-
Вопрос № 00221590
*Продавец* — нерезидент РФ, гражданин Узбекистана;
*Покупатель* — резидент РФ.
*Квартира в Уфе, собственник с 2016 г.* , цена продажи 5,5 млн руб.:
*Ячейка или аккредитив?* Покупатель предлагает банковскую ячейку. Но расчеты с нерезидентом — это валютная операция. Законно ли использовать ячейку, или ФЗ № 173 обязывает нас проводить только безналичный аккредитив? Какой штраф за наличные?
*Смена паспорта:* Квартира в ЕГРН на старый паспорт. Сейчас у продавца новый загранпаспорт Узбекистана и архивная справка о смене из Ташкента. Как правильно прописать цепочку в ДКП, чтобы Росреестр не приостановил сделку?
*Согласие жены:* Оформлено в Узбекистане на новый паспорт продавца. Пропустит ли его Росреестр, если в ЕГРН данные паспорта старые?
*Как быстрее зарегистрировать?* Продавец прилетает всего на пару дней. Что быстрее: электронная регистрация через банк или нотариус с электронной подачей? Какой реальный срок регистрации?
*Открытие счета без прописки в РФ:* Продавец в РФ будет менее 15 дней (регистрация/миграционный учет не нужны). Откроет ли Сбербанк счет и аккредитив только по паспорту с переводом и миграционной карте? Раскроют ли аккредитив автоматически без визита продавца?
Продавец — гражданин Узбекистана (налоговый нерезидент РФ). Квартира в собственности с 2016 года (более 5 лет). Льгота по минимальному сроку владения действует и для нерезидентов ? налог 0% и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно?
Здравствуйте. В Вашей ситуации расчеты наличными через банковскую ячейку с гражданином Узбекистана рискованны: операция между резидентом и нерезидентом по общему правилу должна проводиться через банковский счет в уполномоченном банке, поэтому безопаснее использовать безналичный аккредитив или номинальный счет. Это следует из ст. 6, Ч. 2 Ст. 14 Федерального закона от 10.12.2003 № 173‑ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»; за незаконную валютную операцию предусмотрена административная ответственность по ч. 1 Ст. 15.25 КоАП РФ — штраф может составить от 20% до 40% суммы операции.
Я рекомендую в ДКП указать прежние паспортные данные продавца, содержащиеся в ЕГРН, его новые паспортные данные, дату и номер документа о замене паспорта с нотариально удостоверенным переводом, а также приложить этот документ к заявлению на регистрацию. Согласие супруги, оформленное в Узбекистане, допустимо при его надлежащей легализации или апостилировании, нотариальном переводе и идентификации супруга по старым и новым паспортным данным; необходимость согласия определяется ст. 35 СК РФ и зависит от даты и основания приобретения квартиры. Электронная подача нотариусом обычно позволяет направить документы быстрее, но срок регистрации определяет ст. 16 Федерального закона № 218‑ФЗ: при электронной подаче — один рабочий день, при нотариальной сделке — один рабочий день после поступления документов в Росреестр; фактический срок зависит от отсутствия приостановок. Иностранный гражданин может открыть счет в банке при предъявлении паспорта с переводом и документа, подтверждающего законность пребывания, включая миграционную карту; возможность открытия аккредитива и его автоматического раскрытия зависит от правил конкретного банка и условий аккредитива, поэтому это нужно заранее письменно подтвердить у Сбербанка. Доход от продажи квартиры, которой продавец владел с 2016 года, освобождается от НДФЛ и обязанности подать 3‑НДФЛ независимо от статуса налогового резидентства, если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности: п. 2 Ст. 217.1 И п. 4 Ст. 229 НК РФ. Я рекомендую до приезда продавца согласовать с банком открытие счета и безотзывный покрытый аккредитив, проверить документы о смене паспорта и согласие супруги, а проект ДКП предварительно направить на правовую проверку. Для точной позиции необходимо изучить выписку ЕГРН, основание приобретения квартиры, паспорта, архивную справку и согласие супруги; Вы можете обратиться ко мне за анализом документов и сопровождением сделки.
Запутался по данному пункту:
Доход от продажи квартиры, которой продавец владел с 2016 года, освобождается от НДФЛ и обязанности подать 3‑НДФЛ независимо от статуса налогового резидентства...
Выше Ваш коллега наптсал обратное: Нерезидентам льгота по сроку владения с 2016 года не распространяется - налог 30%, декларация обязательна.
Каким законом регулируется данный пункт?
С 1 января 2019 года освобождение дохода от продажи недвижимости после минимального срока владения применяется и к налоговым нерезидентам. Это урегулировано Федеральным законом от 27.11.2018 № 424‑ФЗ, в частности его ст. 2, Которой изменены п. 17.1 Ст. 217 И ст. 217.1 НК РФ. При владении квартирой с 2016 года минимальный срок в любом случае истек; доход освобождается от НДФЛ по п. 17.1 Ст. 217, П. 2 И 4 ст. 217.1 НК РФ, а декларация не требуется по п. 4 Ст. 229 НК РФ — при условии, что объект не использовался в предпринимательской деятельности. Фраза о ставке 30% отражает прежнее регулирование либо случаи продажи до истечения минимального срока владения (Ссылка на налоговый орган - https: //www.nalog.gov.ru/rn27/news/smi/9969309/)
Норма, на которую ссылаются при утверждении о ставке 30%, это п. 3 Ст. 224 НК РФ: для доходов физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, предусмотрена ставка НДФЛ 30%. Но эта ставка применяется только к доходу, который подлежит налогообложению. При соблюдении минимального срока владения доход от продажи квартиры освобожден от НДФЛ по п. 17.1 Ст. 217 И ст. 217.1 НК РФ, поэтому оснований применять п. 3 Ст. 224 НК РФ нет.
