-
Вопрос № 00230547
Заключал с физическим лицом договор аренды под залог своей квартиры, залог зарегистрирован в ЕГРН. Сейчас продаю ему эту квартиру. Как это сделать при актуальном залоге, нужно ли гасить запись о залоге либо указывать в договоре, либо запись о залоге будут погашать в Росреестре при переходе права
Снимать залог заранее не нужно, если покупателем выступает тот самый человек, в пользу которого этот залог и был зарегистрирован.
При продаже квартиры залогодержателю (вашему покупателю) произойдет так называемое совпадение должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), а также прекращение залога в связи с переходом права собственности к залогодержателю. В результате государственная регистрация перехода права собственности и погашение регистрационной записи о залоге в ЕГРН происходят одновременно при обработке документов в Росреестре.
Был ли залог оформлен в качестве обеспечения обязательств (например, обеспечительный платеж по аренде) и зачтется ли он в счет стоимости квартиры?
Да, такая сделка возможна. Поскольку покупатель является вашим залогодержателем, после перехода права собственности залог прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Однако Росреестр не погасит запись автоматически — потребуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении ипотеки (ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ). Укажите в договоре купли-продажи наличие обременения и получите письменное согласие залогодержателя на сделку (ст. 346 ГК РФ). Подайте документы через МФЦ: договор, согласие, совместное заявление. Запись погасят в течение трёх рабочих дней.
Продать квартиру при действующем залоге можно, но необходимо согласие залогодержателя, если договором залога не предусмотрено иное (ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Закона N 102-ФЗ). Сам по себе переход права собственности не погасит запись о залоге: она сохраняется, если нет основания для ее погашения. Поэтому в договоре купли-продажи следует прямо указать на существующий залог и порядок его прекращения. Если обязательство, обеспеченное залогом, прекращается в связи с продажей, одновременно подайте заявление о погашении записи по правилам ст. 25 Закона N 102-ФЗ
При продаже квартиры арендатору, на которую зарегистрирован залог, запись о залоге подлежит погашению в Росреестре одновременно с переходом права собственности, либо по отдельному заявлению сторон, в зависимости от условий сделки и порядка расчетов.
