-
Вопрос № 00229966
Здравствуйте! У нас дом на два хозяина( то есть у меня квартира)был в договоре социального найми с администрацией сельского поселения. Сейчас я приватизировала свою квартиру и хочу ее продать. В администрации мне говорят, что без приватизированной земли я не могу продать. Я в организации где занимаются земельными вопросами мне в приватизации отказали под предлогом, что по документам у квартира. Нужно ли мне приватизировать землю и как это сделать чтобы продать квартиру?
Вы можете абсолютно законно продать свою квартиру без предварительной приватизации земли, а требования местной администрации неправомерны. Земельная организация отказала вам совершенно законно, поскольку по документам у вас именно квартира, а не жилой дом.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, земельный участок под многоквартирным домом автоматически принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности с момента регистрации права на саму квартиру.
Вам не нужно собирать отдельные документы на землю или как-то её оформлять перед сделкой. При заключении договора купли-продажи квартиры (ДКП) право на вашу долю в общем имуществе (включая участок под домом и придомовую территорию) переходит к покупателю автоматически в силу закона (ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ).
Даже если земельный участок под вашим двухквартирным домом еще не размежеван или не поставлен на кадастровый учет администрацией, это не является препятствием для продажи квартиры. Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности на основании одного лишь договора купли-продажи квартиры.
Если администрация попытается заблокировать сделку какими-то внутренними предписаниями, потребуйте от них письменный отказ с указанием правовых норм. Как правило, на этом этапе незаконные требования прекращаются, так как сослаться чиновникам будет не на что.
Значится ли в вашей выписке из ЕГРН на недвижимость статус объекта именно как «квартира», или там указана «доля в праве на жилой дом»?
Продать приватизированную квартиру без оформления земли в собственность можно, если участок не сформирован и права на него не зарегистрированы. В этом случае покупатель просто получает право пользования землей на тех же условиях, что и вы (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Требование администрации о приватизации земли в таком случае неправомерно.
Однако если дом юридически признан многоквартирным, земля под ним — общее имущество всех собственников (ст. 36 ЖК РФ), и отдельный участок под вашей квартирой не формируется. Вам нужно уточнить статус дома в Росреестре.
Если вы все же хотите оформить землю: подайте в администрацию заявление о формировании участка, закажите межевой план у кадастрового инженера, поставьте участок на кадастровый учет и зарегистрируйте право собственности. При отказе администрации — обжалуйте его в суде (ст. 39.20 ЗК РФ).
Приватизация земли под квартирой в доме на 2 хозяина - вопрос, требующий разграничения долей. Продать приватизированную квартиру без оформления земли юридически возможно, однако право на земельный участок переходит покупателю пропорционально доле в праве на дом. Данная категория споров решается на стыке жилищного и земельного права, причём отказ в приватизации земли со ссылкой на статус объекта как квартиры - типичная административная ошибка, которую в большинстве случаев непрофильные юристы не замечают, что впоследствии приводит к оспариванию сделки купли-продажи целиком. Какой документ подтверждает право собственности на Вашу часть дома - свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, и указан ли в нём вид объекта как "жилой дом" или "квартира"? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
