-
Вопрос № 00219180
Здравствуйте, у меня сложилась такая ситуация, я на авито нашла квартиру для съема на долгий срок, приехала посмотрела квартиру , спросила про соседей , хозяйка квартиры Кристина уверяла меня, что соседи приличные , все с детьми, а главное тихие, меня всё устроило, мы заключили договор, я внесла залог 25.000 рублей и за саму квартиру 33.500 рублей , после моего заселения , я поняла что соседи совсем не тихие, они слушали громко музыку , орали, шумели, и было не возможно находится в квартире , к соседям я не ходила, к хозяйке я не обращалась с этой проблемой, а решила просто съехать, что бы избежать этих конфликтов, следующую оплату за квартиру я должна была произвести 05.08 числа , предупредила хозяйку я 30.07 о том что собираюсь съезжать по причине шумных соседей, на что она мне ответила что бы я съехала до 05.08 на что я согласилась, в этот же день 30.07 я нашла новую квартиру для съема , 03.08 я переехала в неё, а 04.08 хозяйка Кристина приехала забрать ключи , я отдала ей ключи и спросила про залог, когда она мне его вернет , на что она мне ответила что возвращать залог она не намерена , так как я предупредила её менее чем за 14 дней что буду выселятся. В договоре написано вот так пунк 2.1 Залог возвращается при расторжение договора соблюдая все перечисленные условия данного договора, сохранности имущества и состояния квартиры. Пункт 5.2 В случае досрочного расторжения договора заинтересованная сторона обязана уведомить другую сторону за 14 дней .
Мой вопрос, имеет ли она право оставить себе эти деньги? Ведь в договоре нет пункта, в котором было бы написано:
что залог удерживается полностью, если предупредили менее чем за 14 дней;
что залог является штрафом;
что при нарушении срока уведомления залог автоматически остается у хозяйки квартиры
Она ссылается на том, что она не нашла квартирантов для квартиры и это деньги за убыток , что квартира простаивает, но от куда я могу знать что это на самом деле так? Как мне быть в это ситуации и что делать?
Кристина не имеет права удерживать ваш залог полностью, если в договоре прямо не прописан штраф за досрочное расторжение или право на удержание залога в качестве неустойки.С точки зрения закона, удерживаемая ею сумма является неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Однако из-за нарушения срока уведомления ситуация имеет свои юридические нюансы.
Природа залога (обеспечительного платежа)Согласно ст. 381.1 ГК РФ, залог (обеспечительный платеж) возвращается при прекращении обязательства. Он предназначен для покрытия реального ущерба имуществу или погашения долгов по аренде/коммуналке. Так как вы вернули квартиру в сохранности (выполнили условия п. 2.1 Договора), оснований для удержания залога по его прямому назначению у хозяйки нет.
Отсутствие штрафных санкций в договоре. Поскольку в договоре (п. 5.2) Указана лишь обязанность предупредить за 14 дней, но не прописана санкция за нарушение этого срока (штраф, удержание залога), хозяйка не может самостоятельно «назначить» этот залог штрафом. Любые неустойки должны быть четко зафиксированы в письменной форме (ст. 331 ГК РФ).
Убытки из-за простоя квартиры. Хозяйка заявляет об убытках (ст. 15 ГК РФ), так как вы предупредили её 30.07 вместо 22.07 (за 14 дней до оплаты 05.08).Важно: Вы предупредили её за 6 дней до выезда (с 30.07 по 05.08). Нарушение срока составило 8 дней (14 дней положенных минус 6 дней фактических).Закон позволяет ей требовать компенсацию за эти «недостающие» 8 дней, в течение которых договор юридически продолжал действовать. Посчитаем сумму: 33 500 рублей / 31 день августа = ~1 080 рублей в день. За 8 дней простоя её обоснованные убытки составляют около 8 640 рублей.Удерживать все 25 000 рублей она не имеет права. Остаток залога (примерно 16 360 рублей) она обязана вам вернуть.
Составьте и отправьте Кристине досудебную претензию (на её адрес регистрации, указанный в договоре, заказным письмом с описью вложения, а также копию в мессенджер).
