Ответ нейросети:
Ваша ситуация — достаточно типичная при использовании материнского капитала и попытке дальнейшей продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками. Давайте разберёмся по этапам:
1. Выделение долей
Правила:
При использовании материнского капитала (МК) для покупки жилья, собственники (родители и все дети, включая новорожденных после покупки) должны получить доли в квартире. Размеры долей законом не определены, но они должны быть "разумными" и неформальными — не 1/1000, например.
Как правильно:
Выделение долей оформляется либо:
- нотариальным соглашением (если покупка была в браке — выделение долей между супругами и детьми), либо
- через суд (если нет согласия между супругами).
В вашем случае, если доли выделялись по соглашению, оно должно было быть нотариально удостоверено. Если это было обычное заявление в Росреестр — это ошибка.
2. Доли:
6/100 каждому и остальное супруге — это возможно, если остальные члены семьи согласны, но форма выделения (без нотариуса) может быть признана Росреестром/нотариусом некорректной.
3. Ипотека
Продажа квартиры в ипотеке невозможна без согласия банка.
---
4. Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками
Требуется:
- Согласие органов опеки и попечительства (ОПиП) на продажу квартиры, т.к. есть доля ребёнка. Как правило, органы опеки требуют, чтобы взамен продаваемой доли несовершеннолетнему была предоставлена равноценная или большая доля в другом жилье.
---
5. Отказ нотариуса
Нотариус прав — если доли выделялись не по нотариальному соглашению, а каким-то иным способом, то Росреестр, возможно, зарегистрировал изменения с ошибкой. С точки зрения нотариата, такие сделки не соответствуют требованиям закона, и он не будет удостоверять сделку.
---
6. Можно ли заключить брачный договор сейчас?
Важные моменты:
- Брачный договор регулирует только имущественные отношения между супругами.
- Брачным договором нельзя изменять права собственности несовершеннолетних детей!
- Он не может "узаконить" уже выделенные доли детям.
- Брачный договор не может отменить необходимость нотариального выделения долей в случае использования материнского капитала.
Таким образом:
-
Брачный договор не решит вашу проблему.
- Придётся переделывать выделение долей по закону — через нотариальное соглашение о распределении долей, а затем регистрировать его в Росреестре.
---
7. Что делать сейчас:
1.
Получить выписку из ЕГРН — посмотреть, как сейчас зарегистрированы права собственности.
2.
Обратиться к нотариусу (другому, если этот не объясняет) и подготовить нотариальное соглашение о выделении долей всем членам семьи (если все согласны).
3.
Регистрировать новое соглашение в Росреестре.
4.
Получить согласие банка (если ипотека не выплачена).
5.
Получить разрешение органов опеки на продажу долей ребёнка.
6.
Оформлять сделку купли-продажи (у нотариуса, если есть доли).
---
Резюме:
- Брачный договор
не поможет — он не для этих целей.
- Нужно правильно оформить выделение долей через
нотариальное соглашение.
- После — согласие банка, разрешение опеки, продажа.
---
Если нужна помощь в составлении соглашения или сопровождении сделки, рекомендую обратиться к опытному юристу по недвижимости — это сэкономит вам время, нервы и деньги.
Если остались вопросы, уточните детали — помогу более предметно.
