-
Вопрос № 00231652
Добрый день , с мужем не живем год , я созаемщик в ипотечном договоре , он живет в квартире - я год на сьемном жилье , это время пыталась договориться и мирно продать квартиру , закрыть половиной ипотеку и поделить остатки пополам , платили из семейного общего бюджета ипотеку , детей нет . Он отказывается продавать , говорит хочешь живи со мной , не хочешь - ну значит снимай дальше . Помогите разобраться что делать и какие есть варианты событий !
Здравствуйте, Любовь. Продать квартиру без согласия второго собственника вы не можете, но принудить к разделу общего имущества через суд вполне реально, поскольку квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов независимо от того, кто в ней проживает (ст. 34, 38 СК РФ).
Раздел ипотечной квартиры с невыплаченным кредитом имеет особенность: банк-залогодержатель должен быть привлечен к делу, а сама квартира в силу залога не может быть просто продана третьему лицу без его согласия. Суд по вашему иску вправе либо определить доли в праве собственности и порядок пользования, либо, если муж не согласен на добровольный раздел, произвести раздел через выделение долей с последующей продажей объекта или выкупом доли одним из супругов по рыночной стоимости (ст. 38, 39 СК РФ). Задолженность по ипотеке при этом также делится пропорционально, поскольку она возникла в период брака и являлась общим долгом (ст. 39 СК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15).
Раз муж занимает квартиру один и уклоняется от несения ипотечных платежей за вас, зафиксируйте свои переводы банку как доказательство исполнения общего обязательства, это будет учитываться при разделе. Дальше нужно подавать иск о разделе совместно нажитого имущества с определением долей и порядка погашения кредита, привлекая банк третьим лицом. Такие дела требуют точного расчета долей, оценки квартиры и проработки позиции с учетом позиции банка, поэтому подготовку иска целесообразно вести с юридическим сопровождением.
Направьте мужу письменное предложение о продаже квартиры (заказным письмом или в мессенджере - чтобы было доказательство). Дайте 30 дней на ответ.
Параллельно подайте иск о разделе совместно нажитого имущества в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ).
Одновременно с иском подайте ходатайство об обеспечительных мерах - запрет на распоряжение квартирой (ст. 139-140 ГПК РФ). Это не даст мужу ни продать, ни подарить, ни перезаложить ее.
В иске просите: определить доли по 1/2, обязать произвести продажу квартиры с торгов (или присудить вам компенсацию), взыскать компенсацию за пользование вашей долей за прошедший год.
Госпошлина зависит от стоимости вашей доли (пп. 1 П. 1 Ст. 333.19 НК РФ). При стоимости доли 2 000 000 руб. - 18 200 Руб. Фраза мужа «хочешь - живи со мной» - это не правовая позиция. Это манипуляция. Суд разделит имущество независимо от его желания.
Вы вправе обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества и определении долей в праве собственности на квартиру, а также потребовать компенсацию за фактическое пользование квартирой супругом. Банк-залогодержатель является обязательным участником спора, поскольку предмет ипотеки - квартира - находится под обременением, что существенно влияет на механизм раздела и возможные варианты исполнения судебного решения. Практика показывает, что без заблаговременной подготовки доказательной базы - выписок по счетам, подтверждающих совместные платежи по ипотеке, документов о раздельном проживании - суд вправе применить отличный от равного раздел долей, и восстановить положение после вынесения решения будет невозможно. Брак между Вами и супругом официально зарегистрирован и на текущий момент не расторгнут? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Да, вопрос можно решить через суд, но принудить мужа именно продать квартиру третьему лицу суд, как правило, не может. Квартира, приобретенная в браке за общие средства, является совместным имуществом супругов (ст. 34 СК РФ). При отсутствии соглашения можно подать иск о разделе имущества и определении долей; обычно доли признаются равными (ст. 38, 39 СК РФ). Суд может определить порядок раздела и компенсацию, но с учетом ипотеки потребуется учитывать права банка-залогодержателя. Оптимальный путь — требовать раздела квартиры и долгов с учетом остатка ипотечного кредита, а вопрос реализации квартиры решать с банком.
Здравствуйте. Ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Вы можете предложить мужу выкупить вашу долю либо потребовать через суд раздел имущества и компенсацию. Раздел между супругами сам по себе не освободит вас от долга перед банком. Проживание мужа одного ваших прав на квартиру не прекращает.
