-
Вопрос № 00215014
Я хочу купить долю квартиры с торгов по банкротству.Доля в залоге у частного лица.Должен ли управляющий предложить долю сособственникам по цене продажи .Управляющий не будет предлагать соседям,но нотариус зарегистрирует сделку?
По общему правилу финансовый управляющий обязан сначала предложить долю сособственникам. Если они в течение месяца не согласятся, доля выставляется на торги, и преимущественное право покупки больше не действует. Продажа заложенной доли не меняет этого порядка — залог не отменяет преимущественное право сособственников, а торги проводятся с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
Обязан ли управляющий предлагать долю сособственникам?
Да. Согласно п. 3 Ст. 213.26 Закона № 127-ФЗ, финансовый управляющий до начала торгов обязан направить сособственникам предложение приобрести долю по начальной цене торгов. Если в течение месяца согласия нет, доля продаётся с торгов, и преимущественное право сособственников прекращается.
Если управляющий не предложит долю — зарегистрирует ли нотариус сделку?
Нотариус, скорее всего, не зарегистрирует сделку, если не будет доказательств соблюдения преимущественного права. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 Ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Исключение — продажа с публичных торгов в рамках банкротства, когда сделка оформляется в простой письменной форме, но это исключение не отменяет обязанность управляющего предложить долю сособственникам. Если он этого не сделает, нотариус может отказать в удостоверении сделки, а Росреестр — в регистрации.
Таким образом, если управляющий не предложит долю сособственникам, нотариус, скорее всего, не зарегистрирует сделку, а вы рискуете оспорить торги.
Нет, финансовый управляющий не должен предлагать долю сособственникам по цене продажи, поскольку в данном случае доля находится в залоге. Согласно актуальной судебной практике и закону о банкротстве, правило о преимущественном праве покупки сособственников (ст. 250 ГК РФ) не применяется, если реализуется заложенное имущество на публичных торгах. При этом нотариус не зарегистрирует сделку без проверки, но в данном случае основанием для регистрации будет протокол торгов, а не стандартный договор купли-продажи доли постороннему лицу
Финансовый управляющий обязан предложить долю сособственникам по цене, сформированной на торгах. Тот факт, что доля находится в залоге у частного лица, этого правила не меняет — право преимущественного выкупа у соседей сохраняется.
Если управляющий проигнорирует сособственников, нотариус откажется регистрировать сделку без доказательств их уведомления, так как это прямое нарушение закона. Даже если сделка случайно пройдет регистрацию, соседи легко оспорят ее в суде и переведут права покупателя на себя.
