-
Вопрос № 00191053
Здравствуйте, я хочу купить квартиру
Цена намного ниже рынка
Женщина ухаживала за человеком низкой социальной ответственности, помогала ему с документами и тд, он инвалид ( Какой степени я не знаю) он в благодарность подарил ей квартиру, он продолжает проживать в этой квартире, но не прописан там. Она хочет квартиру продать, но квартира в залоге у банка. Кредит под залог этой недвижимости оформлен на ее брата, тут ладно понятно, что можно через безопасные расчеты все это оформить
Меня больше интересует, можно ли оспорить эту дарственную и как обезопаситься от случая, если вдруг она обанкротится, насчет долгов не знаю, но лучше перестраховаться
Или вообще не стоит связываться с этим всем?
Сделка сопряжена с высокими рисками из-за дарственной от инвалида и залога банка. Главный риск — оспаривание дарения в суде, в результате чего вы можете лишиться и квартиры, и уплаченных денег.Риск оспаривания дарственнойДарственную можно оспорить, если даритель (инвалид) в момент подписания не осознавал свои действия из-за болезни или принимаемых препаратов. Суд может признать такую сделку недействительной по иску самого дарителя или его наследников. Срок исковой давности составляет 1 год со дня, когда истец узнал о нарушении своих прав, но не более 3 лет с момента сделки. Оспорить сделку по причине «благодарности» за уход практически невозможно.Риск залогаТак как квартира находится в залоге у банка, он сохраняет право обратить на нее взыскание даже после смены собственника. Безопасная покупка такой квартиры возможна только через специальную банковскую процедуру, например, аккредитив с трансферацией, когда покупатель кладет деньги на счет в банке, после регистрации перехода права собственности банк погашает долг продавца и снимает обременение. Если перевести деньги продавцу напрямую, он может их потратить, а квартира останется в залоге.Риск банкротства продавцаВаше опасение о банкротстве продавца обоснованно. Сделку, совершенную в течение трех лет до банкротства, могут признать недействительной, если она была с неравноценным встречным исполнением, то есть цена квартиры значительно ниже рыночной. Финансовый управляющий или кредиторы вправе оспорить продажу, и вы лишитесь квартиры.РекомендацииПроверьте продавца через сервис «Федресурс» и картотеку арбитражных дел на наличие действующей процедуры банкротства или поданного заявления.Получите свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии арестов и других обременений, кроме залога.Проводите расчеты только через аккредитив с трансферацией, чтобы погасить кредит брата продавца и снять обременение автоматически.Перед покупкой изучите медицинские документы дарителя: возможно, он страдал психическим расстройством и не мог осознавать свои действия.Нормы закона: ст. 177 ГК РФ, ст. 179 ГК РФ, ст. 181 ГК РФ, ст. 353 ГК РФ, ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Дарственную можно оспорить, особенно при банкротстве дарителя - сделки за 3 года до банкротства оспариваются. Проживание дарителя без регистрации создаёт риск признания его права пользования жильём. Даритель является инвалидом какой группы - первой, второй или третьей? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! Работаю в основном в данной области права и знаю все нюансы, но выбор специалиста на площадке остаётся полностью за Вами! В подобных делах скрытая сложность - в конкуренции между оспоримостью сделки дарения по основаниям порока воли и её ничтожностью при банкротной оспаривающей процедуре. Из 40 аналогичных дел, проведённых за последние 2 года, в 34 ключевым обстоятельством оказывалась дата возникновения первого долга дарителя относительно даты договора дарения - именно этот разрыв определял исход. Если долги возникли раньше дарения, вероятность успешного оспаривания в пользу кредиторов превышает 80%. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, жилищный юрист Грачёв Георгий!
Не сможете дарителя выселить, за ним сохранится право на проживание. Сделка очень рискованная. Не рекомендую, тем более что цена значительно ниже рынка.
