-
Вопрос № 00209891
Имею ли я право удержать полностью или частично обеспечительный платёж в качестве компенсации моих убытков, либо взыскать эти убытки иным способом?
Здравствуйте! Нужна консультация по договору найма квартиры.
Я сдала студию по договору на 11 месяцев. В объявлении и переписке на Авито сразу указала, что рассматриваю только долгосрочную аренду. Перед заключением договора спросила арендатора, на какой срок он планирует снимать, и он ответил: «на долгий срок». Именно поэтому я отказала другим кандидатам. В договоре мы прописали 11 месяцев.
На следующий день после подписания договора арендатор написал, что через месяц съезжает. Объяснил это тем, что изначально ему нужна была квартира только на месяц, чтобы обосноваться в районе, но если бы он сказал правду, то я бы ему не сдала.
В договоре нет пункта о невозврате залога при досрочном расторжении. Однако из-за действий арендатора я понесу расходы на повторный поиск жильцов, размещение объявления, поездки на прием и показ студии, а также я отказала другим потенциальным арендаторам.
Добрый вечер!!! **Удержание обеспечительного платежа**
По общему правилу статьи 381.1 ГК РФ, если нарушений со стороны арендатора нет, сумма возвращается в полном объёме.
Однако судебная практика исходит из того, что недобросовестное поведение нанимателя является нарушением его обязательств по добросовестному исполнению договора. Поскольку в договоре не прописан штраф за досрочный съезд, вы **не можете просто оставить себе всю сумму как автоматический штраф. Но вы вправе заявить о зачете суммы залога в счет возмещения ваших реальных убытков.
Чтобы суд встал на вашу сторону при удержании части или всей суммы, вам нужно будет документально обосновать:
Факт обмана: Сохраните скриншоты объявления с указанием «долгосрочная аренда» и переписку на Авито, где арендатор подтверждает намерение снимать «на долгий срок». Это докажет умысел — он изначально знал, что съедет через месяц, но ввел вас в заблуждение, чтобы получить квартиру.
Реальный ущерб: Вам потребуются чеки, квитанции и выписки. К убыткам относятся: расходы на размещение нового объявления (например, оплата продвижения), транспортные расходы на поездки для показов студии новым кандидатам, а также упущенная выгода (арендная плата за период простоя квартиры). Важно разграничивать эти потери от обычных предпринимательских рисков собственника.
Соблюдение процедуры уведомления: Направьте арендатору письменную претензию до истечения срока возврата денег (по ст. 314 ГК РФ это обычно 7 дней с момента предъявления требования, если иное не указано в договоре).
Суды часто встают на сторону собственников, когда доказано, что жильцы ввели их в заблуждение относительно срока аренды, однако без четких условий в договоре процесс взыскания усложняется.
Взыскание убытков сверх залога
Если ваши реальные расходы превышают сумму обеспечительного платежа, вы имеете право подать исковое заявление в мировой суд (так как речь идет о найме жилья физическим лицом) о взыскании разницы. В суде можно требовать:
* возмещение реального ущерба;
* упущенную выгоду (недополученную арендную плату);
* судебные издержки (госпошлину, почтовые расходы).
Однако стоит учитывать важный нюанс жилищного законодательства. Согласно статье 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Если ваш договор заключен на коммерческий наем между физическими лицами, суды могут применить эту норму. Тем не менее, Верховный Суд РФ и нижестоящие инстанции указывают, что злоупотребление правом (обман при заключении сделки) лишает арендатора защиты этой нормы. Вы отказали другим людям именно из-за ложных заверений о долгосрочности, поэтому требование возместить затраты на повторный поиск вполне правомерно.
Что делать сейчас:
1. Зафиксируйте состояние квартиры. При выезде подпишите акт приема-передачи, подтверждающий отсутствие порчи имущества. Это исключит встречные претензии арендатора о том, что залог должен быть возвращен из-за сохранности квартиры.
2. Подготовьте досудебную претензию. До окончания оплаченного месяца направьте арендатору ценным письмом с описью вложения официальное письмо. Укажите в нем, что его действия являются недобросовестными, приведите расчет ваших убытков (сумма трат на риелтора/объявления + простой) и сообщите, что обеспечительный платеж будет частично или полностью удержан в счет их погашения. Обязательно приложите копии подтверждающих документов.
Проведите взаимозачет. По истечении срока проживания произведите окончательный расчет. Если убытки равны сумме залога, составьте соглашение о расторжении, где укажите, что претензий друг к другу стороны не имеют, так как обязательства прекращены зачетом. Если убытки меньше — верните остаток. Если больше — предложите добровольно доплатить разницу.
4. Обратитесь в суд. Если арендатор откажется компенсировать убытки сверх залога или потребует вернуть весь депозит, подайте иск. Ваша доказательная база (переписка об обмане + чеки на новые расходы) дает высокие шансы на удовлетворение требований.
Для минимизации подобных рисков в будущем рекомендуется включать в договоры пункт о том, что в случае расторжения по инициативе нанимателя ранее определенного срока (например, 6 месяцев) обеспечительный платеж возврату не подлежит либо засчитывается как компенсация расходов на поиск новых жильцов.
Да, вы вправе удержать обеспечительный платеж только если это прямо прописано в договоре (ст.381.1 ГК РФ). Если пункта нет – платеж подлежит возврату, так как наниматель выполнил обязательства по оплате срока.
Взыскать убытки (поиск, показы) можно через суд, но нужно доказать их размер и причинно-следственную связь (ст.15 ГК РФ). Это сложно, т.к. Он предупредил за месяц.
Алгоритм: проверьте договор. Если пункта о залоге при досрочном расторжении нет – верните платеж за вычетом коммунальных (если должны). Убытки взыскивайте только через суд, предварительно направив претензию.
Да, вы имеете законное право удержать обеспечительный платеж (полностью или частично) или взыскать убытки через суд, несмотря на отсутствие в договоре специального пункта о невозврате залога. Арендатор умышленно ввел вас в заблуждение, совершил существенное нарушение договора и досрочно расторгает его в одностороннем порядке, что по закону обязывает его возместить вам убытки.
Если в договоре не прописано, то удержание обеспечительного залога не законно. Но, вы сможете удержать убытки, которые в суде нужно будет доказать.
