Почему если была дарственная она не действует на другую квартиру после пожара, где была да?

Суть ситуации и правовая оценка:
Вы получили комнату по договору дарения от дяди в 2009 году. После пожара дом был утрачен, и взамен предоставили квартиру по договору мены (обмена). Теперь при продаже квартиры Росреестр требует согласие вашего супруга. Это вызывает вопросы, так как изначально имущество было подарено лично вам.

Какие нормы права применимы:
Важны нормы о личной и совместной собственности супругов (ст. 34–36 Семейного кодекса РФ), а также положения о правопреемстве при предоставлении нового жилья взамен утраченного (ст. 31, 32 ЖК РФ, ст. 572 ГК РФ).
Если имущество получено по договору дарения, оно считается личной собственностью одаряемого (ст. 36 СК РФ). Однако если взамен подаренного имущества предоставлено новое жилье, статус этого жилья зависит от обстоятельств мены: кто был стороной договора, на чье имя оформлена собственность, и когда (до брака, в браке).

Риски, сроки, нюансы:
1. Если квартира по договору мены оформлена на вас лично, и мена произошла именно как компенсация за утраченную по дарению комнату, то квартира также должна быть вашей личной собственностью. В этом случае согласие супруга не требуется.
2. Если квартира оформлена на вас обоих с супругом или была приобретена в браке не как компенсация, а по иным основаниям, квартира может считаться совместной собственностью, и тогда согласие супруга действительно требуется.
3. Иногда органы Росреестра подстраховываются и требуют согласие супруга по формальным основаниям, если не видят в документах явной связи между подаренной комнатой и полученной квартирой, либо если квартира приобретена в браке.

Что делать пошагово:
1. Проверьте, на кого оформлено право собственности на квартиру (вас лично или совместно с супругом).
2. Поднимите документы: договор дарения, документы на сгоревшую комнату, договор мены, акт передачи квартиры, свидетельство о браке (если актуально).
3. Уточните, на каком основании и когда квартира была оформлена на вас — как компенсация утраченного имущества или по иным основаниям.
4. Если квартира — ваша личная собственность (получена взамен подаренного имущества), обратитесь в Росреестр с письменным разъяснением и подтверждающими документами. При необходимости — приложите копии дарственной, документов о пожаре, договор мены и справку о браке/разводе.
5. Если Росреестр продолжает настаивать на согласии супруга, имеет смысл получить письменный отказ с указанием причин и обратиться за разъяснением к юристу или в суд.

Что нужно уточнить:
Для точного вывода важно знать:
— На кого оформлена квартира?
— Когда она оформлена (до брака, в браке)?
— Были ли у вас брачные договоры, соглашения о разделе имущества?
— Кто был стороной договора мены (вы лично или совместно с супругом)?
— Есть ли документы, подтверждающие, что квартира выдана именно взамен вашей подаренной комнаты?

Если остались сомнения или потребуется подготовить документы для Росреестра — рекомендую обратиться к юристу для анализа вашей ситуации.