В тексте укажите: «30.07 я уведомила вас о расторжении договора. Вы согласились на мой выезд до 05.08 и лично приняли ключи 04.08, тем самым подтвердив прекращение договора. В соответствии с п. 2.1 Договора и ст. 381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж возвращается при сохранности имущества. Претензий к состоянию квартиры при сдаче ключей вы не предъявили. Удержание залога в размере 25 000 руб. Является неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ), так как договором не предусмотрен штраф за досрочный выезд. Требую вернуть сумму залога в течение 10 дней, в противном случае я буду вынуждена обратиться в суд, где с вас также будут взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), судебные расходы и госпошлина».
Если претензия проигнорирована, вы имеете право подать иск в суд (к мировому судье, так как сумма до 50 000 рублей) по месту жительства Кристины. Суды в 95% случаев встают на сторону жильцов, если в договоре не было четкого пункта об удержании залога в качестве штрафа.Сохранилась ли у вас переписка, где она соглашается на ваш выезд до 05.08, и подписывали ли вы акт приема-передачи квартиры (или ключей) при выезде? Это ключевые доказательства для суда.
Здравствуйте. Разберу по существу.
Внесённый вами залог по закону это обеспечительный платёж (статья 381.1 ГК РФ). Он обеспечивает возможные долги по оплате и порчу имущества. Если таких оснований нет, при прекращении аренды платёж подлежит возврату, если только в договоре прямо не написано, что он остаётся у наймодателя.
Есть момент и в вашу пользу, и против вас. Наниматель вправе съехать в любое время, но по статье 687 ГК РФ обязан письменно предупредить хозяина за три месяца. Вы съехали сразу и без предупреждения. Поэтому хозяйка может удержать плату за период вынужденного простоя жилья, но не больше реального ущерба и вашей задолженности. Остальное она обязана вернуть.
Шум соседей сам по себе основанием для удержания залога не является. Устные обещания про тихих соседей юридически не работают, если их нет в тексте договора.
Что делать по шагам:
1. Перечитайте договор. Найдите пункт про залог: за что он удерживается и на каких условиях возвращается.
2. Направьте хозяйке письменную претензию (лучше заказным письмом с описью, можно продублировать в переписке). Потребуйте вернуть залог и дайте срок 10 дней.
3. Если молчит или отказывает без оснований, подавайте иск в суд. При требовании только залога 25000 рублей это мировой судья по месту жительства ответчика, госпошлина небольшая.
Сохраните договор, расписки об оплате и всю переписку, это ваши доказательства.
Если нужна помощь с претензией или иском, обращайтесь. Адвокат Шестаков Олег Игоревич, Екатеринбург, advokat-shestakov.ru
Залог по договору найма не является штрафной санкцией автоматически. Удержание залога правомерно лишь при наличии прямого договорного основания, которого в Вашем договоре нет. Хозяйка вправе требовать возмещения убытков, но обязана доказать их размер документально. Направьте письменную претензию с требованием возврата 25 000 рублей в течение 10 дней, сохранив подтверждение отправки. При отказе - обращайтесь в суд общей юрисдикции. На практике суды при рассмотрении подобных споров разграничивают понятия обеспечительного платежа и неустойки: без прямой договорной оговорки об удержании залог взыскивается как неосновательное обогащение, и в большинстве рассмотренных дел этой категории именно отсутствие такой оговорки становится решающим основанием для возврата суммы в полном объёме. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий! --- В договоре найма зафиксирован пункт о состоянии имущества как условии возврата залога - имеется ли письменный акт приёма-передачи квартиры при Вашем выезде?
Нет, у хозяйки квартиры нет безусловного права оставить себе весь залог, если это прямо не указано в договоре как удержание суммы за нарушение срока предупреждения.
Ничего не подписывайте о согласии с удержанием залога.
Напишите досудебную претензию с требованием вернуть залог (полностью или за вычетом суммы за реально доказанный простой, если она его докажет)
Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением или вручите лично под роспись, чтобы у вас было подтверждение.
В случае, если на претензию она не ответит или ответит отказом, вы имеете полное право обратиться в суд.
Добрый день, напишите досудбеную претензию
