Разеделение земли оплата всем собственника?

Ваша ситуация — типичная для случаев, когда земельный участок находится в долевой собственности и собственники хотят выделить свои доли в натуре, то есть оформить отдельные участки с индивидуальными кадастровыми номерами.

1. Правовая оценка:
Сейчас у вас с соседом общая долевая собственность на участок 6 соток (каждому по ½). В ЕГРН и в договоре указаны доли, а не конкретные части участка. Для того чтобы у каждого была своя часть — отдельный участок площадью 3 сотки — требуется выделение доли в натуре с межеванием и постановкой новых участков на кадастровый учёт.

2. Какие нормы применимы:
- Гражданский кодекс РФ (ст. 252 — раздел имущества, находящегося в долевой собственности).
- Земельный кодекс РФ (ст. 11.5 — образование новых земельных участков).
- Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (оформление прав и кадастровый учёт).
- Требования к межевому плану и процедуре — Приказ Минэкономразвития России № 921.

3. Важные нюансы и риски:
- Пока вы не выделили доли в натуре, юридически у вас есть право на ½ участка, но не на конкретные 3 сотки с определёнными границами.
- Межевой план не имеет юридической силы, если не подписан всеми сособственниками и не подан в Росреестр. Один собственник не может единолично утвердить межевой план для выдела долей.
- Если фактическая площадь при разделе отличается из-за "захвата" земли соседом (забор другого соседа), то при выделе долей в натуре ваши участки могут отличаться по площади от указанных в документах долей. Это распространённая проблема.
- При продаже участка без выделения доли в натуре вы продаёте именно долю (½), а не определённые 3 сотки. Покупатель будет иметь право на долю в общем участке, а не на конкретную часть земли.
- При сносе дома и продаже участка, если не проведён выдел доли в натуре, вы не сможете гарантировать покупателю конкретную площадь и границы участка.

4. Что делать пошагово:
1. Обсудить с соседом: Договориться о варианте раздела и устранении "захвата" земли третьим соседом (забор). Возможно, потребуется урегулировать этот вопрос с соседом, чей забор стоит не по границе.
2. Межевой план: Заказать корректировку межевого плана с учётом фактических границ, если договоритесь с соседями.
3. Согласие всех сособственников: Для выдела долей в натуре и постановки новых участков на учёт требуется согласие всех сособственников. Без этого процедура невозможна.
4. Подача документов в Росреестр: После подписания межевого плана всеми сособственниками подать документы на кадастровый учёт и регистрацию новых участков.
5. Если нет согласия: В случае спора между сособственниками или невозможности договориться — обращаться в суд с требованием о разделе участка и выделе доли в натуре.

5. Что уточнить:
- Кто фактически владеет "захваченной" полосой земли — ваш сосед по доле или третий сосед за забором?
- Согласны ли все сособственники на предложенный вариант раздела?
- Есть ли возможность урегулировать вопрос с третьим соседом без суда?

Выводы:
- Пока доли не выделены в натуре, вы вправе рассчитывать только на ½ общего участка, а не на конкретные 3 сотки.
- Межевой план без подписей всех сособственников не имеет силы и не влечёт изменений в ЕГРН.
- Для выделения долей в натуре и оформления отдельных участков нужно согласие всех сособственников и корректный межевой план.

Для точной оценки ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу по земельным вопросам.