-
Вопрос № 00204962
Добрый день.
У нас в квитанциях комм.платежей отдельной строкой 6 лет была прописана плата за запирающее устройство. В связи с жалобами жителей в мае 2026 УК исключили платы, а в месте с этим и отключили коды и трубки домофона. При обращении в УК они ссылаются, на то, что: 1.Домофонная система (входная дверь с блоком вызова, блоком питания,блоком управления электромагнитного замка и блоком коммутатора) не является собственностью одного жильца, а принадлежат всем собственникам квартир.
Поэтому расходы на обслуживание и ремонт домофонов должны покрывать собственники квартир:по ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник.
2.Установка кода доступа в подьезд на домофоном оборудовании не регламентирует законодательство.
3.Для функционирования кодов необходимо провести ОСС.
4.Плата за обслуживание запирающего устройства, в случае если оно установлено на всех дверях подъездов является обязательным платежом вне зависимости от использования запирающего устройства и в соответствии с ч. 1 и 2 ст.155 ЖК РФ должна производиться ежемесячно.
5.За техническое обслуживание запирающего устройства УК не взимает с жителей денежные средства.На подъездах были установлены коды, а в квартирах трубки. Что является дополнительными услугами. Поскольку между УК и ИП был заключен был заключен договор в 2020 на обслуживание домофонной системы. Все денежные средства, которые в квитанциях жителей были отдельной строкой на прямую перечислялись в обслуживающую организацию.
6.В постановлении администрации округа отдельной статьи за обследование домофонной системы не предусмотрено.
По договору управления МКД домофон входит в состав общего имущества и в перечне работ прописано - организация технического обслуживания и текущего ремонта общего имущества дома.
При этом мы на протяжении 6 лет платили за домофон по 50 рублей, решений ОСС о плате не принималось, никакого голосования не было и жители не заключали никаких договоров с домофонной компанией.
Подскажите пожалуйста, правомерны ли действия УК по отключению кодов и трубок домофона и должны мы на ОСС принимать решение о плате за запирающее устройство, чтобы нам включили коды и трубки домофона.
И в какие инстанции можем обратиться с данной проблемой, чтобы включили коды.
Заранее благодарю!
Добрый день!!! Действия управляющей компании (УК) по отключению домофона выглядят неправомерными, а их аргументы содержат как верные положения закона, так и манипуляции.
Давайте разберем каждый пункт УК и общую ситуацию.
Анализ аргументов Управляющей компании
«Домофон — общее имущество» (ст. 210 ГК РФ).
Это утверждение верно лишь отчасти. Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, к общему имуществу относятся механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения. Домофонная система под это определение подходит. Однако бремя содержания общего имущества собственники несут пропорционально своей доле, то есть площади квартиры, и эти расходы уже включены в статью «содержание и ремонт жилья». Взимание дополнительной платы за конкретное устройство (домофон), если он признан общим имуществом, без решения Общего собрания собственников (ОСС), незаконно.
«Установка кода не регламентирована законодательством».
Это манипуляция. Законодательство прямо не обязывает устанавливать коды доступа, но оно также не запрещает использовать общедомовое имущество для удобства жителей. Если система была установлена и функционировала, ее произвольное отключение ущемляет права жителей на доступ к своему жилищу и пользование общим имуществом.
«Для функционирования кодов необходимо провести ОСС».
Здесь УК передергивает факты. Для того чтобы ввести плату за обслуживание домофона, действительно требуется решение ОСС. Но для того, чтобы продолжить пользоваться уже установленной и работающей системой, никакого нового голосования не нужно. Система является частью общего имущества, и ее использование входит в состав услуг по содержанию дома, которые жители оплачивают через основную строку квитанции.
«Плата обязательна вне зависимости от использования... Ч. 1 И 2 ст. 155 ЖК РФ».
Это прямое искажение закона. Статья 155 ЖК РФ регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за содержание общего имущества (куда входит домофон) уже включена в основной платеж. Введение отдельной строки «за запирающее устройство» без решения ОСС является самовольным установлением дополнительного сбора со стороны УК. Вы платили за эту услугу добровольно-принудительно, что можно оспорить.
«Трубки и коды — дополнительные услуги, мы за них не берем денег».
