-
Вопрос № 00229724
У меня ИП основной ОКВЭД 41.20, покупаю участок, строю дом, ввожу в эксплуатацию и потом продаю физлицу, налогообложение УСН доходы, в 2025 году по фирме проходили и подрядные работы были перечисления из ооо в мое ип, в совокупности у меня было поступлений с моими продажами 29 млн рублей, становлюсь ли я плательщиком ндс в 2026 году?
Ответы так называемых коллег демонстрируют вопиющее незнание основ налоговой реформы и содержат ссылки на несуществующие нормы закона (выдуманный лимит в 20 млн рублей и фантастическую ставку НДС 22%). Согласно ст. 145 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ), индивидуальные предприниматели на УСН признаются плательщиками НДС, однако они автоматически освобождаются от его исчисления и уплаты, если сумма их доходов за предшествующий календарный год не превысила 60 миллионов рублей. Никакого снижения лимита до 20 млн рублей в 2026 году закон не предусматривает — базовый порог остается 60 млн руб. (И в дальнейшем подлежит ежегодной индексации). Ваш совокупный доход по всем видам деятельности (как от продажи домов, так и от подрядных работ) за 2025 год составил 29 млн рублей. Это более чем в два раза ниже установленного законом порога в 60 млн. Следовательно, в 2026 году вы не становитесь плательщиком НДС. Вам не нужно применять никакие спецставки (5% или 7%), вы не теряете право на освобождение и не обязаны сдавать декларации по НДС. Вы продолжаете работать в 2026 году в привычном режиме УСН «Доходы», уплачивая только свой базовый налог со всей суммы поступлений. Забудьте про НДС, пока ваш годовой оборот не пробьет отметку в 60 миллионов.
С 1 января 2026 года вы формально становитесь плательщиком НДС, однако фактически платить НДС и подавать декларации по вашему основному направлению (продажа построенных жилых домов) вам не придется благодаря постоянной льготе в Налоговом кодексе.
По закону с 2026 года лимит дохода для автоматического освобождения от НДС снижен с 60 млн до 20 млн рублей за предыдущий год. Так как в 2025 году ваши совокупные доходы (продажи плюс подряды) составили 29 млн рублей, вы превысили этот порог и теряете право на автоматическое освобождение по статье 145 НК РФ.
Если в 2026 году вы продолжите оказывать строительные или подрядные услуги для ООО (не продажа готового жилья, а именно работы), то эти операции будут облагаться НДС, так как льгота ст. 149 НК РФ на строительные подряды не распространяется. В качестве спецрежима для УСН при вашем доходе (до 250 млн руб.) вы сможете применять пониженную ставку НДС 5% без права на налоговые вычеты.
Становитесь. Да, в Вашем случае доход за 2025 год в размере 29 000 000 рублей является основанием для того, чтобы с 1 января 2026 года Вы стали плательщиком НДС.
Дело в том, что с 2026 года для УСН действует лимит: если доход за предыдущий год (в вашем случае за 2025) превышает 20 000 000 рублей, право на автоматическое освобождение от НДС утрачивается. То есть, порог в 20 000 000 рублей — это не про переход с УСН на ОСНО, а именно про сохранение на УСН при одновременном появлении обязанности исчислять и уплачивать НДС
С 2025 года налогоплательщики на УСН становятся плательщиками НДС, если их доход за предыдущий календарный год превышает установленный порог. Как я указал, с 2026 года этот порог составляет 20 000 000 рублей.
В каком случае у плательщика УСН с 01.01.2026 возникает обязанность исчислять и уплачивать НДС в бюджет
Если доходы за 2025 год превысили 20 млн рублей, то с 01.01.2026 у плательщика
УСН возникает обязанность по исчислению и уплате НДС в бюджет.
При этом если он обязан исчислять и уплачивать НДС в бюджет, однако осуществляет не признаваемые объектом налогообложения НДС или необлагаемые НДС
операции, то по таким операциям у него не возникает указанная обязанность.
Перечень операций и условия освобождения от уплаты НДС приведены в статьях
146, 149 НК РФ.
Да. Если 29 млн руб. — Это именно доходы ИП, учитываемые при УСН за 2025 год, то с 01.01.2026 вы обязаны исчислять и уплачивать НДС, поскольку превышен лимит 20 млн руб. По п. 1 Ст. 145 НК РФ. При этом учитываются доходы от всех операций ИП, а не только от продажи домов. То есть поступления от ООО за подрядные работы также учитываются, если это доход ИП по УСН. При доходе 29 млн руб. В 2025 году в 2026 году можно применять специальную ставку НДС 5% либо общеустановленную 22% с вычетами
Да, с 1 января 2026 года вы становитесь плательщиком НДС. Ваш совокупный доход за 2025 год (29 млн ₽) превысил новый лимит в 20 млн ₽, при котором на УСН сохраняется автоматическое освобождение от НДС.
Но в ст 149 пишется что готовые дома не облагаются ндс, они попадают под льготу
Операции по реализации жилых домов и помещений не облагаются НДС на основании подп. 22 П. 3 Ст. 149 НК РФ. Это освобождение применяется независимо от того, превысили вы лимит или нет. Минфин подтверждал, что ИП на УСН вправе применять эту льготу, даже если доходы превысили порог. Поэтому НДС при продаже домов начислять не нужно.
Однако доходы от продажи жилых домов всё равно учитываются при расчете лимита в 20 млн ₽ для целей НДС. То есть они вошли в ваши 29 млн ₽ и стали одной из причин утраты освобождения.
И не очень понятно, строите или ввели в эксплуатацию.
Купила участок, построила дом, ввела в эксплуатацию, поставили на кадастр, присвоили адрес и потом продаю физлицу
