-
Вопрос № 00187699
Ситуация: я хочу купить земельный участок в России, но хозяйка Екатерина участка живет в Америке, уехала туда давно. У часток принадлежал ее матери, потом перешел ей по наследству. В декабре 2025 хозяйка приезжала в Москву сделать доверенность на риелтора, чтобы тот смог провести сделку. Я со своей стороны прошу указать в договоре, что хозяйка не гражданин недружественной страны, не имеет там ВНЖ и не иноагент.
Отказываются, говорят, что могут указать только, что не иноагент. Чем черевата такая сделка? При этом еще в договоре указано, что я смогу перечислить деньги только после того, как имущество перейдет мне.
Ситуация несет в себе специфические риски, связанные с текущим валютным регулированием и указами Президента РФ (в частности, № 81 и № 95). То, что риелтор отказывается указывать отсутствие ВНЖ или гражданства США в договоре, — это красный флаг, указывающий на то, что Екатерина, скорее всего, имеет такой статус.
Основные риски такой сделки:
нарушение порядка расчетов (счет типа «С»): если продавец признается лицом из недружественной страны (включая граждан РФ с ВНЖ или вторым гражданством США), расчеты по сделке обязаны проходить через специальный рублевый счет типа «С».
Если вы переведете деньги обычным способом на российский счет Екатерины или риелтора, а она окажется резидентом недружественной страны, налоговая или ЦБ могут признать сделку незаконной валютной операцией. Это грозит штрафом в размере от 75% до 100% от суммы сделки.
Росреестр может приостановить регистрацию, если усомнится в статусе продавца и не увидит подтверждения соблюдения особого порядка расчетов.
Сделки по доверенности от лиц, находящихся в США, всегда находятся под повышенным вниманием. Важно убедиться, что доверенность не была отозвана к моменту сделки через реестр нотариальной палаты
Настаивайте на проверке статуса: попросите риелтора предоставить скан заграничного паспорта Екатерины с отметками о пересечении границы. Если она живет в США давно, скрыть наличие ВНЖ или гражданства юридически сложно.
Если в договоре указано, что вы платите после перехода права собственности, это снижает ваш риск потери денег, но не снимает риск штрафа за незаконную валютную операцию, если платеж уйдет на обычный счет. Самым безопасным вариантом будет открытие счета типа «С» на имя Екатерины — это гарантирует законность сделки, даже если она недружественный резидент.
То, что они согласны указать отсутствие статуса иноагента — хорошо, так как сделки с иноагентами могут привести к изъятию имущества в будущем, но это не закрывает вопрос с недружественным статусом. Условие о переводе денег после регистрации права собственности (постоплата) — это стандартная защита покупателя, но в данном случае она не страхует вас от претензий государства к самой процедуре расчетов.
Вы просите продавца указать в договоре заведомо ложные сведения. Продавец про это в курсе. Если она согласится на ваше предложение, вы сможете использовать недостоверные заверения против нее, например, заявив требование о досрочном расторжении договора. Чтобы сделка была юридически действительной, по закону не обязательно указывать про недружественные страны и отсутствие ВНЖ.
Если продавец является гражданином или резидентом недружественного государства, сделка требует разрешения Правительственной комиссии. Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной, а средства заморожены. Екатерина имеет гражданство США или вид на жительство там?
