Довган Юрий Богданович
В Вашей ситуации есть несколько серьёзных юридических рисков, которые важно проанализировать до принятия решения. Начнём с договора купли-продажи (ДКП) 2022 года между прабабушкой и правнуком. Разные фамилии в документах могут быть не критичны, если есть подтверждение родства или смены фамилии (например, свидетельство о рождении, браке). Однако отсутствие нотариального удостоверения сделки — тревожный момент. По закону, если квартира была единоличной собственностью прабабушки, а правнук не является её супругом или близким родственником (родитель/ребёнок), такая сделка требует нотариальной формы. Если это правило нарушено, договор может быть признан недействительным.
Второй момент — дееспособность прабабушки на момент сделки. Даже если в договоре указано, что она "осознаёт действия", этого недостаточно. Если на тот момент у неё были проблемы со здоровьем (только выписалась из больницы), наследники могут оспорить сделку через суд, запросив медицинские справки или свидетельские показания. Если суд установит, что она не понимала последствий, ДКП аннулируют, и квартира вернётся в наследственную массу.
Третий риск — мнимость сделки. Если правнук не платил за квартиру (деньги не перечислялись, нет расписок, акта приёма-передачи с подписью прабабушки), это даёт основания считать сделку притворной — оформленной для вида, чтобы избежать дарения и налога. В таком случае наследники могут требовать признать её недействительной, и квартира перейдёт к ним, а не к покупателю.
Четвёртый аспект — наследники. После смерти прабабушки в июне 2024 года её наследники (дети, супруг, родители) имеют право на обязательную долю, даже если они не проживали с ней. Внучка (мать правнука), второй правнук 18 лет и праправнук 7 лет — все они потенциальные наследники. Если наследство ещё не принято (например, через заявление нотариусу или фактическим принятием), они могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев со дня смерти. Если квартира будет признана частью наследства, нынешний собственник (правнук) может потерять право на неё, а Вы — остаться без жилья и денег.
Сроки продажи тоже вызывают вопросы. Если квартиру не продавали 2, 5 года, а после смерти прабабушки сразу выставили на рынок, это может указывать на то, что правнук и его мать опасались оспаривания сделки при её жизни. Сейчас их спешка может быть связана с желанием успеть продать квартиру до того, как другие наследники обратятся в суд.
Обещания внучки "не подавать в суд" юридической силы не имеют. Даже если она искренна, второй правнук или представитель праправнука (например, его мать) могут инициировать судебный процесс. Если сделка 2022 года будет отменена, Вы потеряете квартиру, а вернуть деньги через суд с правнука будет сложно, особенно если он объявит себя банкротом или не имеет доходов.
Аккредитив частично снижает риски, но не защищает от оспаривания сделки. Если суд признает право собственности незаконным, Вы останетесь без жилья, даже если деньги будут заморожены на счету.
Чтобы минимизировать риски, необходимо проверить:
1. Наличие нотариального согласия супруга прабабушки (если он был), так как квартира могла быть совместной собственностью.
2. Медицинские документы прабабушки за 2022 год - подтверждающие её дееспособность на момент сделки.
3. Платёжные документы по ДКП — если денег не было, это аргумент в пользу мнимости.
4. Действия других наследников — подавали ли они заявления о принятии наследства, есть ли споры.
5. Историю регистрации права собственности — не было ли претензий со стороны третьих лиц после сделки 2022 года.
Без анализа документов и глубокой юридической экспертизы шансы "нарваться" на судебные тяжбы высоки. Если Вы всерьёз рассматриваете эту квартиру, рекомендую выделить время для консультации, где мы детально изучим договор 2022 года, проверим историю перехода прав и спрогнозируем действия наследников. Это поможет принять решение с учётом всех рисков, а не надеяться на устные обещания продавцов.
