Переоформление квартиры с ген. доверенностью?

В вашей ситуации квартира полностью принадлежит вашему сыну, поскольку вы подарили ему свою долю. У вас есть генеральная доверенность от сына, дающая право совершать сделки с этой квартирой от его имени, включая дарение и продажу.

Правовая оценка и применимые нормы:
Основные нормы регулируются Гражданским кодексом РФ (особенно главы 9, 28, 29, 30) и Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Доверенность позволяет представлять интересы сына, если она оформлена надлежащим образом и не истек срок её действия.

Риски и нюансы:
- Сделка дарения или купли-продажи по доверенности законна, но органы Росреестра могут проявлять повышенное внимание к таким сделкам, особенно если даритель (ваш сын) находится за границей, а представитель — близкий родственник.
- Если квартира будет вновь оформлена на вас через дарение, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не возникает, так как дарение между близкими родственниками не облагается налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- При продаже квартиры по доверенности возможны налоговые последствия для сына, если квартира находилась в его собственности менее минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ).
- Доверенность должна быть действующей и оформлена надлежащим образом (нотариально, с апостилем/консульским удостоверением, если выдана за границей).

Пошаговые действия:
1. Проверьте срок действия доверенности и наличие всех необходимых полномочий (прямо указано право на дарение или продажу квартиры).
2. Если доверенность выдана за границей, убедитесь, что она легализована для использования в РФ (апостиль или консульское удостоверение + перевод).
3. Выберите способ сделки: дарение (безвозмездно) или купля-продажа (с оплатой).
- Для дарения составьте договор дарения от имени сына (вы — как его представитель по доверенности).
- Для купли-продажи — аналогично, но потребуется подтверждение оплаты.
4. Подпишите договор в присутствии нотариуса (рекомендуется, хотя для дарения между физлицами нотариальное удостоверение не обязательно, но повышает юридическую чистоту сделки).
5. Подайте документы в Росреестр (через МФЦ или нотариуса): договор, доверенность, паспорта, выписка из ЕГРН, согласие супруга сына (если он в браке), иные необходимые документы.
6. Дождитесь регистрации перехода права собственности.

Что важно уточнить для точного ответа:
- Как оформлена доверенность, где выдана, не истёк ли срок её действия.
- Нет ли у сына супруга, чье согласие потребуется.
- Не наложены ли ограничения/обременения на квартиру.
- Не установлены ли дополнительные условия в доверенности (например, запрет дарения).

Если есть сомнения по любому из этих пунктов, рекомендую обратиться к юристу для проверки документов и сопровождения сделки.