-
Вопрос № 00203232
Я являюсь единственным собственником земельного участка в СНТ. Хочу передать своему близкому человеку (не родственнику) 1/2 долю в праве собственности на этот участок по договору купли-продажи, чтобы после сделки у нас было по 1/2 доли у каждого.
При обращении к нотариусу мне сообщили, что такой договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку речь идет о продаже доли.
Однако, насколько я понимаю, закон требует нотариального удостоверения при отчуждении доли в праве общей долевой собственности, а мой участок в настоящее время находится в единоличной собственности.
В МФЦ, напротив, сказали, что не знают о такой обязанности и посоветовали обратиться за разъяснениями в Росреестр.
В Росреестре мне сообщили, что законодательством якобы вообще не предусмотрен механизм продажи 1/2 доли земельного участка, если участок находится в единоличной собственности. По их мнению, продать можно только уже существующую долю в праве общей долевой собственности.
В итоге разные организации дают противоречивые ответы.
Подскажите, пожалуйста, как быть. кто прав?
Добрый день!!! В данной ситуации правы вы и нотариус, но с важной оговоркой. Позиция Росреестра в корне неверна: законодательство не только предусматривает такой механизм, но и активно применяется на практике.
Разберем ситуацию подробно, опираясь на нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Правовая природа сделки
Ключевой момент здесь — различие между объектом права (земельный участок) и формой собственности на него.
* Ваш земельный участок является объектом права. Это единый объект недвижимости.
* Ваша собственность на этот участок сейчас — единоличная.
Когда вы продаете 1/2 долю в праве собственности на этот участок, происходит следующее:
Вы не делите физически землю на два куска. Вы остаетесь собственником всего участка, но ваше право собственности трансформируется из единоличного в общую долевую. Одновременно у покупателя возникает право общей долевой собственности на тот же самый участок.
Таким образом, после регистрации перехода права в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) запись о праве будет выглядеть так:
«Собственник А: доля в праве 1/2»
«Собственник Б: доля в праве 1/2»
Объект недвижимости остался один, а собственников стало двое. Механизм для этого прямо предусмотрен законом.
Кто прав в вашем споре?
1. Росреестр неправ. Утверждение о том, что продать можно только уже существующую долю, ошибочно. Закон позволяет по соглашению сторон определять размер долей при переходе права собственности. Статья 244 ГК РФ прямо говорит, что общая собственность может возникнуть по основаниям, не противоречащим закону, включая договоры купли-продажи.
2. Нотариус частично прав. Он верно указал, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако его аргументация («поскольку речь идет о продаже доли») не совсем точна в контексте вашей ситуации.
3. МФЦ просто перенаправил вас за разъяснениями, что неудивительно, учитывая сложность вопроса.
Почему требуется именно нотариальное удостоверение?
Здесь кроется главный нюанс. Обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей регулируется п. 1.1 Ст. 42 ФЗ-218.
Эта норма гласит, что сделки по отчуждению или залогу доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением некоторых случаев (например, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или при одновременной продаже всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Ваша ситуация под это исключение не попадает. Несмотря на то, что до сделки вы были единственным собственником, предметом договора является доля в праве. Как только Росреестр зарегистрирует переход права, возникнет режим общей долевой собственности. Поэтому закон требует, чтобы такая сделка была оформлена нотариально.
Если бы вы продавали весь участок целиком другому лицу, нотариус был бы не нужен. Но поскольку вы создаете общую долевую собственность путем продажи доли, без нотариуса не обойтись.
Правильный алгоритм действий следующий:
1. Заключить договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка у нотариуса. Нотариус проверит все документы, подготовит проект договора и удостоверит сделку.
2. Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать через МФЦ или самостоятельно в электронном виде.
3. После внесения записи в ЕГРН вы станете владельцем 1/2 доли, а покупатель — владельцем второй 1/2 доли в праве на ваш земельный участок.
Вывод: Вы можете продать 1/2 долю своего единолично принадлежащего участка. Для этого необходимо составить договор купли-продажи этой доли и обязательно заверить его у нотариуса перед подачей документов в Росреестр. Позиция Росреестра об отсутствии такого механизма в законе ошибочна.
Позиция Росреестра ошибочна. Собственник вправе продать долю в праве на участок, одновременно создав общую долевую собственность. Нотариальное удостоверение здесь не требуется, так как отчуждается доля из единоличной собственности, а не из уже существующей долевой. Каков кадастровый номер участка и зарегистрировано ли право собственности в ЕГРН на Ваше имя без каких-либо обременений или ограничений? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! На практике именно в подобных ситуациях Росреестр нередко отказывает в регистрации по надуманным основаниям, после чего собственники вынуждены оспаривать решения регистратора через административное судопроизводство. Из последних дел, рассмотренных в 2024-2025 годах, в подавляющем большинстве суды занимают сторону заявителя, если договор купли-продажи составлен грамотно и содержит чёткое указание на передаваемую долю и её размер. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, земельный юрист Грачёв Георгий!
В данной ситуации полностью прав нотариус. МФЦ проявил некомпетентность, а сотрудники Росреестра дали грубо ошибочный ответ, который противоречит Гражданскому кодексу РФ и закону «О государственной регистрации недвижимости».
МФЦ является лишь посредником (принимает документы). Его сотрудники не обязаны знать все тонкости материального права, поэтому их неосведомленность стандартна, хоть и дезориентирует.
Утверждение о том, что единоличный собственник не может продать долю, юридически безграмотно. Собственнику принадлежит весь объем прав (100%). Из этого объема он имеет полное право отчуждать любую часть (дробь) по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ). В результате такой сделки право единоличной собственности прекращается, и возникает право общей долевой собственности. Росреестр регулярно регистрирует такие сделки.
Нотариус прав. Вы не можете продать "долю" единоличного участка, так как доли в праве на него не существует. Росреестр прав в том, что продать можно только уже существующую долю. Для вашей цели: проведите межевание, разделите участок на два самостоятельных и поставьте их на кадастровый учет. После этого продайте один из новых участков близкому человеку – договор в простой письменной форме без нотариуса.
В вашей ситуации вы вправе сначала выделить долю, оформив право общей долевой собственности на земельный участок
