-
Вопрос № 00229900
Добрый день, я получил квартиру в наследство с долгами по ЖКХ, и уже есть судебное делопроизводство от УК в котором принято решение о частичном удовлетворении ( в суде ч воспользовался ходатайством о применении срока исковой давности), но пока оно еще не вступило в силу. Я хочу продать квартиру знакомому, он в курсе долгов и согласен купить ее. Но чтобы в будущем его не заставили платить по этим долгам, как нам прописать в договоре купли-продажи что я буду их оплачивать по мере возможности и после того как приставы вынесут решение сколько я должен уплатить долг!
Добрый день. Ваша ситуация требует аккуратного юридического оформления, так как по закону долги за коммунальные услуги привязаны не к человеку, а к помещению (ст. 153 Жилищного кодекса РФ). Если в договоре купли-продажи (ДКП) этот вопрос обойти молчанием, управляющая компания или ресурсоснабжающие организации действительно могут попытаться взыскать старые долги с нового собственника, и ему придется доказывать свою непричастность уже в суде.
Чтобы защитить покупателя, вам нужно разделить два понятия: погашение задолженности и возмещение убытков. Покупатель должен быть обязан оплатить только те суммы, которые начислены с даты регистрации перехода права собственности на него. Все, что было до этого — ваша ответственность перед УК, даже если вы договорились о рассрочке.
Вот как грамотно прописать это в договоре:
1. Раздел «Предмет договора»
Сразу после описания квартиры добавьте пункт об обременении долгами:
«На момент подписания настоящего Договора у Продавца имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, образовавшаяся до момента открытия наследства. Стороны констатируют наличие судебного спора между Продавцом и [Название управляющей компании] (гражданское дело № ____), решение по которому не вступило в законную силу. Общий размер обязательств окончательно будет определен судебным актом и исполнительными документами.»
*(Важно: укажите номер дела из картотеки суда общей юрисдикции вашего региона — это зафиксирует для покупателя конкретный объем претензий).*
2. Раздел «Цена договора и порядок расчетов» (самый важный блок)
Здесь нужно четко развести оплату самой квартиры и ваши обязательства по долгам.
* Укажите полную стоимость квартиры без учета долгов ЖКХ.
* Пропишите обязательство продавца погасить задолженность своими силами.
Добавьте условие о том, что покупатель обязуется оплачивать начисления строго с даты государственной регистрации права.
Пример формулировки:
«Стороны согласовали Цену Квартиры в размере _______ (_______) рублей. Указанная сумма уплачивается Покупателем Продавцу полностью [до подписания Договора / в течение ___ дней после регистрации]. Цена Квартиры не включает в себя задолженность по взносам на капитальный ремонт (в соответствии со ст. 158 ЖК РФ она переходит к новому собственнику в полном объеме) и иные долги по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, образовавшиеся до даты государственной регистрации перехода права собственности.
Обязательства Продавца: Продавец обязуется самостоятельно, от своего имени и за свой счет урегулировать все претензии кредиторов (управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, возникшие до даты государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, включая пени и штрафы. Погашение указанных обязательств осуществляется Продавцом согласно графику платежей, установленному решением суда по делу № ___, либо мировым соглашением, либо в сроки, определенные вступившим в законную силу постановлением судебных приставов-исполнителей. Наличие данного графика или отсрочки исполнения не освобождает Продавца от обязанности полного погашения долга перед кредиторами и не перекладывает эту обязанность на Покупателя ни при каких обстоятельствах.
Обязательства Покупателя: Покупатель обязуется вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги только за период, начиная с даты государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к нему. Любые требования кредиторов по погашению задолженностей, возникших до указанной даты, подлежат предъявлению исключительно к Продавцу».
3. Раздел «Гарантии и заверения сторон»
Добавьте сюда финансовую защиту для покупателя на случай ошибки УК:
«В случае, если кредиторы (УК, РСО) или судебные приставы-исполнители незаконно взыщут денежные средства с Покупателя по обязательствам Продавца, возникшим до регистрации перехода права, Продавец обязуется компенсировать Покупателю сумму таких удержаний в полном объеме в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения письменного требования и подтверждающих документов. При просрочке компенсации Продавец уплачивает неустойку в размере 0, 1% от невозвращенной суммы за каждый день просрочки».*
4. Передаточный акт
В акте приема-передачи обязательно зафиксируйте показания всех приборов учета на дату передачи ключей:
«Настоящим Актом стороны фиксируют показания индивидуальных приборов учета на [Дата]: электроэнергия — ____ кВт, холодное водоснабжение — ____ м³, горячее водоснабжение — ____ м³, газ — ____ м³. Начисления по данным приборам с момента фиксации показаний являются исключительной обязанностью Покупателя».
Важные нюансы, которые нужно учесть:
Тип долга Кто платит по закону Как обезопасить сделку
Содержание жилья, вода, свет, отопление Всегда продавец (за старый период) Четкие пункты в ДКП + фиксация счетчиков в акте.
