Раздел имущества с детскими долями в квартире.?

Суть ситуации и правовая оценка
Вы приобрели квартиру в браке с использованием материнского капитала, оформили нотариальное обязательство выделить доли детям, но доли так и не выделили. После развода имущество не делили, квартира до сих пор оформлена в общей совместной собственности бывших супругов. Сейчас один из бывших супругов хочет выделить детям доли и продать свою долю.

Применимые нормы права
1. Ст. 34 Семейного кодекса РФ — имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов.
2. Ст. 38 СК РФ — раздел совместно нажитого имущества возможен после развода.
3. Ст. 10, 209, 250, 252 Гражданского кодекса РФ — порядок распоряжения и раздела долевой собственности.
4. Федеральный закон № 256-ФЗ о материнском капитале — обязательство выделить доли детям обязательно к исполнению.
5. Ст. 37 СК РФ, ст. 256 ГК РФ — имущество, приобретенное с использованием маткапитала, подлежит выделу долей детям и обоим родителям.

Риски, сроки, нюансы
- Срок исковой давности по разделу имущества после развода — 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поэтому этот срок может быть исчислен не с даты развода, а с момента, когда стало известно о нарушении права (например, при попытке продажи доли без раздела).
- Обязательство по выделу долей детям не зависит от раздела имущества между супругами и подлежит исполнению независимо от развода и сроков.
- Пока доли не выделены, квартира юридически в совместной собственности бывших супругов, и продать свою "долю" никто не может — долей как таковых пока нет.
- В случае выдела долей детям квартира станет общей долевой собственностью (родители и дети), и тогда каждый сможет распоряжаться своей долей (с учетом преимущественного права покупки и согласия органов опеки при сделках с детскими долями).

Что делать пошагово
1. Необходимо исполнить нотариальное обязательство: выделить доли детям и оформить их в Росреестре.
2. После выделения долей квартира перестанет быть совместной собственностью супругов, появятся конкретные доли у каждого (в том числе у детей).
3. Если бывший супруг захочет продать свою долю, он обязан предложить ее другим участникам долевой собственности (в том числе детям, через законных представителей). Если среди собственников есть несовершеннолетние, для продажи потребуется разрешение органа опеки и попечительства — получить его сложно, если дети не получат равноценное жилье или долю.
4. До выделения долей продать часть квартиры невозможно, так как она не разделена на доли.

Что уточнить
- Оформлено ли право собственности на квартиру на обоих супругов или только на одного?
- Какой размер долей был обещан детям по нотариальному обязательству?
- Кто проживает в квартире сейчас, есть ли другие обременения?
- Есть ли согласие всех сторон на выдел долей?

Вывод
Ваша ситуация требует исполнения обязательства по выделению долей детям. Продать долю без выделения и согласия других собственников, а также разрешения органов опеки (если речь о доле несовершеннолетних), невозможно. Срок исковой давности на раздел имущества может считаться не истекшим, если не было явного отказа от прав или попытки раздела. Рекомендую обратиться к юристу для анализа документов и сопровождения процедуры выделения долей и возможного раздела имущества.