Эскроу счёт?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы приобрели дом по договору долевого участия (ДДУ) с использованием семейной ипотеки и эскроу-счёта. Банк отказывается раскрывать эскроу-счёт (то есть, переводить деньги застройщику) из-за несоответствия документации (спецификации материалов). У вас подписан акт приёма-передачи, документы на регистрацию права собственности поданы в Росреестр. В договоре с банком указано, что при закрытии эскроу-счёта средства возвращаются вам, но судьба дома прямо не прописана.

2. Применимые нормы
Здесь пересекаются нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также банковского законодательства (ФЗ «О банках и банковской деятельности», ФЗ «О кредитных историях» и др.).

3. Риски, сроки, нюансы
- Если банк не раскрывает эскроу-счёт, застройщик не получает деньги, но вы формально уже подписали акт и подали документы на регистрацию собственности.
- В случае возврата средств с эскроу-счёта вам (например, по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным договором), денежные обязательства перед застройщиком считаются неисполненными.
- Если право собственности на дом будет зарегистрировано на вас до возврата средств, застройщик может обратиться в суд с требованием признать право собственности не возникшим (или о расторжении договора, возврате имущества и т.д.), ссылаясь на неисполнение вами обязательств по оплате.
- Если регистрация ещё не завершена, Росреестр может приостановить или отказать в регистрации, если узнает о неисполнении расчётов.

4. Пошаговые действия
а) Свяжитесь с банком и застройщиком для уточнения, какие конкретно документы не соответствуют требованиям, и попытайтесь урегулировать вопрос (например, получить от застройщика корректную спецификацию).
б) Проверьте статус регистрации права собственности в Росреестре.
в) Если регистрация уже завершена и эскроу-счёт закрывается с возвратом денег вам, будьте готовы к возможным судебным спорам с застройщиком.
г) Сохраняйте всю переписку и документы, подтверждающие ваши действия и добросовестность.
д) При необходимости обратитесь к юристу для составления правовой позиции и защиты ваших интересов.

5. Что нужно уточнить
- Завершена ли регистрация права собственности?
- Какое основание для возврата средств с эскроу-счёта указано в договоре и в уведомлении банка?
- Готов ли застройщик идти на компромисс или будет оспаривать регистрацию?

Выводы по возможным сценариям:
- Если право собственности не зарегистрировано — дом останется за застройщиком, деньги вернутся вам.
- Если право зарегистрировано на вас, а деньги возвращаются вам — застройщик может оспаривать регистрацию и требовать возврата дома или оплаты в судебном порядке.

В вашей ситуации крайне важно урегулировать вопрос с документацией, чтобы завершить расчёты через эскроу-счёт и избежать споров. Для точной оценки рисков и выработки позиции рекомендую обратиться к юристу с документами.