Дарственная?

Вы правильно понимаете, что имущество, подаренное вашему несовершеннолетнему сыну, не будет считаться совместно нажитым с супругом и не подлежит разделу при разводе. Однако, если сын по достижении 18 лет подарит дом обратно вам, возникнут следующие нюансы:

1. Раздел имущества при разводе: Дом, который вы получите обратно от сына по договору дарения, будет считаться вашей личной собственностью, если он был подарен именно вам, а не вам и супругу. Но есть риски: если супруг докажет, что дарение было формальным (фиктивным) с целью скрыть имущество от раздела, сделку могут оспорить.

2. Наследование: После вашей смерти дом перейдёт вашим наследникам по закону или завещанию. После смерти мужа — его дети от первого брака претендовать на ваш дом не будут, если только дом не был записан на мужа или не был совместно нажитым имуществом.

3. Гараж: Если гараж юридически не оформлен как часть дома и не зарегистрирован как отдельный объект недвижимости, он не будет включён в предмет дарения и на законность сделки с домом не повлияет. Однако при оформлении сделки стоит указать, что дарится только дом без неоформленного гаража.

Риски и рекомендации:
- ФНС и органы опеки могут проверить обоснованность и реальность сделки, особенно при дарении недвижимости несовершеннолетнему.
- Если сын в 18 лет снова подарит дом вам, супруг может попытаться оспорить такую сделку, если сочтёт её мнимой или притворной.
- Оформляйте все сделки у нотариуса и соблюдайте формальности, чтобы минимизировать риски оспаривания.

Рекомендую обратиться за консультацией юриста по семейному и жилищному праву, чтобы учесть все детали вашей ситуации и правильно оформить сделки.