В части валютных расчетов следует различать статус сторон именно по Закону № 173‑ФЗ: гражданин Узбекистана без ВНЖ РФ - валютный нерезидент, а покупатель-гражданин РФ - валютный резидент; расчет наличными за квартиру, включая расчеты через банковскую ячейку, не допускается.
ФНС прямо разъясняет, что наличная покупка/продажа недвижимости между резидентом и нерезидентом является незаконной валютной операцией; применима ч. 2 Ст. 14 Закона № 173‑ФЗ и ч. 1 Ст. 15.25 КоАП РФ. Но штраф сейчас составляет от 20% до 40% суммы незаконной валютной операции, а не до 100%.
И я рекомендую использовать безналичный расчет через счет в уполномоченном банке - аккредитив, номинальный счет или иной банковский механизм, согласованный банком.
Рекомендую лишь убедиться, что объект не использовался в предпринимательской деятельности и продавец не имеет статуса иностранного агента в году продажи: )
Ольга Алексеевна, могли уточнить некоторые моменты:
Ответила, если Вас устроил ответ, прошу оставить отзыв в профиле
Обязательно оставлю отзыв 🫶🫶🫶 Вы дали самые развернутые ответы, сославшись на законы🙏🙏🙏
Что именно
Можно еще уточнить:
*Лимит на вывоз валюты: * Я гражданин Узбекистана (нерезидент РФ). Продаю квартиру в Уфе за 5, 5 млн рублей. Сколько максимально я могу законно вывезти с собой в Ташкент в самолете наличными долларами и сколько наличными рублями? Пропустят ли сумму больше 10 000$ в эквиваленте, если я покажу официальный договор купли-продажи квартиры и банковские документы? Деньги на карте не суммируются с наличными при вывозе?*Прохождение таможни (Красный коридор): * Нужно ли мне декларировать наличные рубли при вылете, если сумма будет в пределах разрешенного, но крупная? Потребует ли досмотр пограничников/таможни документы на квартиру?*Миграционная карта и учет: * Я прилетаю во вторник, а улетаю обратно через неделю (в РФ буду меньше 15 дней). Мне точно не нужно делать временную регистрацию в Уфе для беспрепятственного вылета обратно?
Больше вопросов нет. Спасибо большое
Наличную иностранную валюту можно вывезти только в пределах эквивалента 10 000 долларов США на человека; свыше этой суммы вывоз запрещен даже с декларацией и документами о продаже квартиры — подп. «Ж» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81. Наличные рубли можно вывозить без лимита, но при одновременном вывозе рублей и валюты на сумму свыше эквивалента 10 000 долларов США всю наличность необходимо задекларировать в «красном коридоре» по ст. 260 ТК ЕАЭС; деньги на банковских счетах и картах не декларируются. Для гражданина Узбекистана миграционный учет требуется при пребывании свыше 7 рабочих дней со дня прибытия — ч. 1 Ст. 20 Федерального закона от 18.07.2006 № 109‑ФЗ.
По валютному законодательству расчёты между резидентом и нерезидентом наличными запрещены, штраф - до 100% суммы операции. Требуется аккредитив. Нерезидентам льгота по сроку владения с 2016 года не распространяется - налог 30%, декларация обязательна. Архивная справка о смене паспорта должна содержать апостиль и нотариально заверенный перевод на русский язык - иначе Росреестр приостановит регистрацию. Открыл ли продавец счёт в российском банке заблаговременно до сделки, или счёт планируется открывать непосредственно в день подписания договора? Практика показывает, что в подобных сделках критически важно разграничить налоговое резидентство и валютное резидентство нерезидента - это 2 совершенно разных правовых режима, смешение которых приводит к двойным нарушениям одновременно и по валютному, и по налоговому законодательству. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Нерезидентам льгота по сроку владения с 2016 года не распространяется - налог 30%, декларация обязательна.
На какой закон и статью ссылаетесь подскажите пожалуйста.
Георгий Владимирович, могли уточнить некоторые моменты:
Безопасная и законная сделка для вас возможна только через безналичный расчет (аккредитив), а налог с продажи составит 0%. Использование банковской ячейки в данном случае является грубым нарушением закона и повлечет за собой огромный штраф.
Спасибо большое.
Можете уточнить,:
*Лимит на вывоз валюты: * Я гражданин Узбекистана (нерезидент РФ). Продаю квартиру в РФ. Сколько максимально я могу законно вывезти с собой в Ташкент в самолете наличными долларами и сколько наличными рублями? Пропустят ли сумму больше 10 000$ в эквиваленте, если я покажу официальный договор купли-продажи квартиры и банковские документы? Деньги на карте не суммируются с наличными при вывозе?*Прохождение таможни (Красный коридор): * Нужно ли мне декларировать наличные рубли при вылете, если сумма будет в пределах разрешенного, но крупная? Потребует ли досмотр пограничников/таможни документы на квартиру?*Миграционная карта и учет: * Я прилетаю во вторник, а улетаю обратно через неделю (в РФ буду меньше 15 дней). Мне точно не нужно делать временную регистрацию в Уфе для беспрепятственного вылета обратно?
