-
Вопрос № 00230144
Приобретаем квартиру, предварительный договор купли-продажи заключен 02.09.2026. в квартире 2 собственника (на праве общей совместной собственности) муж и жена. предоставили следующие справки: о том, что не состоят на учете у врача психиата (справка от 08.07.2026), адресную справку от 31.08.2026, справка из банка о погашении кредита на строящийся отбъект от 2020года и погашение кредита в другом банке за 2022 год. остальные спаравки "свежие" и взяты после 04.09.2026 (выписка из егрн, из реестра повесток, по маткапиталу). что делать в данном случае, если справки взяты до заключения пдкп? какими справками подтверждается отсутсвие дел в фссп, дел о банкротсве. какие еще нужны?
Справки о психиатрическом учете, актуальные на дату подписания ПДКП, допустимы. Отсутствие исполнительных производств подтверждается выпиской с сайта ФССП, банкротство - выпиской из ЕФРСБ и картотеки арбитражных дел. Дополнительно запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, нотариальное согласие супруга на сделку, справку об отсутствии зарегистрированных лиц и документы о законности перепланировки при ее наличии. В делах о последующем оспаривании сделок по основанию банкротства продавца суды исследуют дату выдачи справки из ЕФРСБ относительно даты подписания договора - расхождение даже в 2-3 недели становилось основанием для признания покупателя недобросовестным приобретателем в ряде дел Арбитражного суда Московского округа за 2024-2025 годы. Получение актуальных выписок непосредственно перед основным договором купли-продажи критически важно для формирования доказательственной базы добросовестности. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий! --- Справки о погашении кредитов датированы 2020 и 2022 годами - каков предмет этих кредитных обязательств и были ли они обеспечены залогом приобретаемой квартиры?
Справка о задолженностях заемщика по состоянию на 28.08.2020 - говорит о том, что кредит на приобритение строящегося жилья составляет 0 руб, остаток - 0руб, полная задолженность по кредиту на дату расчета 0 руб, вторая справка по состоянию на 17.08.2022 - обязательства по договору выполнены в полном объеме (кредитный договор на погашение обязательств заемщика перед другими кред.органами. Право собственнности зарегистрированно в 2018 году (основания ДДУ от 2016 года). В выписке ЕГРН обременения отсутствуют.
Благодарю за уточнение - картина становится значительно яснее.
Итоговая оценка по кредитным справкам:
Обе справки подтверждают, что ипотечные обязательства погашены в полном объёме:
- справка 2020 года закрывает кредит на строящийся объект (ДДУ 2016 года);
- справка 2022 года закрывает рефинансирующий кредит.
Поскольку в выписке ЕГРН обременения отсутствуют, а право собственности зарегистрировано в 2018 году по основанию ДДУ - залог банка снят, квартира юридически «чистая» в части кредитных обязательств. Это нормальная и понятная цепочка: ДДУ → регистрация права → ипотека погашена → рефинансирование погашено.
Что остаётся проверить перед основным договором:
1. Выписка ФССП (актуальная, на дату, максимально приближенную к дате основного ДКП) - на обоих собственников;
2. Выписка ЕФРСБ и картотека арбитражных дел - аналогично на обоих;
3. Нотариальное согласие супруга - при совместной собственности обязательно, либо оба супруга выступают продавцами;
4. Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
5. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
Ситуация в целом выглядит штатно. Удачи при выходе на основную сделку!
С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте!
Ваша ситуация требует ряда уточнений.
Нужно изучать предварительный договор (ст.429 ГК РФ). Вообще, по хорошему, вам на мой взгляд будет актуальна, комплексная консультация по проверке объекта недвижимости и продавца, поскольку при покупке недвижимости всегда существуют риски.
Если коротко, то вы можете попросить предоставить "свежие" справки непосредственно у продавца. Проверить на наличие долгов и банкротств можно через сайты ФССП и федресурс или ФНС, асправки в указанных случаях не выдаются.
Подробная юридическая консультация предоставляется на платной основе (статьи 779, 781 ГК РФ).
Если вам потребуется подробная персональная консультация по вашей ситуации с подробной инструкцией, напишите мне в чат.
Вы упомянули только психиатра. Обычно в комплекте просят справки и от психиатра, и от нарколога (о том, что продавцы не состоят на учете в наркологическом диспансере). Их тоже нужно взять максимально близко к дате сделки.
Убедитесь, что материнский капитал не использовался для погашения тех самых кредитов в 2020 и 2022 годах. Если он использовался, продавцы были обязаны выделить доли детям. Продажа квартиры без выделения долей детям, если был задействован маткопитал, — это оспоримая сделка, которую может отменить прокуратура. Справка об остатке (где на счету вся сумма или она не тратилась на жилье) — ваш главный аргумент.
Здравствуйте. Отсутствие дел можно в ССП и по банкротствам можно проверить на сайтах:
https: //bankrot.fedresurs.ru/bankrupts?searchString=%D0%A5%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B0%20%D0%92%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%8F%20%D0%92%D0%B0%D0%BB%D0%B5%D1%80%D1%8C%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%87%D0%B0%20
https: //fssp.gov.ru/
Всегда рада помочь! Буду признательна за отзыв в карточке!
Нужна выписка из ЕГРН на приобретаемую квартиру, где будут указаны имеющиеся обременения, можно проверить по базам судов по наличию споров, либо прописать в договоре что они подтверждают что на момент заключения договора споров о разделе имущества нет, в данном случае этой квартиры.
