенность второго собственника: должна быть нотариальной, с чётким правом на продажу (отчуждение доли в праве собственности на конкретный объект).
2. Запросите у обоих продавцов правоустанавливающие документы на дом и документы, подтверждающие отсутствие/наличие брака и основания приобретения доли.
3. Подготовьте и согласуйте текст ДКП, передайте его нотариусу для оформления сделки.
4. Получите нотариально удостоверенное согласие супруги второго собственника (если требуется).
5. Проведите сделку у нотариуса, получите нотариальный ДКП.
6. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (можно через нотариуса).

5. Что уточнить:
— На каком основании у второго собственника появилась доля (в браке или вне брака, по возмездной или безвозмездной сделке).
— Срок и объём полномочий по доверенности.
— Не наложены ли на объект ограничения или обременения.

Если потребуется более детальный анализ документов и ситуации, рекомендую обратиться к юристу для индивидуальной проверки.