Взносы на капремонттПереходят на нового собственника в полном объеме (ст. 158 ЖК РФ) | Вычесть сумму накопленного долга по капремонту из цены квартиры (вы оплачиваете ее покупателю отдельно, а он гасит долг фонду).
Пени Продавец Включить их в общую формулировку «все обязательства, возникшие до...».
Что касается вашей фразы «по мере возможности»:
Этого категорически нельзя писать в официальном договоре купли-продажи недвижимости. Такая формулировка юридически ничтожна и делает обязательство неисполнимым. В документе должны быть жесткие гарантии. Если у вас нет денег сейчас, лучше всего сделать одно из двух:
1. Связать расчеты через аккредитив.Часть денег за квартиру (сумму примерного долга) заложите в банковскую ячейку или на аккредитив с условием раскрытия: деньги получите вы только после того, как принесете банку справку от УК об отсутствии задолженности именно за прошлый период, либо постановление пристава об окончании исполнительного производства в связи с исполнением.
2. Сделать дисконт. Снизьте цену квартиры ровно на сумму долга. Покупатель сам закроет его после покупки, но тогда пропишите в ДКП, что цена снижена сознательно с учетом наличия претензий со стороны УК, и покупатель берет их погашение на себя, отказываясь от любых будущих претензий к вам.
Дополнительные шаги безопасности:
Уведомление УК. После регистрации сделки направьте в управляющую компанию официальное уведомление о смене собственника с приложением выписки из ЕГРН. Попросите открыть финансово-лицевой счет на имя покупателя с нулевым сальдо.
Проверка ареста. Перед сделкой убедитесь на сайте ФССП России, что квартира не арестована приставами в рамках обеспечения иска УК. Если наложен запрет на регистрационные действия, Росреестр просто не пропустит сделку до снятия запрета.
Альтернатива (предпочтительный вариант). Самым безопасным способом для обеих сторон будет заключение предварительного договора купли-продажи. По нему вы сначала завершаете суд, дожидаетесь вступления решения в силу, совместно с приставами узнаете точную сумму, гасите ее (или просите покупателя выдать вам целевой займ под залог будущей квартиры на закрытие этого долга), снимаете обременение и только потом подписываете основной договор. Это дольше, но исключает любые риски для покупателя.
Добрый день. Согласно ст.153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности.
Долги по оплате ЖКХ, возникшие до момента перехода права собственности к покупателю, остаются обязанностью прежнего собственника, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Однако для управляющей компании долг "привязан" к лицевому счету. Это значит, что покупатель как новый собственник может столкнуться с требованиями об оплате текущих платежей.
Важно, чтобы в договоре купле-продаже было четко прописано кто оплачивает из сторон задолженность.
Рекомендую в договор включить специальный раздел, в котором прописать подробно все условия, а самое главное, что продавец принимает на себя обязательство по полному погашению указанной задолженности, а также задолженности, которая может быть установлена вступившим в законную силу решением суда.
Поскольку у Вас судебное делопроизводство еще не завершено (решение не вступило в силу) вы можете попробовать заключить с управляющей компанией мировое соглашение, в котором будет прописан график платежей погашения долга.
После продаже квартиры необходимо уведомить УК о смене собственника.
Если Вы хотите максимально обезопасить покупателям можно оформить нотариальное обязательство по погашению долга или включить соответствующие пункты в нотариально удостоверенный договор купли-продажи.
Если дело уже у приставов, то Вы можете обратиться к ним с заявлением о добровольном погашении задолженности согласно графику, если это будет согласовано с взыскателем
Да, это можно сделать. По общему правилу новый собственник не отвечает по долгам предыдущего за ЖКУ, кроме взносов на капремонт (ч. 3 Ст. 158 ЖК РФ). В договор купли-продажи можно включить заверение продавца (ст. 431.2 ГК РФ) о том, что он обязуется погасить долги после вступления решения суда в силу. Дополнительно можно предусмотреть депонирование части покупной цены у нотариуса до предоставления справок об отсутствии задолженности (ст. 926.1 ГК РФ). Если долг останется, покупатель сможет взыскать его с вас как убытки.
Здравствуйте. Это не зпрещено законом и Вы можете буквально включить такое условие в Договор.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Буду рад помочь. Связаться со мной можно по телефону, в Telegram или WhatsApp.
Здравствуйте. В договоре укажите, что задолженность за период до передачи квартиры оплачивает продавец, а покупатель её не признаёт и не принимает. Это правило действует во взаимоотношениях между вами, но не отменяет уже вынесенное судебное решение. Отдельно проверьте взносы на капитальный ремонт: они могут перейти к покупателю вместе с квартирой. Укажите сумму долга, порядок оплаты и обязанность продавца возместить предъявленные покупателю требования.
Прежде чем продавать, проверьте нет ли на данной квартире ограничений на совершение регистрационных действий. В этом ситуации вы продать ее не сможете.