Это ключевой момент. УК пытается разделить единую систему на части: дверь с замком (общее имущество) и трубки/коды (дополнительная услуга). С юридической точки зрения это неверно. Трубка в квартире и кодовый ключ являются неотъемлемой частью единой системы контроля доступа. Отключив их, УК фактически прекратила нормальное функционирование общедомового имущества, сделав входную дверь менее удобной и безопасной для большинства жителей.
«В постановлении администрации нет статьи за обследование домофона».
Этот аргумент несостоятелен. Обязанности УК по содержанию общего имущества установлены Жилищным кодексом РФ и договором управления, а не только местными постановлениями.
Действия УК по одностороннему отключению трубок и кодов неправомерны. Они лишили жителей возможности полноценно пользоваться частью общего имущества дома, мотивируя это тем, что отдельная плата за эту часть больше не взимается. Это самоуправство.
Вы абсолютно правы в том, что для введения платы требовалось решение ОСС, которого не было. Следовательно, все годы вы могли бы вообще не платить эту отдельную строку, а требовать включения этих расходов в общий тариф на содержание жилья.
Чтобы решить проблему и вернуть коды и трубки, рекомендуется следующий план действий:
1. Коллективное обращение в УК. Напишите коллективное заявление на имя руководителя УК. В нем изложите суть проблемы: "Мы считаем действия УК по отключению кодов и трубок домофона незаконными, так как они нарушают наши права как собственников на пользование общим имуществом. Требуем незамедлительно восстановить работоспособность системы". Приложите копии квитанций за последние месяцы, где эта строка исчезла. Потребуйте письменного ответа в установленный законом срок (обычно до 30 дней).
Обращение в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Это главный надзорный орган в сфере ЖКХ. Подайте жалобу через ГИС ЖКХ или лично. Опишите ситуацию: незаконное введение отдельной платы, отсутствие решения ОСС и последующее отключение оборудования. ГЖИ может выдать УК предписание об устранении нарушений.
Обращение в Роспотребнадзор. Поскольку вы являетесь потребителями услуг, отказ в предоставлении ранее оказываемой услуги (работающий домофон) является нарушением ваших прав. Жалоба в этот орган усилит вашу позицию.
Прокуратура. Если ГЖИ и Роспотребнадзор не дадут результата, обращайтесь в прокуратуру с жалобой на бездействие должностных лиц и нарушение жилищного законодательства со стороны УК.
Общее собрание собственников (ОСС). Параллельно с жалобами инициируйте проведение ОСС. На повестку дня вынесите вопросы:
* Признание домофонной системы (включая трубки и коды) единым объектом общего имущества.
* Определение размера платы за техническое обслуживание этой системы (включить её в перечень работ по содержанию жилья).
* Выбор способа управления этим имуществом (например, оставить за УК или заключить прямой договор со специализированной организацией).
Решение ОСС станет вашим главным юридическим щитом против любых будущих манипуляций УК.
Важный нюанс: Пока вы будете бороться, УК может заявить, что для восстановления работы им нужен официальный заказ-наряд. Поэтому проведение ОСС и принятие официального решения о необходимости обслуживания системы сильно упростит процесс.
Действия управляющей компании по отключению кодов и трубок домофона без решения общего собрания собственников не являются правомерными, поскольку домофонная система относится к общему имуществу дома и вопросы её содержания, обслуживания и оплаты должны решаться на общем собрании собственников; для восстановления работы домофона и определения порядка оплаты необходимо провести общее собрание, а при несогласии с действиями УК вы вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, прокуратуру или в суд.
Действия управляющей компании по отключению кодов доступа и квартирных трубок домофона полностью неправомерны. Поскольку домофон официально включен в состав общего имущества по вашему договору управления МКД, управляющая компания обязана обеспечивать его полную работоспособность в рамках уже существующей платы за «содержание жилого помещения». Отключение базовых функций устройства — это прямое нарушение прав собственников на пользование их же имуществом
Здравствуйте! Если домофон в составе общего имущества, его обслуживание уже входит в счет СиРЖ по ст. 36, 154 ЖК РФ. Отключение трубок незаконно, это нарушение ПП РФ №491. Требуйте восстановления функций без доплат. Жалуйтесь в ГЖИ или прокуратуру. Допплаты ставятся на ОСС по ст. 44 ЖК РФ, но базовый доступ должен быть всегда.
