-
Вопрос № 00222666
Что делать в описанной ситуации. Оба родных брата получили в наследство 2к квартиру. 1 из братьев живёт в квартире с семьёй. 2 брат требует с него денежную аренду за пользование своей долей в квартире. В случае отказа оплаты аренды пугает, что закроет 1 комнту на замок либо сдаст в аренду свою долю другому жильцу. Как поступить 2 брату, учитывая, что 1 брат не соглашается выкупать долю 2 брата и продавать квартиру целиком?
сдаст в аренду свою долю другому жильцу. Как поступить доли в квартире.
Добрый день! В этой ситуации второму брату лучше действовать через определение порядка пользования квартирой и взыскание компенсации.
Если у братьев по 1/2 доли, то самовольно объявить одну из комнат «своей» и закрыть ее на замок второй брат не вправе: доля — это доля в праве на всю квартиру, а не конкретная комната. При отсутствии соглашения порядок пользования квартирой устанавливает суд по ст. 247 ГК РФ.
Второй брат может письменно предложить первому установить порядок пользования квартирой и выплачивать компенсацию за использование части квартиры, приходящейся на его долю. Если договориться не получится — обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования и, при наличии оснований, о взыскании компенсации по п. 2 Ст. 247 ГК РФ.
При этом компенсация не возникает автоматически только потому, что второй брат там не живет. Нужно подтвердить, что пользоваться своей долей он фактически не может, а квартирой в соответствующей части пользуется первый брат и его семья. Если второй брат добровольно не проживает и ему никто не препятствует, во взыскании компенсации могут отказать.
Сдать постороннему человеку конкретную комнату без согласия первого брата также нельзя, пока квартира находится в общей долевой собственности: пользование квартирой и местами общего пользования требует соглашения сособственников.
Если совместное владение окончательно невозможно, второй брат вправе продать свою 1/2 долю третьему лицу, предварительно письменно предложив ее первому брату по той же цене и на тех же условиях. Если тот не купит долю в течение месяца, ее можно продать другому покупателю. Ст. 250 ГК РФ.
То есть оптимальный вариант: письменное требование о соглашении и компенсации → при отказе иск по ст. 247 ГК РФ → либо продажа своей доли с соблюдением ст. 250 ГК РФ. Принудить первого брата купить 1/2 долю или согласиться на продажу всей квартиры, как правило, нельзя.
Ситуация, когда один собственник пользуется всей квартирой, а второй не может получить ни доступа, ни денег, очень распространена. Закон в данном случае защищает интересы обоих братьев, но накладывает жесткие ограничения на самоуправство.
Второй брат не имеет права сдать свою долю или комнату посторонним лицам без согласия первого брата. По закону (ст. 246 И 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех ее участников. Без подписи первого брата любой договор аренды будет незаконным, а жильцов можно выселить с полицией.
Второй брат имеет полное право требовать деньги за то, что первый брат единолично пользуется всей квартирой. Если площадь комнат не позволяет выделить второму брату изолированную часть квартиры, соразмерную его доле, он вправе требовать от брата-жильца ежемесячную компенсацию (п. 2 Ст. 247 ГК РФ). Сумма обычно рассчитывается как половина рыночной стоимости аренды такой квартиры.
Есть ли у второго брата другое жилье в собственности?
Второй брат вправе требовать от первого компенсацию за пользование его долей (ст. 247 ГК РФ). Для этого нужно подать иск в суд об определении порядка пользования квартирой и взыскании платы за пользование долей. Односторонняя сдача доли в аренду без согласия другого собственника незаконна (ст. 246 ГК РФ) — договор может быть признан недействительным, а жильцы выселены.
Закрытие комнаты на замок также нарушает права другого собственника. Если братья не могут договориться, второй брат вправе продать свою долю, но с соблюдением преимущественного права покупки первого брата (ст. 250 ГК РФ). Выдел доли в натуре в двухкомнатной квартире, как правило, невозможен.
