-
Вопрос № 00214039
Снимаем квартиру. Завершили договор Аренды. Сейчас составили новый договор аренды до 17 сентября. Арендодатель выставил условие не прописанное в договоре о том, что вернёт залог только в случае, если мы поставим на петли межкомнатную дверь, которой не было до нашего заселения, покрасим стены в ванной и поставим новые ручки у двери. Двери в приложении описи имущества не было. Так же была устная договорённость о том, что, если мы устанавливаем новый кран, это вычитается из счёта за аренду (есть запись диктофона, где он подтверждает наличие договора, но говорит в контексте того, что бумагу не подписывали, так что, если ему не понравится кран (он полностью функционирует без протечек и дефектов), то всё равно будет считаться, как недоплата). Есть запись на диктофон, как Арендодатель выставил неофициальное условие о ремонте, в случае которых он может быть вернёт залог. В договоре не написаны сроки возврата залога. Единственное, что написано в договоре, это то, что залог возвращается в случае соблюдения всех условий договора (они были соблюдены). Так же что надо снимать, записывать или делать, подготавливаясь к судебному процессу.
Здравствуйте, Ярослав. Требования арендодателя незаконны: он не вправе удерживать залог под предлогом работ, не предусмотренных договором и не зафиксированных в описи имущества.
По ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Дверь, которой не было в описи, к вашей ответственности не относится. Покраска стен и замена ручек - это улучшения или нормальный износ, а не ущерб. По ст. 1102 ГК РФ удержание залога без законных оснований является неосновательным обогащением.
Что делать сейчас:
1. Зафиксируйте состояние квартиры при выезде: подробная видеосъёмка всех помещений с датой, включая ванную, двери, кран. Снимайте непрерывно, комментируйте вслух.
2. Потребуйте подписания акта приёма-передачи. Если арендодатель отказывается подписывать или вписывает в акт надуманные претензии, составьте акт самостоятельно с подписью двух свидетелей и направьте его арендодателю заказным письмом с описью.
3. Направьте письменную претензию с требованием вернуть залог в течение 7 дней. В претензии сошлитесь на то, что условия договора соблюдены, опись имущества спорных элементов не содержит, а устные требования о ремонте договором не предусмотрены. Отправьте заказным письмом - это зафиксирует дату.
4. Диктофонные записи сохраните в оригинале на нескольких носителях. Запись, подтверждающая устную договорённость по крану, является допустимым доказательством по ст. 55 ГПК РФ, если сделана с вашим участием в разговоре.
Если залог не вернут после претензии, взыскание через суд реально: иск в мировой суд, цена - сумма залога плюс проценты по ст. 395 ГК РФ. При обращении в суд грамотное составление иска и работа с доказательной базой существенно влияют на исход дела.
Требования арендодателя незаконны. Обязанность возврата залога (обеспечительного платежа) наступает при прекращении договора при отсутствии задолженности и повреждений имущества (ст. 381.1 ГК РФ). Отсутствие межкомнатной двери в описи при заселении означает, что вы за неё не отвечаете. Установка крана - отделимое улучшение, которое может быть зачтено в счёт аренды только при письменном согласии (ст. 623 ГК РФ), устная договорённость при наличии записи может быть принята судом как доказательство.
Срок возврата не указан - применяется п. 2 Ст. 314 ГК РФ (7 дней) или разумный срок (до 30 дней). Аудиозапись своего разговора законна (ст. 77 ГПК РФ), публиковать её нельзя (ст. 13.11 КоАП РФ).
Что делать: 1. Составьте акт возврата квартиры с фото/видео, укажите отсутствие претензий, если собственник откажется подписать - сделайте отметку. 2. Направьте письменную претензию с требованием вернуть залог в 7-дневный срок заказным письмом с уведомлением. 3. При отказе - иск в суд о взыскании залога и процентов за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ). 4. К иску приложите договор, расписку о залоге, акты, фото, переписку, аудиозапись с расшифровкой.
Здравствуйте. Выставление Вам требований, которые не указаны в договоре и не согласованы между сторонами, является незаконным. Вы должны исполнять лишь те обязательства, которые прямо указаны в договоре. Ст. 309 ГК РФ
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 622 ГК РФ: "При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором".
Возвращайте имущество по акту и требуйте возврат залога, если претензии нет. Если залог не возвращается, тогда иск в суд.
Арендодатель не имеет права требовать ремонт или установку двери, если этих условий нет в договоре, а самой двери не было в описи. Закон на вашей стороне: вы обязаны вернуть квартиру в том состоянии, в котором получили, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Устные угрозы удерживать залог из-за крана или ремонта незаконны.
Сразу после освобождения квартиры (или в день окончания договора) направьте арендодателю досудебную претензию. Срок возврата залога, если он не указан в договоре, по закону составляет 7 дней с момента предъявления требования (ст. 314 ГК РФ). Направлять претензию нужно ценным письмом с описью вложения на адрес регистрации арендодателя (из договора).
Указан ли в договоре адрес регистрации (прописки) арендодателя?
В вашей ситуации для подготовки к возможному судебному разбирательству рекомендуется зафиксировать текущее состояние квартиры с помощью фото- и видеосъемки, сохранить все записи переговоров с арендодателем, а также собрать документы, подтверждающие выполнение условий договора и отсутствие обязательств по установке двери и ремонту, поскольку дополнительные требования арендодателя, не закрепленные в договоре или описи имущества, не являются основанием для удержания залога.
Здравствуйте! Требовать ремонт и удерживать залог за то, чего нет в договоре/описи, нельзя: ст.309, 310, 678 ГК РФ. Зафиксируйте фото/видео квартиры, акт выезда, переписку, чеки, запись. Направьте письменную претензию о возврате залога. При отказе — иск о взыскании денег и процентов по ст.395 ГК РФ.
Вы столкнулись с типичным злоупотреблением со стороны арендодателя. Закон на вашей стороне: любые требования, не прописанные в договоре, незаконны, а устные договоренности имеют юридическую силу, если их можно доказать.
