-
Вопрос № 00226719
Было получено разрешение на строительство дома 39 кВ.м, через год дом был поставлен на учет как объект незавершенного строительства 39 кВ.м и зарегистрировано право. После, дом мы реконструировали и он стал 90 кВ.м. Как сейчас дом поставить на учет как здание(завершенное) нужно ли было брать разрешение на реконструкцию или разрешение на ввод или может технический план будет изготавливаться на основании декларации?
Добрый день! Если речь идет об индивидуальном жилом доме на участке с ВРИ «ИЖС», «ПХ» в границах населенного пункта либо о садовом участке, то ситуацию можно оформить без получения разрешения на ввод.
Сейчас действует упрощенный порядок до 1 марта 2031 года. По ч. 12 Ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ жилой или садовый дом можно поставить на кадастровый учет на основании технического плана. Для технического плана сведения о доме могут быть взяты из декларации собственника, а площадь и координаты — определяются кадастровым инженером. Уведомления о планируемой реконструкции и об окончании реконструкции для такого способа регистрации не требуются.
То есть применительно к вашему случаю схема может быть следующей:
- Кадастровый инженер обследует фактически существующий дом площадью около 90 кв. М.
- Готовит технический план уже на завершенный жилой дом, с указанием, что он образован в результате завершения строительства ранее учтенного объекта незавершенного строительства.
- Технический план подготавливается в упрощенном порядке, в том числе на основании декларации собственника.
- Документы подаются в Росреестр.
- При регистрации готового здания ранее учтенный объект незавершенного строительства 39 кв. М снимается с кадастрового учета, а зарегистрированное право на него прекращается одновременно с регистрацией права на завершенный дом. Это прямо предусмотрено ч. 8 Ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Отдельное разрешение на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию получать не требуется.
Что касается реконструкции: по общему действующему порядку перед реконструкцией ИЖС направляется уведомление о планируемой реконструкции по ст. 51.1 ГрК РФ, а после завершения — уведомление об окончании. Но наличие этих уведомлений именно для регистрации дома по упрощенному порядку ч. 12 Ст. 70 Закона № 218-ФЗ сейчас не обязательно. Росреестр также разъяснял, что этот порядок применяется не только при первоначальном строительстве, но и при кадастровом учете дома после реконструкции.
Важно проверить еще два момента: ВРИ земельного участка и параметры получившегося дома. Для ИЖС это должно быть отдельно стоящее здание не выше 20 м и не более трех надземных этажей, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты. Также желательно проверить отступы от границ участка, зоны с особыми условиями использования территории и иные ограничения — именно здесь на практике могут возникнуть проблемы с учетом.
Поэтому в описанной ситуации я бы исходила из того, что сначала нужно обратиться к кадастровому инженеру именно за техническим планом завершенного жилого дома площадью 90 кв. М по ч. 12 Ст. 70 Закона № 218-ФЗ на основании декларации, а не пытаться сейчас получать «задним числом» разрешение на реконструкцию или разрешение на ввод.
Если скажете, какое назначение/ВРИ указано у земельного участка и в каком году фактически сделали реконструкцию, можно точно определить, подойдет ли упрощенный порядок именно в вашем случае.
Добрый день! Если речь идет об индивидуальном жилом или садовом доме, то в вашей ситуации, скорее всего, можно обойтись без получения разрешения на реконструкцию и без разрешения на ввод в эксплуатацию.
До 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок по ч. 12 Ст. 70 Закона № 218-ФЗ: жилой/садовый дом на участке ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта или садоводства можно поставить на кадастровый учет на основании технического плана. Уведомление о планируемой реконструкции и уведомление об окончании строительства при таком порядке не требуются. Сведения для тех.плана берутся из проектной документации, если она есть, либо из декларации собственника; площадь и координаты кадастровый инженер определяет фактически.
То есть кадастровый инженер может подготовить технический план уже на фактически завершенный дом площадью 90 кв. М, несмотря на то что в ЕГРН сейчас зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью 39 кв. М. Старый ОНС после регистрации завершенного здания снимается с кадастрового учета, а право на него прекращается автоматически — отдельное заявление об этом обычно не требуется (ч. 8 Ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
При этом упрощенный порядок не означает, что можно зарегистрировать дом с любыми параметрами. Дом должен соответствовать признакам ИЖС — не более 3 надземных этажей, высота не более 20 м, без разделения на самостоятельные объекты.
Для постановки реконструированного дома на кадастровый учёт как завершённого объекта разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию не требуются.
Согласно п. 1.1 Ч. 17 Ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется при реконструкции объектов ИЖС (за исключением строящихся с привлечением средств дольщиков). С 4 августа 2018 года для этого действует уведомительный порядок. Хотя уведомление о планируемой реконструкции не подавалось, это не лишает вас права зарегистрировать изменения.
Технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости (Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082). Упрощённый порядок «дачной амнистии» для многих объектов ИЖС и садовых домов продлён до 1 марта 2031 года.
Что делать: 1) обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на основании декларации; 2) подать в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права, технический план, декларацию и документы на земельный участок; 3) оплатить госпошлину 1000 руб. (Пп. 28 П. 1 Ст. 333.33 НК РФ). При отказе Росреестра – обжаловать в суд.
Для постановки на учёт как завершённого здания после увеличения площади до 90 кв.м требуется разрешение на реконструкцию (или на строительство с указанием реконструкции) и разрешение на ввод в эксплуатацию; технический план готовится на их основании.
Декларации недостаточно - изменение параметров объекта делает работы реконструкцией, без разрешений это самовольная постройка.
